Открытие рынка земли в Украине — событие, поставившее множество вопросов перед фермерами и владельцами земельных паев. Даем пошаговую инструкцию для желающих продать землю и не попасть при этом впросак.
Шаг 1. С чего следует начать?
Для продавцов первый шаг — предоставление информации о продаже. О намерении продать земельный участок владелец должен уведомить громаду и потенциальных покупателей:
- обратиться непосредственно к фермерам;
- распространить информацию с помощью «сарафанного радио»;
- разместить объявление на различных маркетплейсах недвижимого имущества;
- выставить лот на специализированных платформах или на биржах.
Покупателям же прежде всего необходимо исследовать рынок земли в регионе, где они планируют совершить покупку, чтобы определить среднюю стоимость участка и его площадь.
После этого покупатель должен найти потенциального продавца. Можно обратиться к виртуальным платформам продажи недвижимости и сельхозземель, но лучше пообщаться с местными жителями населенного пункта, в районе которого вы планируете приобрести участок, чтобы найти продавца без посредников.
Эксперты отмечают: чтобы не переплатить при покупке участка, прежде чем пообщаться с продавцом, изучите стоимость аналогичных земельных участков в определенном регионе. Это убережет вас от некомпетентных или непорядочных продавцов, а также сэкономит нервы и время.
Шаг 2. Оценка земельного участка
Следующий шаг — оценка земли, особенно это касается случаев, когда участок был найден без помощи онлайн-сервисов. Специалисты советуют сначала отыскать определенный участок на «Публичной кадастровой карте» и проверить наличие кадастрового номера. Если у участка его нет, продавцу следует обратиться в проектную организацию для его присвоения.
Юристы предупреждают, что не стоит заключать сделку, если земля не зарегистрирована. Ведь в таком случае невозможно идентифицировать и проверить участок. А это — прямой путь оказаться на крючке у мошенников.
Специалисты подчеркивают, что даже если у участка есть кадастровый номер, все равно нужно проверить, не находится ли он, к примеру, в аренде, лично проверить рельеф и только после этого общаться с владельцем и проводить денежную оценку. Кроме того, не поленитесь посмотреть информацию о выбранном участке в базах Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и Государственного земельного кадастра. Этот совет защитит покупателя от сомнительной сделки и сэкономит деньги.
Шаг 3. Что нужно знать о документах?
Покупать землю могут не только физические лица — граждане Украины, но и ОТГ и государство. Сделка о приобретении земли заключается под руководством нотариуса. Для подписания договора необходим следующий перечень документов:
- справка о целевом назначении выбранного участка. Если землю покупают для фермерской деятельности, в справке должно быть указано, что участок предназначен для ведения личного крестьянского хозяйства;
- выписка из базы Государственного земельного кадастра (оригинал). Средняя стоимость этого документа — около 100 грн;
- экспертная оценка земельного участка. Эту процедуру нужно заказывать в специализированных организациях, предоставляющих услугу экспертной оценки земли. Примерная стоимость такой услуги —1000 грн;
- документ о праве собственности на земельный участок. Чаще всего это приказ Госгеокадастра, решение сельской рады или ОТГ;
- оригинал выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Если объекта в нем нет, то на момент заключения сделки участок можно будет зарегистрировать, но будьте готовы заплатить административный сбор;
- документы участников сделки: для физических лиц — паспорт и ИНН, а для юридических лиц — учредительные документы.
Через 3–5 дней после регистрации права собственности и уплаты административного сбора покупатель становится полноправным собственником земли.
Советы продавцам
С 1 июля 2021 года в Украине был отменен мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. А это значит, что владельцам земли нужно посмотреть документы на землю, даже если в ближайшее время продажа земли не планируется.
Прежде всего обратите внимание на то, зарегистрирован ли участок в реестре Госгеокадастра. Если у вас на руках государственный акт старого образца, надо обратиться в Госгеокадастр, чтобы восстановить и установить границы участка в натуре для будущей регистрации вещных прав.
Эксперты отмечают, что эта процедура необходима для первичной проверки участка в случае, если на него найдется покупатель. Кроме того, не забудьте внести сведения об участке в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Выполнение этих процедур заранее значительно ускорит в будущем подписание соглашения и поможет сэкономить время.
Несколько слов о стоимости
Как определить стоимость земли? Ранее стоимость земельного участка определялась денежной оценкой. Как правило, земельные участки продавали или покупали по договорной цене, установленной во время переговоров покупателя и продавца.
Сегодня же, после открытия рынка сельскохозяйственных земель, государство пытается установить конкретную рыночную цену на землю. Следует отметить, что на формирование стоимости влияет расположение участка, площадь, показатели средней урожайности, нормативная денежная оценка и т.д.
Поскольку количество заключенных сделок купли-продажи земли невелико, за основу для расчета стоимости была взята цена аренды земельных участков. Таким образом, в 2020 году аренда 1 га в Украине составляла 3425 грн, а ставка по долгосрочному кредиту — 6,7% (в иностранной валюте). Поэтому на сегодняшний день средняя стоимость земли в Украине составляет 51,2 тыс. грн за гектар.
Эксперты отмечают: несмотря на выведенную цифру, стоимость земли может колебаться и в некоторых регионах вдвое превышать указанную цену. Так, в Киевской области стоимость 1 га может колебаться от 26,5 тыс. до 74,6 тыс. грн.
Как проверить договор?
В связи с открытием рынка сельскохозяйственных земель проверку продавцов и покупателей должны осуществлять нотариусы. Помимо проверки данных по реестрам, нотариусы контролируют соблюдение законодательной нормы — 100 га в одни руки. Кстати, эта норма будет действовать до 1 января 2024 года.
Чтобы провести такую проверку, нотариус должен иметь доступ к Государственному земельному кадастру. На момент старта рынка земли такой доступ был у 879 нотариусов. Сегодня же количество специалистов, имеющих доступ к системе, увеличилось вдвое.
Таким образом, сделка купли-продажи земельного участка на сегодняшний день невозможна без помощи нотариуса. Хотите приобрести землю? Надо определиться с объектом, проверить информацию о желаемой земле, проанализировать заданную стоимость, обратиться к нотариусу, подготовить документы, подождать примерно неделю и получить свидетельство о праве собственности.