Парадокс, но население Украины - одной из беднейших стран Европы, поставлено в такие условия, что вынуждено на свой страх и риск, практически без участия государства, решать проблему жилья. В условиях фактически "не работающей" ипотеки, отсутствия в стране "длинных" денег и дешевых кредитов, в роли инвесторов выступают сами домохозяйства, нуждающиеся в жилье. На средства физлиц, финансирующих строительство квартир, по существу удерживается на плаву целая отрасль. Утвердившаяся практика строительства и последующей продажи жилья в собственность, похоже, вполне устраивает застройщиков и чиновников. У первых, получающих предоплату на работы у будущих владельцев квартир, отпадает необходимость брать банковские кредиты и тратиться на проценты. Жизнь чиновников тоже существенно облегчается. Не надо создавать и контролировать работу сложных систем взаимодействия между производителями, потребителями жилья и госинститутами, и так управлять процессом, чтобы и строительная отрасль развивалась, и все категории населения обеспечивались жильем.
В создавшихся условиях многие украинцы могут лишь мечтать о квартирах, а отрасль тем временем деградирует, оказывается не способной заменить и малой доли одряхлевшего жилья новым. Ситуацию можно улучшить, если наряду с возведением и продажей жилья в собственность организовать массовое строительство квартир для сдачи в аренду. Это, конечно, добавит хлопот чиновникам и застройщикам, но существенно расширит базу и источники финансирования отрасли. Граждане, которые смогут выбирать-покупать квартиры или брать их внаем, избавятся от бед и неурядиц.
Упростить -
не значит улучшить
После нашумевшего скандала вокруг компании "Элита-центр" и ряда подобных стало ясно, что для ликвидации таких позорных явлений в отрасли необходимы изменения. Тогда впервые всерьез заговорили о необходимости строить жилье для сдачи в аренду. Однако дальше разговоров дело не пошло. Строительство арендного жилья не устраивает крупных застройщиков. Они неплохо устроились на действующем нынче рынке. Трудно найти другой бизнес, где бы предприниматели могли использовать для извлечения прибылей не свои, и даже не заемные деньги, а средства мелких инвесторов. И эти средства зачастую используются настолько эффективно, что их хватает не только на выполнение строительных работ, но и на немалую прибыль предпринимателям, и даже на взятки чиновникам. Теневой и "недоразвитый" рынок арендного жилья (занимает всего 4,8%) тоже работает на строительных "баронов", представители которых во всех СМИ утверждают, что арендовать жилье не выгодно, и единственный выход для бесквартирных - инвестировать средства на строительство собственных квартир. Но они забывают уточнить, что арендовать квартиру дорого, т.к. рынок - теневой и спекулятивный, и спрос намного превышает предложение. А вот опыт цивилизованных стран убеждает, что массовое строительство жилья, сдаваемого в аренду, сразу существенно снижает стоимость его найма.
Мнение представителей крупного строительного бизнеса в ходе разрекламированной реформы 2011 г., большинство положений которой отражено в Законе "О регулировании градостроительной деятельности", оказалось решающим. В нормативную базу были внесены лишь "косметические" изменения, не затронувшие ее основу. Если усиление госконтроля при строительстве объектов 4-й и 5-й категорий положительно повлияло на качество работ, снизив риски инвесторов, то упрощение правил строительства, отмена регистрации небольших объектов строительства с лихвой перекрыли снижение злоупотреблений. Застройщики небольших 3-4-этажных домов на 30-50 квартир на продажу получили возможность строить их, где угодно и как угодно. Через два года после расчетов с застройщиком инвесторы из Ирпени по улице Полтавской узнали, что для дома, куда они вселились, даже земельный участок не был выделен, узаконить объект невозможно, т.к. его разместили на канализационных сетях. После разбирательств, в т.ч. и в судах, дом решено снести. Жильцы-инвесторы, потерпевшие не по своей вине, остались ни с чем.
Под Киевом, в дополнение к строительству жилья в заповедных лесах, многоэтажки стали возводиться… на садовых участках. Застройщики под видом строений для личных нужд возводят дома в несколько этажей и предлагают инвесторам купить в них квартиры всего за 54 тыс. у.е. При этом, необходимых для постоянного проживания коммуникаций чаще всего не предусмотрено, а их возведение, как правило, невозможно. Если подобная практика будет развиваться и дальше, то кварталы жилых домов могут возникнуть в самых неожиданных местах. В таких условиях генеральные планы населенных пунктов теряют свои нормативные функции.
Жилищный рынок все в большей мере приобретает признаки барахолки, где ловкость рук и изощренность манипуляций заменяют качество и даже наличие такого дорого товара, как квартиры. При этом мошеннические приемы продажей квартир не заканчиваются. Отработанные и испытанные схемы переносятся в сферу коммунально-жилищного обслуживания. На этом поприще преуспевают те же крупные застройщики, дополняя прибыльность квартирного бизнеса участием в коммунальном обслуживании построенных многоэтажек. Некоторые из предпринимателей, создавая частные ЖЭКи, не упускают возможность взвинтить цены на коммунальное обслуживание, увеличивая их в два-три раза. Руководитель программы общественной сети ОПОРА Татьяна Бойко советует новоселам (даже после взаиморасчетов с застройщиком и вселения) не расслабляться. Именно в это время, предупреждает она, на них может обрушиться град проблем. Причины найдутся. Или коммуникации окажутся ненадежными, или навязанный застройщиком ЖЭК покажет свой норов, непомерно увеличив цены за обслуживание. Нарушения законодательных прав совладельцев многоэтажек, считают в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, приобрели массовый характер. По данным этой организации, только в столице от злоупотреблений частных ЖЭКов (переплаты, низкое качество услуг) ежегодно страдают жильцы более 40 тыс. квартир. Эти жесткие оценки подтверждаются и данными Академии ЖКХ. Почти каждый из
68 частных ЖЭКов столицы, обслуживающих более 300 многоэтажек (около 75 тыс. квартир), допустили самоуправство, не согласовав тарифы в Киевсовете. В результате убытки жителей за год составили десятки миллионов гривен.
Покупать или нанимать?
Феномен жилищных пертурбаций 90-х гг. прошлого века, когда государство, по существу, отстранилось от решения проблемы, и спасение бесквартирных стало их личной заботой, слишком затянулся, и теперь приносит не только беды инвесторам, но и существенно тормозит развитие жилищной отрасли. Нынешняя система строительства жилья - не благо, а беда и для экономики. Отрасль, которая по определению должна быть локомотивом экономики, влачит жалкое существование. Во Всеукраинском союзе производителей стройматериалов (ВСПС) обнародовали печальную статистику - в последнее время в Украине за год (в расчете на человека) производится в среднем… 15 кв см жилья. Председатель наблюдательного совета ВСПС, экс-мер Киева И.Салий считает, что лишь для замены обветшавшего жилья темпы строительства нового должны быть на порядок выше. По его мнению, участие государства в финансировании строительства жилья, которое нынче, по его подсчетам, колеблется в пределах 0,3-0,8%, должно значительно возрасти. И дело - не только в финансировании. Не менее важно избрать эффективную стратегию развития отрасли.
Даже частичный переход на строительство арендных домов способен существенно изменить ситуацию на жилищном рынке. В новых условиях возможности застройщиков и чиновников злоупотреблять доверием людей будут ограничены. У ищущих крышу над головой появится выбор - приобретать квартиры в собственность, пройдя сложный и рискованный путь мелкого инвестора, либо взять готовое жилье в наем, предварительно оценив соотношение цены и качество предлагаемого товара. При этом появится новый, причем постоянный источник финансирования в виде отчисления части арендной платы на строительство новых квартир, что, в свою очередь, позволит наращивать темпы строительства жилья.
На Западе одно время полагали, что обеспечение населения жильем - дело бизнеса, и государству не следует особо вмешиваться в процесс. Но после последовавших перманентных жилищных кризисов подход изменился. И теперь ставка делается на развитие арендных сегментов - как социального, так и коммерческого жилья - с предоставлением участникам рынка бюджетных субсидий и налоговых льгот. В странах ЕС, при том, что там и население намного богаче, чем в Украине, и наличествует эффективное ипотечное кредитование, более трети домохозяйств пользуются арендным жильем. В Великобритании - 3,7 млн арендных квартир, Франции - 4,1, Германии - 1,8 млн. В Нидерландах - более 30% домохозяйств пользуются арендным жильем. Здесь, кроме застройщиков и государства, на жилищном рынке важное место занимают крупные жилищные корпорации и ассоциации. Они являются основными поставщиками жилья - как в коммерческом, так и социальном сегментах. При этом ежегодно строят не менее 25 тыс. квартир, что позволяет постоянно, в среднем не более чем через три десятка лет, обновлять используемый жилой фонд. Своевременная замена износившегося жилья на новое обеспечивает конкурентоспособность компаний. Мелкие фирмы, предлагающие в основном старое жилье, занимают незначительную часть рынка. В результате страна, по обновляемости жилья и уровню его комфорта, занимает одно из первых мест в Европе. Притом арендная плата не высока и дифференцирована в зависимости от уровня дохода жильцов. Прибыльность структур, занимающихся жильем, жестко контролируется государством и общественностью. Уровень рентабельности коммерческих структур в жилищном сегменте не может превышать 10%.
В России еще несколько лет назад ситуация с жилищным строительством мало отличалась от украинских реалий. Однако в последнее время, убедившись, что только на средства населения жилищную проблему решить не удастся, наши соседи начали готовить законодательную и нормативную базу, позволяющую наряду со строительством квартир в собственность строить и арендное жилье, в т.ч. коммерческое. Эксперты отмечают перспективность специальной ипотеки, позволяющей направлять значительную часть арендной платы на строительство такого же вида жилья, создавая постоянные источники финансирования. Чтобы подтолкнуть чиновников на местах к системной работе, утверждены нормативы роста арендного жилья. До конца 2015 г. его доля в общем объеме вводимого в регионах жилья должна составить не менее 7,4%, до конца 2017 г. - 8,8, а к 2020-му - достичь 10%. В Беларуси в ближайшие пять лет намечено довести ежегодное строительство арендного жилья до 1 млн кв м.
Боливар всех не повезет
В бедной стране, какой является Украина, упор на строительство арендного жилья может дать особо значимый эффект. Уж очень невелика у нас доля зажиточных людей, имеющих возможность инвестировать в строительство квартир, сразу выложив застройщику даже несколько десятков тысяч долларов. Но до недавнего времени любые предложения готовить нормативную базу для перехода на такой вид жилья отвергались с порога. Теперь, почувствовав неладное в сфере реализации готовых квартир, некоторые застройщики демонстрируют готовность к такому переходу, при условии, что государство предложит льготы. Однако этого не происходит, да и принятие необходимых мер откладывается на неопределенный термин. Тем временем даже то небольшое количество жилья, вводящегося в строй преимущественно за счет средств населения, после кратковременного рывка, вызванного амнистией самостроев, имеет тенденцию к сокращению. И удерживается лишь благодаря мерам, принимаемым самими застройщиками: при жесткой конкуренции для привлечения инвесторов они идут на сокращение первого денежного взноса, предлагают беспроцентные рассрочки платежей на один-три, а то и на пять лет. Если год-два назад такое позволяли себе только крупные игроки, то сегодня на это идут все, кто не хочет остаться без заказов. Правда, в последнее время и эти меры уже не всегда помогают. У некоторых застройщиков появились проблемы даже с реализацией готовых квартир. Случаи замораживания и так дефицитных жилищных средств - не редкость. Интернет переполнен объявлениями о проводимых акциях. Отдельные компании, мотивируя свои действия, кто как может - желанием порадовать инвесторов собственным юбилеем либо сделать им подарок к наступающему новому году - предлагают 5-10 и даже 15-процентные скидки на ранее озвученные цены продажи квартир. На самом деле, это вынужденные меры, свидетельствующие о том, что с реализацией части квартир в собственность возникли проблемы. И, судя по всему, вопрос "лишних" квартир в стране с дефицитом жилья будет и дальше обостряться. Увы, Боливар, т.е. мелкий инвестор, устал. И финансировать-кредитовать всю отрасль - не в состоянии. Конечно, к решению проблемы можно подключить застройщиков, побудив их сдавать непроданное в собственность жилье в наем. Но, увы. Для такого шага не создано ни соответствующего механизма, ни законодательной базы. А без четко установленных правил никакой собственник в массовом порядке отдавать квартиры в наем не рискнет.
Расширение масштабов жилищного рынка путем строительства арендного жилья избавит инвесторов от многих неприятностей и рисков, привлечет новых игроков. Есть два сценария развития дальнейших событий, полагают большинство экспертов. Отечественные застройщики, ориентируясь лишь на средства мелких инвесторов, могут потерять бизнес, отдать его на откуп иностранным компаниям, имеющим, в отличие от отечественных, доступ к "длинным деньгам". Второй, более оптимистичный, заключается в том, что станет развиваться арендный сегмент при активном участии государства - как в плане финансирования и кредитования, так и организации дела. Важно учитывать, что арендная составляющая жилищного рынка работает на повышение мобильности населения и является стратегически важной составляющей для благополучия страны.
Комментарий эксперта
Дмитрий Шостя, начальник отдела продаж ЖК Park Stone:
- Строительство арендного жилья застройщикам пока невыгодно. В первую очередь, из-за большого срока окупаемости инвестиций. Возврат нескольких миллионов долларов, которые необходимо изъять из оборота, возможен минимум через 10-12 лет при условии, что рыночная стоимость и квартиры, и аренды будет оставаться неизменной или будет пропорционально расти, а загрузка "арендного дома" будет близка к 100%.
Вернуть средства быстрее получится только при повышении арендной платы, либо если удешевить проект за счет менее качественных стройматериалов. Но все это уже будет неинтересно потенциальным арендаторам.
Возведение доходных домов может быть интересно крупным промышленно-строительным компаниям полного цикла с мощностями по производству строительных материалов. Но для большинства застройщиков рациональнее пока строить под продажу. А ресурсы, которые планируется пустить под строительство арендного жилья, государство могло бы направить на компенсацию процентной ставки по ипотечным кредитам - гражданам и по коммерческим займам под застройку - строительным компаниям.