Вирішуючи питання гамлетівського масштабу: купити чи не купити заставне житло, не слід покладатися на випадок, поради друзів чи кваліфікацію ріелторів. Єдиний спосіб знизити ризики — із залученням юристів перевірити історію квартири аж до «царя Гороха». В ідеалі, купувати квартиру треба в забудовника, оскільки кожен перехід права створює додатковий ризик.
Не секрет, що заставне житло багатьох приваблює своєю відносною дешевизною (те ще буде, коли вони плавом попливуть!). І відлякує ризиком позиватися з колишніми розлюченими власниками, виселяти малолітніх дітей на вулицю чи забирати назад вартість у разі реституції. Зрештою, на ринку повно квартир, чи є сенс зв’язуватися з додатковими ризиками? Мабуть, погоджуся з народною мудрістю, що дешеве нечасто буває хороше.
Втім, якщо рішення про купівлю заставного житла прийняте — дерзайте! Більше того, багато фобій, пов’язаних із купівлею заставних квартир, дуже перебільшені. Якщо банк і позичальник домовилися про відчуження заставної квартири полюбовно, можна брати. Питання оформлення у таких випадках — справа десята, вона вирішується з допомогою кваліфікованого юриста.
Всі процеси (зняття банком застави, реєстрація купівлі-продажу в реєстрі угод) комп’ютеризовані і можуть бути проведені практично одномоментно. Якщо хтось передумає, завжди можна встигнути забрати гроші. Ще один простий і надійний спосіб уберегтися від ризиків — домовитися з банком про переуступку боргу (простіше кажучи — купити борг позичальника) і обміняти його на квартиру.
Чого не слід робити — то це купувати заставну квартиру, яку банк відчужує на аукціоні без згоди позичальника, і квартиру, в якій прописані неповнолітні діти. Особисто я такого житла ніколи б не купив. Поясню, чому.
Якщо банк забрав квартиру примусово, то продавець, незадоволений діями банку, може оскаржити безліч моментів: дії нотаріуса із вчинення виконавчого напису, оцінювання житла, проведення аукціону.
До речі, заодно зазначу: не слід покладатися на високу кваліфікацію банківських працівників. У них бувало по 20 застав у «базарний день», і про те, що на якомусь етапі забули запитати дозволу дружини, у банку можуть і не «докопатися».
Навіть якщо суд визнає законною купівлю квартири на аукціоні, попереду у вас не менш виснажливий процес — виселення боржника з квартири. Якщо у квартирі мешкають неповнолітні діти, суддя до останнього зволікатиме з ухваленням рішення. І коли через п’ять років ви виграєте суд, свою квартиру ви ненавидітимете.
Програєте суд — усі кола пекла з поверненням грошей вам забезпечені. За загальним правилом, кожна сторона (банк, ВДВС, покупець) повертає назад усе отримане за угодою. Але це в теорії, а на практиці краще одразу розпрощатися з 10% від суми угоди, яку ВДВС отримав за організацію аукціону. У бюджеті гроші на це не передбачено.
З банком теж може трапитися прикра історія: доки ви позиватиметеся за квартиру, він збанкрутує. Якщо банк уступив права на квартиру через «дружню» фірму, вона «помре» ще швидше. Тоді взагалі ні з кого вимагати.
Сьогодні банки зумисне притримують реалізацію заставних квартир із низки причин. По-перше, якщо на ринок рине маса дешевих квартир, то він упаде остаточно, хоч би що казали ріелтори про початок зростання цін.
По-друге, вирішивши масу проблем, банк усе одно «влітає». Уявіть, кредит видано на суму 150 тис. дол., а продасть квартиру банк тепер, у кращому разі, за 60 тис. дол. А потім ще бігатиме за боржником, аби отримати решту — 90 тис. дол. При цьому кредит із заставного перетворюється на беззаставний, під який передбачене окреме резервування. Нарешті, ніхто не хоче соціального вибуху внаслідок масового виселення сімей боржників із квартир.
Із власного досвіду можу сказати: фінустанови ладні йти на будь-які переговори з боржником — про відстрочки, розстрочки, часткові повернення, зниження відсоткової ставки, щоб тільки позичальник не «пішов у дефолт». Суди — крайній захід.
Що робити боржнику, чиї доходи з бурхливої ріки перетворилися на тонкий струмочок? Не ховатися від банків і не сподіватися, що про борг забудуть. Чудес не буває! Ви ризикуєте все життя не мати ніякого майна, перебувати під ризиком невиїзду за кордон чи порушення кримінальної справи за фактом шахрайства з кредитними ресурсами або фіктивного банкрутства (якщо кредит оформлено на фірму чи СПД).
Повертаючись до купівлі предмета застави, необхідно згадати і про страхування комерційного ризику при купівлі житла. Хоч назва гарна, особливих гарантій це не дає. По-перше, далеко не всі компанії надають такі послуги. По-друге, страховий бізнес в Україні дуже не любить розлучатися з грішми. Може, доведеться позиватися і з ними. По-третє, і страхові компанії банкрутують.
Тому, роздумуючи, купувати чи ні, спершу сім разів перевірте! І чим ретельніше ви зі своїм юристом це зробите, тим спокійніше спатимете в новій квартирі.