Прийнятий Верховною Радою законопроєкт №5091, відомий як закон про захист інвесторів у будівництво житла, насправді захищає насамперед не пересічних інвесторів, а незаконне будівництво. Більше того, закон істотно звужує нинішні права інвесторів, роблячи їх беззахисними перед махінаціями із боку недобросовісних забудовників, пише в своєму матеріалі для ZN.UA «Чи підпише Володимир Зеленський закон про державний захист НЕзаконного будівництва?» експерт з питань містобудування Георгій Могильний.
Прийнятий законопроєкт започатковує абсолютно новий вид прав — спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості (далі — «спеціальне майнове право»). Від нинішнього звичайного майнового права воно відрізняється тим, що:
— передбачає обов’язкову реєстрацією в Держреєстрі прав на нерухоме майно;
— дає право особі, за котрою зареєстроване таке право, вимагати завершення будівництва об’єкта і прийняття його в експлуатацію.
Таким чином право на майбутні квартири має реєструватися за заявою замовника автоматично під час видачі дозволу на будівництво.
«На перший погляд, усе задля безпеки пересічного інвестора: якщо право зареєстроване в Держреєстрі, то забудовник отримав усі дозвільні документи, а державна реєстрація купівлі цього права гарантує неможливість повторного продажу забудовником і створює захист від рейдерства не гірший, ніж для права власності на нерухоме майно. Але що станеться, коли землю під будівництво було отримано незаконно або будівництво надалі буде визнане незаконним і дозвіл на нього скасують?», - вказує на найважливіший нюанс автор матеріалу, адже проблема отримання незаконних дозволів на будівництво в Україні є поширеною не залежно від регіону та розміру населеного пункту.
Згідно із законом №5091 якщо будівництво визнають незаконним і всі документи на нього скасують «спеціальне майнове право» все одно залишиться в силі.
«Створюється унікальна ситуація: держава визнає одночасно неможливість будівництва, бо воно грубо порушує вимоги законодавства, і право власників «спеціального майнового права» в цьому незаконному будівництві вимагати завершення будівництва (передачі землі чи видачі дозволу за необхідності) та введення в експлуатацію», - підкреслює Могильний.
Таким чином зупинити незаконне будівництво вже стане неможливим, а кожне резонансне незаконне будівництво перетвориться на нескінченне протистояння, в якому держава де-юре визнає правоту обох сторін і ніяк не може вплинути на ситуацію.
Ще одним моментом є те, що потенційні інвестори будуть незахищені від ризику вкластися у проблемне незаконне будівництво, адже за новим законопроєктом необережному покупцю можуть абсолютно законно продати «спеціальне майнове право» на квартиру в будівництві, яке вже офіційно визнане незаконним.
«Прийнятий закон забороняє укладання лише першого договору купівлі-продажу замовником чи девелопером у разі заборони чи втрати права на будівництво, але жодним чином не обмежує подальший обіг «майбутніх об’єктів нерухомості». І навіть це встановлено простою нормою закону, а не автоматичним внесенням заборони в Держреєстр прав, що могло б гарантувати не лише наявність формальних обмежень, а й їх виконання», - зазначає експерт.
Тому щоб обійти «проблемні місця» забудовник може укласти перший договір із пов’язаними особами, які перепродаватимуть права на майбутні квартири.
«Зараз продаж звичайних майнових прав на квартири в будівництві зі скасованим дозволом є, по суті, шахрайством і може бути зупинений правоохоронцями. Згідно з новим законом, продаж «спеціальних майнових прав» в аналогічній ситуації стає дозволеним, а його державна реєстрація означає офіційне визнання та підтвердження державою», - підкреслює чергові «вигоди» для громадян від нового закону.
Більше статей Георгія Могильного читайте за посиланням.