Война в Украине продолжает менять отечественный рынок недвижимости. Большая коммерческая недвижимость — торгово-развлекательные центры (ТРЦ), офисы и склады — тоже не исключение. Здесь также начались довольно интересные тенденции, меняющие требования арендаторов.
Требования к ритейлу и офисным центрам
Первое и главное требование — наличие электроэнергии в режиме всего рабочего дня. Поэтому многие объявления об аренде содержат информацию о наличии генераторов или там просто пишут «свет не выключают». Ведь некоторые подсоединены к объектам критической инфраструктуры, поэтому и «не выключают».
Аналогичные требования об электроснабжении и к офисным центрам, которые после ковидных локдаунов были в отчаянии, потому что не знали, как будут жить дальше. Но ситуация кардинально изменилась, как только агрессор начал атаковать инфраструктурные объекты.
Произошло неожиданное — в условиях отсутствия электроснабжения автономное питание вернуло сотрудников в их офисы. И спрос на офисы начал восстанавливаться, а их вакантность (пустые помещения) — снижаться. И не удивительно. Ведь обеспечить электроэнергией сотрудников в рабочее время проще в одном месте.
Кроме того, обеспечить офисы Интернетом и связью в одном месте тоже проще, чем квартиры сотрудников по всему городу. «Старлинки» неожиданно стали популярными.
И хотя в первые месяцы вторжения арендные ставки были на уровне 10–15% от аналогичных до начала военных действий, на сегодняшний день они составляют 50–70% от прошлогодних. В таблице приведены офисные ставки до вторжения и по состоянию на декабрь 2022 года.
Арендные ставки на офисные помещения
Важный показатель для недвижимости — вакантность, то есть соотношение не сданных в аренду площадей ко всей площади помещений офисного центра. Вакантность офисных помещений в доковидные времена была 5–7%, во время ковида выросла до 30%, в конце 2022 года начала снижаться до 15–20%, но все еще остается высокой.
Вакантность ТРЦ выросла до 10–20%, в то время как до вторжения и ковида составляла 5–10%.
ТРЦ
Посещаемость
В лучшие времена (доковидные и довоенные) посещаемость столичных ТРЦ составляла 30–35 тыс. чел. в сутки в будни и 60–70 тыс. чел. — в выходные или 700–800 чел. на 1000 кв. м. На протяжении 2022 года посещаемость существенно упала и имела волнообразную динамику.
Сейчас посещаемость постепенно восстанавливается, но еще довольно далека от лучших времен — почти вдвое ниже. Причины: выезд многих граждан за границу или на запад Украины, перебои с электроснабжением, частые воздушные тревоги (ТРЦ закрываются на это время) и потеря многими гражданами покупательной способности.
Хотя ТРЦ уже успели приобрести дизель-генераторы, кинотеатры и часть фудкорда не работают, когда света нет.
Условия аренды и цены
Арендные платежи в крупных ТРЦ всегда состояли из нескольких компонентов и даже зависели от объемов продажи товаров. В основном учитываются следующие компоненты:
— базовая ставка, которая платится при торговом обороте меньше определенной величины (фикс). В случае если оборот превышает этот фикс, аренда составляет 15% от оборота;
— коммунальные платежи и охрана;
— маркетинг — реклама ТРЦ.
Базовые ставки зависят от собственно расположения арендного помещения в пределах ТРЦ. Арендная ставка двух помещений, расположенных стена в стену, может отличаться в два раза, особенно если площадь этих помещений разная.
Кроме того, арендная ставка зависит от соседства. Например, торговая площадка, расположенная рядом с Adidas, даже на третьем этаже будет значительно дороже, чем аналогичная на втором, но без таких известных соседей.
В десяти крупнейших киевских ТРЦ базовые ставки (без НДС) составляют (долл./кв. м./месяц):
— 20–35 в большеформатных магазинах (500+ кв. м) и ресторанах;
— 35–70 в торговых галереях площадью 40–200 кв. м;
— 100–250 для банкоматов, киосков площадью 1–10 кв. м.
Сейчас для этих ставок действует дисконт в размере 30%, который в первые месяцы мордорского вторжения составлял 85–100%, то есть иногда аренда была равна коммуналке.
Ситуация несколько отличается в «Метрограде», где базовая ставка для всех помещений составляет 30 долл./кв. м/месяц, а дисконт на сегодняшний день — 40%. Преимущество «Метрограда» — расположение под землей, поэтому он не закрывается во время воздушных тревог, что не приводит к потерям дохода от этих перерывов.
Коммунальные/сервисные платежи, уборка, охрана и прочее в крупных ТРЦ составляют 9–12 долл./кв. м/месяц.
Маркетинг в десяти наибольших ТРЦ обычно составляет 3,5–4 долл./кв. м/месяц.
Следовательно, размер арендных платежей в ТРЦ зависит от многих факторов, а их собственники пытаются найти баланс между сниженным спросом на продукты питания и товары широкого потребления, покупательной способностью покупателей и спросом на те или иные товары, который тоже все время меняется.
Например, чего только стоит неожиданный спрос на фонарики, павербанки, защитные реле, специальные аккумуляторы, инверторы, генераторы и другую технику? Спрос на технические автономные средства освещения и питания безумно вырос, и как результат увеличились отделы продажи этих товаров в ТРЦ, на рынках и в маленьких магазинчиках.
Если говорить об этих магазинчиках, которые теперь называют «стрит ритейл», то цены здесь зависят как от их общего расположения в городе (в центре, близлежащей зоне или на окраине), так и от локального расположения в пределах торговой среды.
Небольшие магазинчики в центре можно арендовать за 15–25 долл./кв. м/месяц, в близлежащих к центру районах — 10–15 долл., на периферии — 7–10 долл./кв. м/месяц.
Системы дисконтов здесь, в отличие от ТРЦ, не применяют, а в рекламе всегда отмечают возможность бесперебойного электроснабжения.
Структура цены в региональных ТРЦ аналогичная, а величина дисконта зависит от города, в котором расположен ТРЦ.
Ивано-Франковск
Летом город был временно переполнен внутренне перемещенными лицами (ВПЛ). До вторжения население в Ивано-Франковске составляло около 250 тысяч человек, еще 100 тысяч прибыли в течение весны-лета, часто это были довольно состоятельные граждане. Аренда среднестатистической квартиры летом выросла с 200–250 долл. до 400–500. Но аренда на торговые помещения не увеличивалась, кое-где даже действовали немалые скидки.
Сегодня более половины из 100 тысяч ВПЛ покинули город. Аренда на жилье снизилась и незначительно превышает довоенную величину.
Аренда торговых и офисных помещений не превышает сейчас довоенный уровень, но дисконты встречаются все реже.
Львов
В центре можно арендовать торговые помещения в диапазоне 12–20 долл./кв. м/месяц. На периферии ставки значительно ниже. По сравнению с довоенным периодом ставки упали, посещаемость тоже.
К примеру, ресторан в центре на ул. Староеврейской площадью 65 кв. м сдавался за 1500 долл., сейчас его выставили за 1000 долл. Не повышались арендные ставки на торговую недвижимость и летом, ажиотаж наблюдался только на аренду жилья, но он прошел.
Таким образом, несмотря на внутреннюю миграцию части населения в западные области, стоимость аренды не увеличивалась, скорее всего, из-за падения покупательной способности населения.
Логистические склады
Много логистических складов вокруг Киева уничтожено в результате боевых действий, поэтому на сегодняшний день складских мощностей для обслуживания ТРЦ не хватает. Вместе с тем склады возле Черного моря почти не используются. Зато через склады в Западной Украине осуществляется весь импорт и экспорт товаров, пересекающих западную границу.
Поражает количество грузовых автомобилей в зоне 100 км перед западной границей и километровые очереди на границах. Это увеличило спрос не только на горюче-смазочные материалы и ремонтные услуги для автомобилей, но также и на недвижимость для размещения станций техобслуживания и на складские помещения. И если в начале вторжения резко вырос арендный спрос на жилье в Западной Украине, то сегодня арендаторам все больше требуются технические и складские помещения.
***
Таким образом, именно перебои в электроснабжении, постоянные воздушные тревоги, введение комендантского часа с 23:00 (требование закрывать любые заведения не позднее 22:00), потеря покупательной способности рядовыми гражданами, временная эмиграция миллионов украинцев в Европу стали главными ценообразующими факторами на аренду недвижимости по всей Украине.
Больше материалов Людмилы Симоновой и Николая Можировского читайте по ссылкам.