Регулирование процедуры аренды земель сельскохозяйственного назначения за последний год дважды подвергалось коренным изменениям. Вскоре после введения военного положения был ограничен оборот этой категории земель: были запрещены земельные торги, а передача земли осуществлялась по особому механизму. Сейчас эти нормы отменили, в основном вернувшись к уже привычным практикам. Но почему, ведь война продолжается, а предотвращение продовольственного кризиса до сих пор актуально? Что ж, объясняем.
С воплощением децентрализации органы местного самоуправления уже смогли почувствовать себя хозяевами на своей земле. И использование земель сельскохозяйственного назначения позволяет громадам не только наполнять бюджет, но и создавать новые рабочие места, обеспечивать людям возможность быть самозанятыми лицами. Но отношения в сельских территориях и в городах кардинально отличаются. Именно для села важны прозрачность принятия решений, возможность на конкурентных принципах использовать земельные ресурсы.
Что произошло в Украине в начале весны? Был принят Закон Украины №2145-IX от 24.03.2022 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по созданию условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения», предложивший быстрый алгоритм проведения посевной кампании. Основная идея закона — предоставить инструменты использования сельскохозяйственных земель в условиях военного положения и неработающих или работающих в ограниченном режиме государственных реестров и кадастров. Благодаря указанным инструментам, аграрии смогли засеять территории коммунальной, государственной и частной собственности. Но при ограниченном доступе к государственным реестрам и кадастрам прозрачность процедур передачи в аренду была довольно сомнительной. Тем более что достаточно часто в громадах возникал вопрос: как быть, если на один и тот же земельный участок есть несколько желающих?
Еще один момент, который следует отметить: порядок, определенный в законе №2145, был внедрен как временный порядок передачи в пользование (аренду) сельскохозяйственных земель. Такой порядок был не совсем прозрачный и требовал коррекции.
Собственно, поэтому был принят Закон Украины от 19.10.2022 №2698-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о восстановлении системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствовании законодательства по охране земель», вступивший в силу в конце ноября.
Что же изменилось в процедуре аренды сельхозземель? С введением закона №2698 в действие внедряются следующие нормы:
- передача в аренду сельскохозяйственных земель будет осуществляться при условии регистрации участков в Государственном земельном кадастре, а прав на них — в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество;
- возобновляется передача в пользование сельскохозяйственных земель государственной и коммунальной собственности на земельных аукционах;
- прекращается автоматическое (без согласия сторон договора) возобновление договоров на пользование земельными участками, срок действия которых истек после введения военного положения;
- предоставляется возможность гражданам и юридическим лицам, которые приобрели право постоянного пользования земельными участками, но согласно Земельному кодексу Украины не могут быть субъектами такого права, выкупить такие земельные участки с рассрочкой платежа;
- разрешается в условиях военного положения бесплатная приватизация тех земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, находящиеся в частной собственности, и земельных участков, переданных гражданам в пользование до вступления в действие Земельного кодекса Украины;
- разрешается размещение объектов производства биометана, которые являются составляющими комплексов по производству, переработке и хранению сельскохозяйственной продукции, на земельных участках сельскохозяйственного назначения;
- отменяется возмещение потерь сельскохозяйственного производства, выплачиваемых вследствие изъятия сельскохозяйственных угодий из хозяйственного оборота, а также при ухудшении качества земель;
- регулируются процедура внесения в Государственный земельный кадастр сведений о качественных характеристиках угодий, мероприятия по охране земель и почв, ограничения в использовании земель на основании документации по землеустройству в сфере охраны земель.
Что эти изменения дают муниципалитетам? Прежде всего увеличивается размер арендной платы, потому что с этого момента будут возобновлены земельные аукционы для сельскохозяйственных земель. И арендная плата будет не 7% от нормативной денежной оценки, а, как сообщает система электронных земельных аукционов «Prozorro.Продажі», в большинстве случаев стоимость аренды вырастет на 60–70% от первоначальной цены. С начала войны в системе «Prozorro.Продажі» завершено 912 земельных аукционов, и в основном они касались земель несельскохозяйственного назначения, потому что на период военного положения аукционы по аренде сельскохозяйственной земли государственной и коммунальной собственности не проводятся.
В топе регионов по стартовой стоимости лотов по аренде — Кировоградская (23,15 тыс. грн), Львовская (21,3 тыс.), Одесская (19,4 тыс.), Хмельницкая (12,7 тыс.), Днепропетровская (10,4 тыс. грн) области.
Лидеры по стартовой стоимости лотов по аукционам по продаже — Львовская (698 тыс. грн), Киевская (678 тыс.), Винницкая (351 тыс.), Закарпатская (195 тыс.), Одесская (165 тыс.), Черкасская (69 тыс. грн) области.
Возобновление прозрачной передачи земель в пользование на конкурентных условиях — это возможность для громад эффективно использовать свои ресурсы.
Государству уже сегодня надо думать над будущим трудоустройством людей, которые вернутся с фронта и из вынужденной эмиграции. И здесь села могут играть ключевую роль не только в обеспечении продовольственной безопасности, но и в создании рабочих мест.
Но нужно помнить, что важным условием будущего развития украинского села является и система контроля над использованием земель. Сейчас она, к сожалению, несколько размыта и не функционирует надлежащим образом. То есть точку в процессе трансформации законодательства в этой сфере ставить рано. Мы на правильном пути, но до финиша еще далеко.