До парламенту внесено законопроєкт №15031, що передбачає більш як удвічі знизити оподаткування доходів фізичних осіб від здачі нерухомості в оренду. Неочікувана ініціатива на тлі хронічно й глибоко дефіцитного Держбюджету та постійних спроб підвищити інші податки.
Ідея виглядає просто: замість чинної ставки 18% податку на доходи фізичних осіб запровадити 5%. Разом із військовим збором у розмірі 5% фактичне податкове навантаження становитиме 10% замість нинішніх 23%. Законодавець виходить із того, що нижча ставка стимулює власників житла працювати легально, укладати договори й декларувати доходи.
За офіційними даними ДПС, 2024 року лише близько 900 громадян задекларували доходи від здачі майна в оренду, сплативши трохи більш як 16 млн грн податків. Водночас десятки тисяч ФОПів працюють на спрощеній системі, а за різними оцінками, фактична кількість квартир, які здають в оренду без оформлення договорів і сплати податків, вимірюється мільйонами. В умовах, коли від 3,7 до 4,6 мільйона внутрішньо переміщених осіб проживають у найманому житлі, масштаби «тіньового» сегмента очевидні.
Законопроєкт передбачає не лише зниження ставки. Орендодавець зобов’язаний буде самостійно нараховувати й сплачувати податок щоквартально — протягом 40 календарних днів після завершення звітного кварталу. Крім того, доходи від оренди мають відображатися в річній податковій декларації із зазначенням суми отриманого доходу та сплаченого податку.
Окремо запропоновано тимчасову пільгу: з 1 квітня 2026 року і до завершення воєнного стану доходи від оренди житла не включатимуть до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу. Фактично йдеться про спеціальний режим оподаткування в умовах воєнного часу. Натомість залишається обов’язок подавати річну податкову декларацію.
На перший погляд, пропозиція виглядає компромісною: держава знижує ставку — платник виходить із «тіні». Проте чи достатньо лише податкового стимулу?
Сьогодні більшість договорів оренди укладають у простій письмовій формі або взагалі не укладають. Значну частину розрахунків здійснюють готівкою. Поширеною є практика, коли реальна сума орендної плати не відповідає задекларованій, а умови договору є суто формальними. За таких обставин навіть 10% податкового навантаження не гарантують легалізації, якщо немає ефективного механізму контролю.
Чинний Податковий кодекс України і зараз покладає обов’язок декларувати доходи від оренди на фізичну особу — орендодавця, якщо орендар не є податковим агентом. Декларацію подають до 1 травня року, що настає за звітним, а податок сплачують до 1 серпня. Проблема полягає не стільки в нормативному регулюванні, скільки у фактичному невиконанні цих обов’язків.
Зниження ставки — це фіскальний сигнал про готовність держави до компромісу. Однак без системного підходу, зокрема стимулювання безготівкових розрахунків, цифровізації договорів оренди та створення реєстрів, які давали б змогу порівнювати дані про об’єкти нерухомості з податковою інформацією, очікувати повної детінізації навряд чи варто.
Водночас не можна ігнорувати позитивний аспект. Зменшення податкового навантаження до 10% робить офіційну оренду економічно привабливішою, ніж раніше. Для багатьох власників житла, особливо тих, хто здає одну квартиру, різниця між 23% і 10% є суттєвою. Крім того, легальний статус договору забезпечує правовий захист як орендодавцю, так і орендарю — що особливо важливо для ВПО, які часто залишаються вразливою стороною у відносинах найму.
Отже, ініціатива щодо зниження ставки від оренди житла є кроком у напрямку легалізації ринку оренди нерухомості. Проте вона не є універсальним рішенням. Без комплексних інструментів контролю та зміни поведінкової моделі учасників ринку навіть найкраща податкова ідея може залишитися декларативною.
Запропоновані зміни, безумовно, є позитивними з погляду зменшення податкового навантаження та стимулювання легалізації ринку, однак самі собою не гарантують повної детінізації ринку оренди житла.
Чи підтримає парламент законопроєкт необхідною кількістю голосів — питання відкрите. Чи спрацює цей документ у разі ухвалення — питання системності підходу. Бо детінізація — це не лише про ставку податку. Це про довіру до правил гри та їх однакове застосування для всіх.