Питання землі — кардинальне для дальшого розвитку України. Землі України унікальні не тільки тим, що це майже дві третини світових чорноземів. Особливої актуальності набуває земля в умовах загрози вичерпання ресурсів вуглеводнів і виникнення попиту на біопаливо. Якщо впровадити в нас інтенсивне землеробство, то Україна, за найскромнішими розрахунками, здатна прогодувати 700—800 млн. чоловік. Бізнес же в Україні живе гостро актуальними, тактичними інтересами, в основному націлюючись на землю під забудову. В гонитву за земельними ділянками кинулися люди, зазвичай заможні. Земельні ділянки — капітал надійний, банки йому довіряють особливо. Отже, під ділянки землі (іпотеку) легко можна отримати будь-які кредити.
Європейський банківський капітал якось непомітно скупив уже низку серйозних українських банків і готовий видавати кредити під іпотеку. Є чимало фірм, які спеціалізуються на продажу землі. Їхні фахівці демонструють глибокі знання в галузі права й особливу витонченість у розробці схем, із допомогою яких земля відчужується. Оскільки правоохоронні органи сплять, а політики розважаються дискусіями про те, продавати чи не продавати землю, ці схеми працюють більш ніж успішно.
Річ у тому, що держава то дозволяє продавати сільськогосподарські угіддя, то встановлює заборони на такий продаж. Тому зацікавлені фірми й окремі особи привозять із собою нотаріусів у села й на місці засвідчують доручення на розпоряджання земельними паями (один пай — це два-три й більше гектарів). У інших випадках укладають угоди про позику під заставу земельного паю. При цьому виплачуються на місці суми по 15—20 тисяч доларів за гектар. Залежно від місцезнаходження землі, такий гектар згодом можна продати за 200—800 тис. доларів, а то й дорожче.
З погляду закону, ці схеми небездоганні. Тому в справу втягуються й суди. Наприклад, гр. К., жителю Запоріжжя, дуже захотілося мати земельну ділянку під Києвом. У встановленому порядку він подає заяву на виділення йому земельної ділянки. Питання про черговість виділення ділянок, про перевагу тих, хто в цьому селі живе, законом належним чином не врегульоване. Оскільки ніхто жадану ділянку К. не виділяє, він звертається в суд за місцем проживання (тобто в Запоріжжі) зі скаргою на бездіяльність сільського голови, ставить питання про те, щоб спонукати його вирішити проблему виділення ділянки, пише скарги в усі інстанції, вимагає зняти чиновника з роботи. Таких позовів може бути подано декілька десятків і стільки ж — аналогічних скарг. За спиною таких К. зазвичай стоять серйозні бізнес-структури або фірми, які скуповують землю про запас. Це, до речі, розплата за непродуману норму Кодексу адміністративного судочинства, відповідно до якої скарги подаються не за місцем перебування органу влади, а за місцем проживання скаржника.
Суд у Запоріжжі задовольнив заяву К. про забезпечення позову. Саме собою визначення дуже показове. Сільській раді заборонено чинити якісь дії із землею до розв’язання суперечки про виділення ділянки. Таким чином, роботу сільради через одну не надану ділянку паралізовано, а скарги продовжують надходити. Ставиться питання про порушення кримінальної справи за невиконання рішень суду. Й інколи сільрада йде на компроміс. У конкретному випадку від надокучливого запорізького суду сільраді вдалося відбитися. Надто вже одіозним було визначення суду. Більше того, за скаргою сільради, суддю навіть притягнули до дисциплінарної відповідальності. Але проблема є.
Недавно телефоном по консультацію до мене звернулася жінка, яка не захотіла себе назвати (назвемо її умовно Н.). Вона повідала, що за 500 доларів їй запропонували продавати від свого імені, а також від чужого імені земельні ділянки для ведення підсобного господарства під Києвом. Її найбільше цікавила приблизна вартість ділянок. Очевидно, вона боялася продешевити. Наскільки можна було зрозуміти, кілька операцій вона вже провела. Моє застереження про те, що такі дії загрожують притягненням до кримінальної відповідальності, враження на неї не справили.
Юрист середньої руки відразу ж зрозуміє, яка схема в цьому випадку розробляється. Якщо Н. продає від свого імені ділянки, які їй не належать, то треба мати підроблені Державні акти на землю, що непросто. Все інше труднощів не становить. Земельну ділянку продають так званому сумлінному набувачу, він, своєю чергою, бере в банку короткостроковий кредит під заставу «купленої ним землі», якого не повертає. Банк, своєю чергою, задовольняє свої вимоги через суд, і землю продають третім особам уже в порядку виконання судових рішень. Відповідно до Цивільного кодексу, це виключає повернення земельних ділянок справжньому власникові. Оскільки нові власники отримують і нові — вже легальні — державні акти про право власності на землю, така схема цілком працездатна. Бланки актів містяться у земельних ресурсах, вони мають серію й номер, що потребує участі працівників земельних ресурсів у цій схемі.
Є й інший шлях. Простіший і, як з’ясувалося, надійніший. Але в схемі має брати участь нотаріус. Держава наділяє нотаріуса особливою довірою й дає йому право засвідчувати угоди та інші дії, зокрема підписи під дорученням. Таке доручення дає право на реалізацію від імені довірителя майна, або на представництво в суді (третейському суді), або на отримання якихось документів. Якщо простежити дискусії нотаріусів в Інтернеті, то легко можна переконатися в існуванні різноманітних схем при продажу земель, коли нотаріуси виступають тільки статистами під час засвідчення угод, формально бездоганних із погляду закону, але сумнівних по суті.
Наприклад, із допомогою третейського суду встановлюється факт приналежності землі чи іншої нерухомості певній особі. Цей факт стає преюдиціальним для всіх судів, після чого безперешкодно відчужується земля або нерухомість. І нікому невтямки, що сторони в третейському суді штучно провели «міжсобойчик» саме для того, щоб установити певний факт, який стає преюдиціальним. Практика застосування статті 35 Господарського процесуального кодексу України цьому сприяє, оскільки визнає де-факто преюдиціальну силу за рішеннями третейських судів у господарчих суперечках.
Щоб продати земельну ділянку, будинок або іншу нерухомість, особа, яка звернулася до нотаріуса з проханням оформити таку угоду від чийогось імені, повинна надати нотаріально засвідчене доручення. Якщо таке доручення є, то інший нотаріус засвідчить купівлю-продаж або дарування майна й нерухомості. Якщо ж ідеться про подружжя, то при продажу спільного майна, наприклад земельної ділянки чи будинку, нотаріус зобов’язаний зажадати письмову згоду чоловіка або дружини на проведення такої процедури. Ця письмова згода також має бути засвідчена нотаріально. Та й це для нотаріусів не проблема.
Виявляється, отримати фальшиве доручення на продаж або представництво в суді, засвідчене нотаріусом, не так уже й складно («Дзеркало тижня» про це писало неодноразово). Маючи таке доручення, можна без проблем продати будь-яку ділянку, квартиру чи садибу. Доручення можна оформити на випадкову людину. Ціна такої послуги — приблизно 500 доларів. Отже, слід звернути особливу увагу на роботу нотаріусів, щоб не допустити можливості видачі фіктивних доручень. Слід доповнити Інструкцію про порядок вчинення нотаріальних дій умовою про необхідність залишати в матеріалах справи копію паспорта довірителя й передбачити власноручне написання тексту доручення. Це потрібно для забезпечення експерта-почеркознавця достатнім для дослідження матеріалом у разі суперечки. Варто було б передбачити й інші можливості, зокрема залишення відбитків пальців довірителя, щоб раз і назавжди зняти проблему встановлення ідентичності підпису. До питання про відбитки пальців державі, очевидно, доведеться звернутися й у зв’язку з украй напруженою ситуацією з нелегальною імміграцією.
Вишукувати «дірки» в законі завжди було привілеєм кваліфікованих юрисконсультів і адвокатів. Вони, так би мовити, з цього живуть. Але хтось же повинен ці «дірки» затикати, забезпечуючи інтереси держави й людей. Хтось повинен виявляти прогалини в законодавстві й усувати їх прийняттям змін та доповнень у законодавчих актах. У нас захищаються десятки дисертацій на загальнотеоретичні проблеми. Чому б не поставити перед юридичною наукою конкретніші, прикладні цілі, зокрема вивчення питань, пов’язаних з угодами, які стосуються землі. Безумовно, і Верховний суд України, і вищі суди також повинні продумати заходи для коригування судової практики в питаннях землі з урахуванням того, що відбувається.