Арендаторы все сильнее зажимают в угол собственников земли. В дополнение к тому, что арендаторы открыли настоящую сафари на крестьян - собственников земли, целью которого является заставить продлить договор аренды или перезаключить его еще на 10-49 лет, с 16 июля 2020 начинает действовать закон о противодействии рейдерству (№340-IX). Согласно его положениям, договора аренды будут продлеваться автоматически, и большинство владельцев земли, которые хотели бы выйти из арендных отношений или изменить условия аренды, если прозевают, могут оказаться один на один с таким законным рейдерством со стороны своих арендаторов.
Прежде чем разобраться в этой ситуации с рейдерством против нас, украинцев — собственников земли, прошу всех, у кого договоры аренды заканчиваются в ближайшие три года, провести их ревизию.
Во-первых. Не продлевайте договоры аренды и не перезаключайте их ни под каким соусом, тем более не подписывайте никаких пустых бумаг или не заполненных до конца документов, даже если их будут давать подписывать с целью повысить вам арендную плату, сделать индексацию, доначислить аренду за прошлые периоды, — это все может превратиться в продление арендной кабалы.
Во-вторых. Посмотрите дату заключения договора. Теперь дата завершения действия договора аренды отсчитывается от даты его заключения, и это уже определено законом. Не с момента регистрации договора, а с даты заключения отсчитывается срок действия договора аренды. Арендаторы вдалбливали, что договор аренды действует с момента его регистрации, и владелец земли может считать, что договор действует дольше ровно на столько, на сколько арендатор преднамеренно затянул с его регистрацией. А между тем договор автоматически будет продлен, и когда собственник земли захочет забрать землю, то ему объяснят, что договор несколько месяцев или лет назад автоматически продлился.
В-третьих. Советую, воспользуйтесь правом отказаться от возобновления договора. Не позже чем за месяц до даты окончания действия такого договора вы должны подать в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора.
Вроде бы собственникам земли дали право распоряжаться ею, и это право завернули в яркую обертку под названием «земельная реформа». На самом же деле закон о так называемом рынке земли — закон о праве арендатора купить землю, а точнее, отжать землю у ее собственника-крестьянина. А под яркой оберткой — горькая начинка:
- проект закона №2194 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений» (принят в первом чтении и включен в повестку дня во №485-их от 04.02.2020) - запрещает владельцу земли продавать землю без разрешения арендатора;
- проект закона №3131 «... по детенизации производства сельскохозяйственной продукции» - увеличивает налог на землю для собственника земли в 16,67 раза;
- проект закона №3012 «... по приватизации государственных и коммунальных земель» - создает условия для продажи государственной земли;
- Закон №340-IX от 05.12.2019 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» — узаконил автоматическую пролонгацию (продление) договора без какого-либо предупреждения со стороны арендатора и без какого-либо согласия владельца земли, как это было раньше. Все рейдерство против собственников земли теперь будет происходить на законных основаниях, а именно — согласно части 2 статьи 1261 Земельного кодекса Украины: «Если договор содержит условие о его возобновлении после окончания срока, на который он заключен, настоящий договор возобновляется на такой же срок и на таких же условиях. Возобновлением договора считается возобновление договора без совершения сторонами договора письменного правового действия о его возобновлении в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора. Совершение других действий сторонами договора для его возобновления не требуется».
Этим же законом внесены изменения в статью 19 Закона Украины «Об аренде земли», и теперь, соответственно, статья 19 звучит так: «Дата окончания действия договора аренды рассчитывается от даты его заключения. Право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации такого права». Такое толкование статьи 19 четко определит, что договор аренды действует с момента заключения, а не с момента регистрации, как это признавали суды по желанию арендаторов, именно этим пользовались арендаторы, затягивая с регистрацией и добавляя дополнительные годы к прибыльной аренде.
Сейчас, учитывая то, что собственники земли могут не знать о таких изменениях, арендаторы преднамеренно придумали это и преднамеренно этим будут пользоваться.
Как видим, законы прописаны именно под украинского арендатора, на его добрую волю, состоятельность и исключительно его радость и благополучие. Для арендатора задачи №1 — продлить договор аренды любым образом. Договор аренды гарантирует арендатору долгие годы прибыльности, материальных благ, а главное, он и только он сможет купить землю и остаться хозяйствовать на ней навсегда сам и в лице своих детей, внуков, правнуков…
Почему же арендаторы хотят продлять договоры аренды? До окончания договора еще два-три года, а они настойчиво шантажируют и грозятся перезаключить.
Первой, и главной, причиной является то, что арендаторы хотят подпасть под действие ими же пролоббированных законов, которые против украинцев — собственников земли, но в угоду арендаторам. Эти законы полностью защищают арендатора от любой конкуренции, в том числе от потенциальных иностранных покупателей, которые теоретически могли бы платить за землю более высокую цену. Аренда для арендатора — защитная оболочка, иммунитет, гарантия его сверхприбылей за счет украинцев — собственников земли.
Второй причиной является то, что арендаторы хотят покупать землю, но по той цене, которую вы и так знаете, — это цена аренды на 49 лет с дополнительными соглашениями, которые в случае открытия так называемого рынка превратят для арендатора землю из арендованной в собственную. Только при условии существования аренды земли арендаторы смогут выкупать или «отжимать» землю дешево.
Третьей причиной является то, что земля, находящаяся в аренде, может быть продана ее собственником, но при этом договор аренды продолжит действовать. Покупателем земли может быть арендатор или другое лицо. Для других, кроме арендатора, лиц арендованная земля — менее интересное приобретение, чем свободная. Соответственно, за землю в аренде будут давать значительно меньшую цену, или же она будет вообще неинтересна как объект покупки (вы же не купите автомобиль, который еще пять лет будет ездить в аренде в службе такси, вы хотите такой автомобиль, на котором будете ездить с первой минуты после его приобретения). Арендатору очень выгодно выкупать арендуемую им землю, и чем дольше срок такой аренды, тем более низкую цену может предлагать арендатор, потому что фактически он будет единственным покупателем этой земли.
Четвертой причиной является то, что арендатору выгодна аренда: он богатеет на вашей земле, забирая, по сути, принадлежащую вам прибыль от нее себе. Так что ему нужна как можно более длительная аренда вашей земли, как можно более продолжительное закрепощение владельца.
Пятой причиной является то, что арендаторы боятся, что собственники земли, если им предоставят право распоряжаться (продавать) землей, по окончании договора аренды предложат землю другим покупателям по цене, которую арендатор не хотел бы или не может заплатить.
Шестой причиной является то, что арендаторы опасаются, что собственники земли могут осознать, что они в состоянии самостоятельно вести хозяйство на своей земле, а значит, увеличат в несколько раз доход от земли и ее ценность.
Аренда земли и ее зарегулированность в интересах арендаторов, фермеров и аграрных олигархов становится все более антинародной, выступает против украинского общества, против государства Украина. По сути, аренда земли и деятельность, связанная с ней, уже стали преступными, — осталось лишь определить уголовную ответственность.