В Украине проблема не с рынком земли или его отсутствием, а с необходимостью имплементации в законодательное поле действующих конституционных норм (ст. 13–14) о правах собственности украинского народа на землю и ее природные ресурсы как на природные объекты - основное национальное богатство, которое находится под особой охраной государства и не может быть предметом купли-продажи. Именно в этом кроется "земельный дьявол", не позволивший нам до сих пор провести полноценную земельную реформу.
А еще к этой "детали" следует добавить и другую - правдивую информацию о реальной стоимости природного капитала как основного национального богатства нашего государства. Его величина, по предварительным расчетам Национальной академии наук Украины, достигает 320–380 трлн долл. США, из них приблизительно 83–88% приходится на природно-ресурсные богатства. Итак, в денежном эквиваленте доступных богатств на каждого гражданина приходится приблизительно по 2 млн долл.
Поэтому конституционной аксиомой является то, что в Украине можно покупать или продавать только сформированные земельные участки - объекты гражданских прав, в пределах которых граждане имеют право лишь пользоваться природными объектами права собственности украинского народа согласно закону, на который (закон) власть пока не удосужилась.
Политики специально оставили вне внимания граждан действующую конституционную норму, согласно которой устанавливается: "Земля, ее недра, атмосферный воздух, водные и другие природные ресурсы, которые находятся в пределах территории Украины, природные ресурсы ее континентального шельфа, исключительной (морской) экономической зоны (сокращенно "земля и ее природные ресурсы") являются объектами права собственности Украинского народа". Следовательно, в информационное пространство и головы людей вбрасывают недостоверную информацию о том, что в Украине якобы возможно законным образом продавать землю и ее природные ресурсы, которые фактически являются объектами права собственности украинского народа, или же о недопущении этого явления путем наложения фиктивного моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Подобные крайности допускаются на всех уровнях органов власти.
При этом граждане должны понимать, что все земли и их природные ресурсы как природные объекты в пределах территории государства, в том числе острова и земли, занятые водными объектами, имея свойство также предоставлять разные экосистемные услуги, делятся по своему основному целевому назначению на соответствующие категории земель, не являющихся объектами права частной (государственной или коммунальной) собственности, а только - пользования. Это требование подкрепляет другая сверхважная норма этой же статьи 13 Конституции Украины, декларирующая: "Каждый гражданин имеет право пользоваться природными объектами права собственности народа согласно закону". Именно это ключевое условие - "только пользоваться природными объектами", а не "владеть" и не "распоряжаться" ими, дает основания утверждать об отсутствии конституционного права владеть и распоряжаться чужой собственностью.
Не следует забывать, особенно специалистам в области землепользования и земельных отношений, что для осуществления пользования землей и ее природными ресурсами существует сакральное слово "граница", до которой можно осуществлять пользование любой, в том числе чужой, собственностью, а за границей - нет! Замкнутый контур границы олицетворяет участок, который находится в собственности (частной, коммунальной или государственной) и является объектом гражданских прав, что дает право владеть, пользоваться и распоряжаться только земельным участком как собственной недвижимостью (продавать или покупать) или сдавать его в аренду для осуществления в его границах соответствующего природопользования.
Кстати, Земельный кодекс Украины (ст.78–79-1), не упоминая о конституционной норме (ст. 13) относительно права собственности украинского народа на землю и ее природные ресурсы как на природные объекты, справедливо определяет: "Право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками", "Земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местоположением, с определенными относительно него правами", "Формирование земельного участка заключается в определении земельного участка как объекта гражданских прав", "Формирование земельного участка предусматривает определение его площади, границ и внесения информации о нем в Государственный земельный кадастр".
Подтверждением этого является государственный акт на право частной (коммунальной или государственной) собственности на земельный участок, в котором указываются только его границы. И только тот субъект хозяйствования, у которого в собственности или в аренде находится конкретный земельный участок (граница), может получать права пользоваться природными объектами права собственности украинского народа и только той частью, которая расположена в пределах участка. При этом Конституция Украины (ст. 13) декларирует: "Собственность обязывает. Собственность не должна использоваться в ущерб человеку и обществу". Поэтому без границы и без участка не может осуществляться законное право на пользование чужой собственностью, в нашем случае - собственностью украинского народа.
Нужно подчеркнуть то, что земельные паи (виртуальные земельные участки) не являются сформированными земельными массивами как участками хозяйственной целесообразности, которые согласовывались бы между собой и могли бы быть объектом гражданских прав. Поэтому сравнивать предлагаемый так называемыми экспертами рынок земель сельскохозяйственного назначения в существующих условиях Украины с действующим в странах Европы, где функционируют фермерские хозяйства как олицетворенные единицы, по крайней мере, нелогично, а разговоры о возможной свободной продаже земельных паев следует считать абсурдными.
Аксиомой является и то, что обретение прав собственности на земельные участки как на объекты недвижимости, в том числе путем бесплатной передачи через земельные паи, которые теоретически и практически могут быть предметом купли-продажи, нельзя отождествлять с правом собственности украинского народа на землю и ее природные ресурсы как на природные объекты, которые не подлежат отчуждению кем-либо, в пользу кого-либо и любым способом. Это означало бы, что в процессе купли-продажи участков допускалось бы лишение прав собственности украинского народа на эквивалентную площадь территории государства.
Конечно, фамилия владельца или арендатора земельного участка как объекта гражданских прав может меняться также вследствие купли-продажи этих прав. При этом владелец участка должен получать прибыль от такого объекта на уровне не ниже банковской ставки, но повторюсь, что в любом случае и любой из них (владелец или арендатор земельного участка) имеет право осуществлять только пользование природными объектами права собственности согласно специальному закону, который еще предстоит принять. Такой пользователь должен сполна платить полноценный земельный налог (соответствующую рентную плату) за пользование природными объектами, а в случае изменения категории земель (ее целевого назначения) как природного объекта должен возмещать еще и потери, например, сельскохозяйственного или лесохозяйственного производства.
Обосновано, что предоставление открытым и прозрачным законным образом экосистемных услуг и уплата земельного налога за рациональное пользование природными объектами всеми законными землепользователями позволит включить реальный механизм государственной регуляторной политики, в частности о финансировании и поддержке только активных участников реформ и добросовестных природопользователей. Например, в Европе работающему фермеру-хозяину, который в полной мере платит налог за пользование землей как природным объектом, возвращают в виде дотаций, компенсаций, надбавок по 200–500 евро на каждый гектар. Уверен, что и у нас так будет, если станем соблюдать требования собственной Конституции.
В связи с этим нами впервые научно доказано, что стоимостная доля природного объекта в Украине в рыночных отношениях не может быть меньше стоимостной доли объекта гражданских прав (земельного участка). Например, для пашни среднего качества и производительности в Украине их соотношение должно быть 0,65 и 0,35. В таких же пропорциях должны функционировать национальный налог (рентная плата) и собственные прибыли (доходы). Также обосновано, что абсолютная стоимость (сумма долей) такого одного гектара пашни на данный момент должна составлять 2934 евро (1723 (0,65) + 1211 (0,35)), а на время выполнения основного объема программы проведения земельной реформы в Украине должна вырасти в целом до 6412 евро против средней величины в странах ЕС в
8000 евро/га.
Поэтому в условиях рыночных земельных отношений, особенно при проведении земельной реформы имеет право фигурировать только стоимостная доля земельного участка как объекта гражданских прав, прибавляя к ней стоимостные доли природных объектов, только после исправления допущенных ошибок и несогласований на соответствующей территории и только в процессе становления хозяев-фермеров наподобие европейских. Собственно каждый такой гражданин как совладелец природных объектов - основного национального богатства, член конкретной местной громады, владелец земельного участка, который самостоятельно (без наемного труда) ведет хозяйственную деятельность, будет иметь право становиться полноправным владельцем-хозяином, который будет владеть и распоряжаться абсолютной стоимостью принадлежащей ему земли.
Все остальные владельцы земельных паев (участков), которые будут сдавать их в аренду, будут получать прибыль только в части стоимостной доли своих земельных участков как объектов гражданских прав, а арендаторы этих участков, уплачивая арендную плату владельцу участка, должны платить еще и соответствующий налог за пользование природными объектами, расположенными в пределах арендованных участков.
Аналогично должны обосновываться и функционировать на основе соответствующих принципов и методик механизмы определения прогнозных и реальных стоимостных долей (га, кв. м) относительно всех других категорий земель, особенно земель жилой и общественной застройки и земель промышленности, транспорта, связи, энергетики и другого назначения.
Однако, завуалировав конституционную норму относительно права только пользования природными объектами права собственности народа (ст. 13 Конституции Украины), Земельный кодекс Украины (ст. 79) указывает: "Право собственности на земельный участок распространяется в его границах на поверхностный (грунтовой) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, которые на нем находятся, если другое не установлено законом и не нарушает права других лиц. Также распространяется на пространство, которое находится над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений".
Такое искажение конституционного права "пользование" путем подмены его сущности подобным термином "распространяется" (для оправдания также сделана оговорка: "…если это распространение - не нарушает права других лиц") привело к искажению представления о самом объекте (предмете) возможной купли-продажи, о наложении и продлении моратория, о возможном и безнаказанном беззаконии и росте коррумпированности, а также к разнообразным противостояниям и справедливой обеспокоенности общества за будущее украинской земли.
При этом Гражданский кодекс Украины (ст. 324), в отличие от Земельного кодекса Украины, акцентируя внимание на наличии абсолютного права собственности народа на природные объекты и права только на "пользование" ими, также подменил эту сущность "пользование", применив слово "распространение".
Таким образом, эта "деталь", а фактически серьезное несоответствие слова "распространение" как нормы Земельного и Гражданского кодексов Украины действующей конституционной норме "пользование" как норме прямого действия требует немедленного исправления и официального толкования этой абсурдности, которая не только завуалировано лишает народ права собственности на свое основное национальное богатство, но и разрушает декларируемые Конституцией Украины нормы "унитарная, целостная и неприкосновенная". Следует отметить, что в аренду можно передать только земельный участок (границы) как объект гражданских прав. Поскольку арендатор - это не владелец, "распространение" его не касается.
При этом реальное размежевание прав собственности, особенно на время проведения земельной реформы, открывает возможность исправить допущенные ошибки, а также упорядочить землепользование, формируя эффективные семейные фермерские хозяйства, где гражданин-владелец участка одновременно является гражданином-пользователем, и только на него могут "распространяться" упомянутые нормы, поскольку не нарушают прав других лиц.
Вместе с тем для решения проблем земельной реформы необходимо реформировать действующие государственные институты, создав новое вневедомственное национальное земельное учреждение Украины (своеобразная "Національна земельна комора України", или Национальный банк земли и ее природных ресурсов Украины) наподобие Национального банка Украины.
Такое национальное земельное учреждение должно выполнять роль держателя земли и ее природных ресурсов, осуществлять государственную регистрацию земельных участков и недвижимого имущества и природных объектов, связанных с ними, и прав собственности на них, а также от лица государства обеспечивать и гарантировать права собственности, вести прозрачные и открытые кадастровые и регистрационные системы и т.п. Это учреждение как институт, в отличие от других, будет иметь свой бюджет и составной рентный банк и выполнять многоцелевые функции и задачи, не присущие Национальному банку Украины, государственному бюджету Украины и коммерческим банкам. Будет действовать национальный регуляторный принцип, согласно которому платят в полной мере все, кто пользуется природными объектами прав собственности украинского народа, и получают необходимую поддержку (помощь) только те, кто является активным участником проведения земельной реформы. Например, основным фактором на этапе организации и становления хозяйств фермерского типа (владелец-хозяин) в сельской местности является создание беспрепятственных и прозрачных условий получения ими выгодной финансовой помощи на условиях соучастия бюджета предлагаемого учреждения.
Неотъемлемыми функциональными составляющими национальной регуляторной политики должны стать пространственное прогнозирование и моделирование развития территорий, а также комплексное государственное землеустройство и землеупорядочение как новый целостный землеустроительный процесс. В частности, в таком процессе должен функционировать механизм прохождения первых трансакций относительно всех распаеванных земель сельскохозяйственного назначения независимо от того, кто ими фактически владеет, пользуется или распоряжается, суть которого заключается в первоочередном праве выкупа (возвращения) распаеванных земель в земли запаса. Это обеспечит реальное нивелирование нежелательных последствий паевания и парцелляции продуктивных массивов угодий и полную защиту права владельцев земельных паев (участков), предоставит возможности для беспроблемного формирования целостных массивов и предлагаемых хозяйств семейного типа, будет гарантировать продовольственную безопасность и экологическое равновесие.
С учетом этого и с целью комплексного и системного решения многих других существующих проблем общенационального значения вне политиканства нами обоснована новая парадигма проведения земельной реформы в Украине как обязательная и первоочередная к внедрению, реализация которой также откроет возможность полноценно включить в систему экономических отношений Украины землю и ее природные ресурсы как природный капитал, являющиеся объектами права собственности Украинского народа.
Надеюсь, что правительство, парламент и президент, вооружившись "новой парадигмой", будут как можно быстрее способствовать институционализации этой "детали", а фактически - устранению "земельного дьявола", который, прячась таким образом, мешает провести конституционным образом желаемую земельную реформу.