Международные девелоперы могут прийти в Украину ради получения достаточной прибыли. Чем больше рисков, тем больше должна быть рентабельность. С учетом военных рисков, рассчитывать на иностранных инвесторов до победы нет смысла, поэтому следует смотреть на ситуацию на время послевоенного восстановления.
С рентабельностью строительства жилья и других объектов на продажу, по меньшей мере в больших городах в относительно мирное время, проблем нет. Речь идет о рентабельности именно для девелоперов, которые организовывают строительство и получают прибыль от реализации проектов, а не строительных компаний, выступающих подрядчиками. Об этом свидетельствует отсутствие походов украинских девелоперов в другие страны. Наши архитекторы, инженеры-проектировщики, обычные строители ради больших заработков едут работать за границу, а девелоперы сидят дома, поскольку за границей все равно не заработают больше, чем в Украине.
Если хорошая рентабельность теоретически есть, то почему нет иностранных компаний, желающих заработать в Украине больше, чем у себя дома?
Главный соавтор законопроекта №5655 Елена Шуляк говорит: «Никто не хочет постоянных проблем с получением земельного участка, градстроями, проектированием, экспертизой, разрешениями и т.п. Это сложный процесс с множеством коррупционных рисков. Законопроект открывает двери для инвесторов в сфере строительства, которые хотят работать по честным и прозрачным правилам».
Насколько озвученные причины отвечают действительности?
Уже сейчас международный девелопер может без коррупции купить необходимый ему земельный участок с нужным целевым назначением, ведь объявлений о продаже земли под застройку — огромное количество. Скандалов с незаконным отказом в предоставлении градостроительных условий и ограничений (ГУО) международным компаниям до сих пор не было, а если местная власть поведет себя некрасиво, Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ, где коррупции, по словам руководства страны, нет) быстро проведет проверку в порядке надзора, отменит незаконный отказ и накажет обнаглевшего чиновника. Проектирование и экспертиза у нас давно работают в рыночных условиях, поэтому здесь тоже никакое вымогательство международным девелоперам не угрожает.
Разрешения, проверки во время строительства, ввод в эксплуатацию — если речь идет о компании международного уровня, то объекты у них явно не мелкие, а самого большого класса ответственности СС3. Это означает, что они находятся под контролем ГИАГ и должны спокойно получить разрешение за 24 часа без вымогательств, без каких-либо необоснованных претензий во время строительства и гарантированный сертификат о готовности к эксплуатации без взяток.
Так что, может, это и звучит странно, но международные девелоперские компании даже при действующем законодательстве легко обходят коррупционные риски во время реализации своего строительства. Теперь ситуация выглядит еще абсурднее: и хорошая рентабельность теоретически есть, и строительство можно реализовать, избегая взяточничества. Так почему международных компаний нет?
Дело действительно в коррупции, но абсолютно в другом ее проявлении. Уважаемые международные компании пытаются соблюдать законодательство страны, где ведут свой проект. А украинские девелоперы постоянно нарушают законодательство ради увеличения прибыли и готовы давать взятки за молчание чиновников. Лучшее доказательство — катастрофическая ситуация с хаотичной застройкой городов, которая, несмотря на «реформы», лишь ухудшается.
Именно такая коррупция и отпугивает иностранных инвесторов. Проблема не в том, что иностранцы без взяток не могут вести строительство, а в том, что украинские застройщики могут за взятки делать все, что пожелают. В результате международные компании становятся неконкурентоспособными в Украине и не могут получать желаемую прибыль. А нет желаемой прибыли от инвестиций — не будет инвестиций. Образно говоря, мы в строительстве постоянно проводим соревнования по боям без правил и удивляемся, почему в них не хотят участвовать профессиональные шахматисты.
Поэтому необходимое условие появления добропорядочных международных девелоперских компаний в Украине — создание цивилизованных рыночных условий международного образца. А это одинаковые для всех и обязательные для выполнения правила с неотвратимостью наказания за их нарушение. Пока наши отечественные компании могут безнаказанно зарабатывать деньги на нарушениях законодательства, об иностранных инвесторах можно разве что мечтать.
А теперь сравним действующее законодательство с нормами законопроекта №5655
Действующее законодательство предусматривает отмену разрешительных документов, если они получены на незаконное строительство по коррупционной схеме. Согласно законопроекту №5655, право на строительство становится индульгенцией на нарушение законодательства.
Сейчас право на строительство дает сообщение (небольшое строительство класса ответственности СС1) или разрешение (СС2 и СС3). Если во время проверки будет установлено, что предусмотренное этими документами строительство не отвечает требованиям градостроительного законодательства, документации, ГУО или строительным нормам, то сообщение или разрешение отменяют (статья 41 действующего Закона «О регулировании градостроительной деятельности»).
То есть законодательство предусматривает устранение последствий ошибок или коррупции во время выдачи разрешительных документов и возможность наказания застройщика за нарушения на любой стадии строительства. Другое дело, что вследствие коррупции (прежде всего в ГИАГ) инспекторы или «не замечают» нарушений, или вообще отказываются проводить проверки. Но заставить ГИАГ исполнять свои обязанности и исправить ситуацию можно.
Статья 38 законопроекта №5655 уже предусматривает, что отменить право на строительство можно, только если застройщик нарушит правила организации строительства или проектную документацию, на которую это право выдано. Даже если во время проверок будет установлено, что ГУО выдано незаконно, проект разработан с большими нарушениями всего и вся, положительную экспертизу сфальсифицировали эксперты — это никак не повлияет на право застройщика строить дальше и получить всю желаемую прибыль благодаря нарушениям законодательства.
Кстати, НАПК давало рекомендации исправить это (пункт 1) и предусмотреть аннулирование права на строительство, если будут выявлены нарушения со стороны чиновников, проектантов или экспертов. Но эти рекомендации проигнорировали.
Читатели могут резонно заметить, что получить право на незаконное строительство именно благодаря законопроекту №5655 станет просто невозможно, потому что там — полная автоматизация и цифровизация. Так утверждает не только пани Шуляк, но и вице-премьеры Михаил Федоров и Александр Кубраков, подтверждает созданный USAID и UK Aid проект TAPAS.
А если не верить на слово, а почитать нормы закона?
Градостроительные условия и ограничения — это исходные данные для проектирования, которые выдают органы местного самоуправления. С ними всегда много коррупции, поскольку вся система регулирования построена на проверке их исполнения. Если застройщик получит ГУО на свои незаконные прихоти, то дальше легко сможет получить и разрешение на такое незаконное строительство.
Поэтому, во-первых, никакой автоматизации во время выдачи ГУО законопроект №5655 не предусматривает — все делается в ручном режиме, как и раньше (статья 29). Но если сейчас в случае отмены незаконно предоставленных ГУО предусмотрено и аннулирование полученного на их основании разрешения, то с новым законом их отмена уже не будет иметь никаких негативных последствий для строительства — право остается действующим и застройщик спокойно продолжает незаконно строить.
Во-вторых, об уровне автоматизации во время выдачи разрешения или новой регистрации права на строительство. Сейчас автоматические проверки поданных документов регулируют в Порядке ведения Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕГЭССС), утвержденном постановлением КМУ от 23 июня 2021 года №681. Пункт 34 Порядка устанавливает отклонения, при которых определяется критический уровень риска и автоматически блокируется возможность подавать на рассмотрение документы с нарушениями. Среди этих отклонений — нарушение максимальных высоты, процента застройки и плотности населения, определенных в ГУО, несоответствие целевого и функционального назначения земельного участка на момент выдачи ГУО, нарушение охранных зон объектов транспорта, связи, инженерных коммуникаций и других планировочных ограничений, указанных в ГУО. И, согласно действующему законодательству, Кабмин имеет полномочия еще больше усилить защиту и автоматизировать процесс.
А в законопроекте №5655 из всего списка остался один критерий для автоматической блокировки — превышение высоты объекта (новые статьи 31, 31-3 и 36). И у Кабмина — больше никаких прав.
В-третьих, «компьютер, не берущий взятки» не спасает от выдачи права на незаконное строительство, потому что он банально не должен, согласно законопроекту №5655, это делать.
Так о какой автоматизации идет речь, если новый закон уменьшает автоматическую защиту от незаконного строительства по сравнению с существующей, увеличивая количество вопросов, которые должен проверять в ручном режиме человек? Вместе с тем эту ручную проверку уже будет проводить не случайно выбранный государственный инспектор, а выбранный самим застройщиком эксперт.
Так, может, обещанная ответственность проектантов и экспертов спасет?
Самые крупные штрафы предусмотрены для разработчиков проектной документации на строительство — до 1000 прожиточных минимумов за грубое нарушение, а за повторное такое нарушение в течение года — еще и в двойном размере (новая статья 73 Закона 3038-VI). И в самом деле, разве рискнет архитектор нарушать, если есть угроза заплатить более 5 млн (!) грн? Проблема в том, что никакого риска заплатить такой штраф для сознательного нарушителя нет.
Согласно законопроекту №5655, такие большие штрафы должны накладываться исключительно на проектировщиков, являющихся юридическими лицами или ФЛП. Если архитектор захочет зарабатывать на проектировании с нарушениями, он будет делать это через подставное ООО с нулем активов. Формально это ООО выступает проектировщиком на ряде объектов, а если поймалось на проверке — его бросают и создают новое, а государство через суды будет взимать миллионы долгов с компании, у которой ничего нет. Это отработанная в строительстве схема работы со штрафами, но сейчас ее используют в случае штрафования заказчиков или подрядчиков.
А реальный штраф, который действительно взыщут с архитектора, определен статьей 96-1 КУпАП и составляет максимум 60 тыс. грн. И угрозой лишения сертификата на три года такого архитектора не испугать, потому что для него это — не лишение права работать на этот срок, а оплачиваемый отпуск с наперед выплаченными хорошими отпускными. А через три года можно возвращаться, снова получать сертификат и все повторять до следующего продолжительного отпуска.
Нет никакого усиления ответственности в законопроекте №5655. То, что сейчас делают чиновники под угрозой уголовной ответственности за коррупционное преступление, перекладывается на архитекторов и экспертов, которым за те же действия устанавливают административную ответственность и риск лишения сертификата сроком до трех лет. Это не усиление, а уменьшение ответственности за те же действия в интересах непорядочных девелоперов.
Вместе с тем девелоперы освобождаются от необходимости давать крупные взятки чиновникам, поэтому охотно используют часть сэкономленных средств на бонусы за риск архитекторам и экспертам. Сейчас всем известно о «черных нотариусах», а после этой градостроительной реформы в употребление войдут термины «черный архитектор» и «черный эксперт».
И вы до сих пор считаете, что иностранным девелоперам все это интересно?