Такую СМС-рассылку с началом сентября получили владельцы столичной недвижимости от риелторов, с которыми раньше сотрудничали. Все больше киевлян склоняются не к приобретению собственного жилья, даже если для этого есть соответствующие средства, а к его аренде.
Обеспеченные — арендуют
В сложные времена лучше быть максимально мобильным. Именно поэтому украинцы, владеющие значительными средствами, выбирают мобильные варианты вложения сбережений. Аренда, в отличие от покупки собственной квартиры, имеет свои преимущества и также способствует мобильности граждан.
Кстати, чем беднее страна, тем больше ее граждан предпочитают собственное жилье. В Украине арендаторы — это лишь немногим более 10% населения. Остальные — владельцы одной или больше квартир. В Европе похожий показатель только у пяти не особенно зажиточных стран содружества. Конечно, все они из Восточной Европы.
В остальных странах содружества — от четверти до трети населения не владеют недвижимостью. А супербогатые Швейцария, Германия, Австрия возглавляют топ-перечень стран-арендаторов. И это при «подарочных» ипотечных ставках. Хотя следует учесть и то, что именно в этих странах государство максимально регулирует рынок и создает тепличные инкубаторные условия как для покупателей, так и для арендаторов квартир.
Похоже, и в Украине собственная квартира для многих теперь также перестала быть фетишем и мечтой жизни. Причин несколько:
— уже упомянутая мобильность в случае обострения фактора безопасности;
— так легче мигрировать и найти лучшую, более высокооплачиваемую работу;
— нестабильные и непредсказуемые доходы в будущем;
— рост ипотечных ставок;
— печальная демографическая перспектива.
Вместе с тем на рынке аренды столицы — бум и ажиотаж. «Вход» по найму жилья в значительной степени оторвался от доходов населения, которые реально падают и будут падать, что бы нам ни рисовала статистика. Даже квартиры (аренда), которые как машина времени перемещают в серые 70-е годы прошлого века, существенно взлетели в стоимости.
Рынок столичной аренды сейчас в основном стартует с 8 тыс. грн за однокомнатные и с 10 тыс. грн за двухкомнатные. Но проживать в квартирах, где потолок падает на голову, плитка в санузле обсыпается, а мебель помнила времена, когда были молодыми наши бабушки и дедушки, можно разве что от безысходности.
Более или менее приличные, но совсем простенькие однокомнатные сдаются от 11 тыс. грн., а двухкомнатные — от 14+ тыс. грн.
Аренда квартир в новых домах вообще улетела в космос и возвращаться, похоже, не собирается.
Так, в районе киевской станции метро Левобережная (возле Русановского канала) в трех минутах ходьбы от метро есть немало совсем новых домов. Еще осенью 2022 года (когда рынок уже немного оправился от шока) стоимость аренды квартир в состоянии «под Скандинавию» начиналась от 350 долл. США.
Сегодня стоимость аренды однокомнатных в этих же ЖК стартует от 450–500 долл. Двухкомнатные еще на две-три сотни дороже.
Арендовать квартиру в Киеве сейчас очень дорого.
Ниже прайса
Что касается сегодняшнего состояния рынка продажи жилья, то стоимость столичного квадратного метра, наоборот, начала бодро сыпаться именно с весны текущего года, в разгар интенсивной мобилизации. Ведь личные долгосрочные вложения стали неактуальными.
Именно эта волна стала стартом понижающего тренда рынка продажи бетонометров.
Кроме того, многие владельцы столичной недвижимости, проживающие и работающие за границей, окончательно решили продать недвижимость в Украине. Тем более что весь процесс продажи можно законно провести, не возвращаясь в страну. Доверенные специалисты рынка в режиме видеоконференции помогают сторонам вести переговоры, если покупатель все же нашелся.
Конечно, от такого решения стремительно подросло предложение на рынке и, соответственно, снизились цены. Таким образом, спрос на покупку квартир упал. Предложение, наоборот, ощутимо выросло, база квартир теперь «на цвет, на вкус».
Результат не заставил себя ждать. Как говорят риелторы, всего лишь около четверти продаж на рынке реализуются за кэш. Остальное — госпрограммы. Рынок продаж едва дышит только благодаря им. Госпрограммы — как инсулин для его поддержки.
Но надеяться, что льготное кредитование вытащит рынок, не стоит.
Цены на значительную часть вторички уже упали на 20%. Еще полгода назад рынок «старого» жилья даже в состоянии «от бабушки» не предлагал практически ничего по 1 тыс. долл. за квадратный метр. Сейчас такого жилья хватает. Но если вы предложите немного меньше, чем в рекламе, — 850−900 долл., то с большой вероятностью вам пойдут навстречу.
По 1100−1200 долл./кв. м теперь можно найти квартиру для покупки, где уже есть какие-то следы скромного косметического ремонта и где как-то можно жить хоть завтра.
Тем более что вторичка обычно находится в развитых местах иногда в пешей доступности до метро. А на первичке голый бетон, удаленный от основной фишки на рынке квартир — метрополитена.
Неудивительно, что цены на первичном рынке опустились. 1 тыс. долл. за квадрат — это сегодня средняя цена по Киеву. Если же прийти в отдел продаж и хорошо поторговаться, то стоимость будет реально ниже.
Есть высокая вероятность того, что если вы продемонстрируете твердое желание приобрести квартиру в конкретном ЖК, но, не получив желаемую скидку, демонстративно уйдете из офиса компании-застройщика, вас сразу остановит офис-менеджер или вам по крайней мере перезвонят через какое-то время. То есть сегодня уже нет диктата застройщиков. Сейчас покупатель — главное действующее лицо на рынке.
Хотя покупатели на первичном рынке тоже есть. Более того, отделы продаж строительных компаний отчитываются о стабильности продаж и перспективах рынка. Но реально, если сравнивать с довоенным временем, продажи новостроек просто лежат. Некоторое движение наблюдается только при готовности застройщиков к дисконтам и существенным скидкам.
Основными проблемами рынка первичной недвижимости сейчас являются:
— покупка инвестиционного жилья, служившая горючим для рынка раньше, практически прекратилась. Жилье если и покупают, то только для собственного проживания;
— неуверенность покупателей в вопросах безопасности, а также энергетических и общеэкономических перспективах;
— ремонтировать квартиру (после строителей) дорого, да и некому;
— мрачная валютно-курсовая перспектива.
В результате квартира хоть собственная, хоть арендованная никогда не будет особо дешевым удовольствием. Даже во время войны. Стоимость строительных материалов, рабочей силы, затрат логистики будет только расти.
В гривне, конечно.
Скупой платит дважды
Изменение цены аренды квартир касается обеих сторон на рынке найма.
Так, наниматели, которым не поднимали аренду еще с осени 2022-го и у которых хорошее жилье, должны быстро отреагировать на предложение арендодателя об изменении арендной цены. Если они слишком долго будут думать, то могут следующую квартиру снять хуже и дороже.
Арендодателям, которые стремглав бросятся к телефону сообщать арендаторам «радостную» весть о поднятии стоимости аренды на 20%, также стоит трижды подумать, прежде чем начинать такой разговор.
Ведь:
— часть квартир на рынке Киева и так переоценены в стоимости;
— даже в случае, если цена меньше рыночной, нужно учитывать, что доходы людей не растут так быстро, как цены;
— не факт, что ваша квартира именно из числа тех, на которые существует большой спрос, так что вы можете столкнуться с многомесячным простоем;
— любой экономический форс-мажор (вероятность которого высока) может стремительно развернуть рынок;
— в конце концов, следующий арендатор, может, и будет платить так, как вы хотите, но, в отличие от сегодняшних, «будет уничтожать» квартиру так, что и залог не поможет. А постоянный надзор — такое себе решение.
Поэтому, перефразируя, напомним: «старый арендатор лучше новых двух», и соблазн от риелторов может вылезти боком. Да и о моральной стороне дела не стоит забывать. Ведь многие новые арендаторы — это недавние жители прифронтовых, а сейчас оккупированных территорий.