Да. Сегодня в Киеве офисную недвижимость, на которую был высокий спрос, сдать в аренду практически невозможно. Пустыми стоят не только помещения на тысячи квадратных метров в зданиях на несколько этажей, но и небольшие помещения на 100–150 кв. м, которые обычно сдавались в аренду за несколько дней. При этом есть предложения офисов по 3 долл. за «квадрат» в месяц в срединной зоне и 12 долл. за кв. м — в центральной. А это даже ниже, чем во времена последнего мирового кризиса недвижимости в 2008 году, когда коммерческие «квадраты» отдавали за бесценок.
Офисы переоборудуются в квартиры
Некоторые арендаторы, снимающие помещение уже много лет, договариваются c владельцами о 25–50% довоенной стоимости аренды, поскольку бизнес не позволяет платить больше, а они надеются на лучшие времена и не хотят потерять «насиженное» место. Владельцы в этой ситуации соглашаются на любую плату, поскольку перспектива остаться без арендаторов, но с коммунальными никого не устраивает.
Дошло до того, что квартиры, которые были оборудованы под офисы, теперь переоборудуются в квартиры «под жилье», поскольку спрос на аренду квартир для проживания есть и даже повысился, соответственно и арендная плата за квартиры выросла.
Впрочем, переоборудование в жилье возможно только в жилых помещениях и зданиях, поэтому нежилые офисные помещения в Киеве следующую зиму все еще будут стоять пустыми.
Усыхание спроса и цен
Есть несколько причин снижения (или повышения), но лучше сказать — перераспределения спроса на коммерческие помещения.
Во-первых, процесс снижения спроса на офисные помещения начался еще до широкомасштабного вторжения как следствие действия коронавируса. Еще тогда многие оборудовали себе рабочие места дома, а компании перешли на другой режим работы, требующий меньше офисных помещений. В офисе оставили только тех сотрудников, которые не могут работать дома, а остальные стали приходить в офис раз в месяц или в неделю — в зависимости от особенностей работы компании.
Конечно, это снижало затраты компаний на аренду помещений, и в результате — спрос на помещение. И этот спрос еще до войны упал во всех регионах Украины.
Во-вторых, после вторжения Киев потерял часть международных транснациональных компаний, переместившихся на Западную Украину, где цены, по сравнению с довоенным периодом, даже выросли. Во Львове, Ивано-Франковске, Тернополе, Ровно и даже в Хмельницком цены на аренду и продажу офисных помещений выросли на 10–20% — в зависимости от качества помещений и их местоположения.
Если говорить об общих тенденциях, то прифронтовые города потеряли от 50 до 100% стоимости аренды. Города в центральной Украине, такие как Днепр, Кропивницкий или Черкассы, потеряли 10–20% спроса и, соответственно, стоимости аренды. Киев потерял 50–70% спроса и стоимости, поскольку боевые действия были очень близко, а также в связи с общим изменением ситуации в бизнесе.
И, в-третьих, полномасштабное вторжение полностью изменило бизнес в Украине. Как сказал один предприниматель: «У нас теперь нет моря». То есть если раньше импорт и экспорт шли чаще всего через порты Черного и Азовского морей, то теперь экспорт идет через западную границу и дальше на север через Балтику или на юг через Средиземноморье, а импорт — наоборот. Поэтому через западные границы стало перемещаться значительно больше товаров. Возник небывалый спрос на приграничную недвижимость во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске и других приграничных городах, поскольку пересечение границы требует так называемых таможки или растаможки, а следовательно, и увеличения площадей складов и соответствующих офисных помещений. Поэтому, несмотря на предыдущее падение спроса и цен из-за коронавируса, цены и спрос в вышеназванных городах окончательно выросли, потому что весь экспорт-импорт переместился к западной границе.
Кроме того, нужно учитывать изменение источников приобретения многих товаров (отмена контрактов с компаниями из России и Беларуси), что тоже изменило их движение через границы и, соответственно, спрос на склады, где эти товары могут храниться перед отправлением в другие регионы.
Естественно, что выросли спрос и цены на такие активы, как АЗС и СТО. Поскольку бензин везут бензовозами из Польши или Словакии и сразу сливают в резервуары на АЗС, что соответствует принципу рассредоточения: врагу значительно тяжелее атаковать много АЗС, чем одну нефтебазу или нефтеперерабатывающий завод.
Что касается СТО: не секрет, что на сегодняшний день значительным спросом пользуются транспортные услуги, поэтому постоянная поддержка технического состояния грузовых и специальных автомобилей, их хранение и обслуживание должны быть на высоком уровне.
Отдельный спрос на коммерческие помещения создала гуманитарная помощь из других стран. Это в первую очередь склады для хранения и сортировки. Кроме того, существует повышенный интерес к почтовым транспортно-логистическим услугам по доставке определенных грузов. Следовательно, в условиях высокого спроса на почтовые перевозки возникла значительная дополнительная потребность в арендованных помещениях для оказания почтовых услуг.
В-четвертых, количество граждан в Украине уменьшилось в связи с временной эмиграцией наших соотечественников в другие страны. По разным оценкам, общее перемещение — внутреннее и за границу — составляет приблизительно 12 миллионов человек, из которых приблизительно половина все еще остается за границей. Поэтому общее потребление в Украине существенно уменьшилось, что ослабило спрос как на товары широкого потребления, так и на продукты питания, лекарства и т.п. Это также снизило спрос на недвижимость и цены.
Перспектива — подземная недвижимость
Не будет открытием сказать, что рынок коммерческой недвижимости будет зависеть от того, как быстро Украина освободит захваченные агрессором города и сможет защитить от бомбардировок и ракетных обстрелов свои территории. И когда нам говорят, что война будет продолжаться долго, мы вспоминаем опыт Израиля, который пережил три войны и дальше живет под угрозой ракетных ударов. Видимо, Украине нужно готовиться к чему-то похожему и не надеяться, что война закончится завтра. А следовательно, и недвижимость нужно рассматривать под таким углом.
Конечно, будет устойчивый спрос (впрочем, он уже есть) на бомбоубежища, которые сейчас оборудуются для школ, а будут строиться все больше для многих бизнесов. На сегодняшний день театральные спектакли идут в бомбоубежищах, что позволяет безопасно проводить действа без перерывов на воздушную тревогу.
В Харькове уже обустраиваются остановки-убежища, ГСН (государственные строительные нормативы) теперь требуют проектировать новые дома только с убежищами.
И если в Вашингтоне в подземке оборудованы целые коммерческие городки — в буквальном смысле подземное царство, то почему такие городки невозможны в Украине? Жизнь отвечает — «возможны». Девелоперы уже серьезно задумываются над этим вопросом. Даже больше — некоторые оценивают подземную инфраструктуру как самые надежные вложения в коммерческую недвижимость. Поэтому у прибыльных «квадратов» вырисовывается пока непривычная нам, но уже привлекательная своей надежностью подземная перспектива.
Но жизнь не стоит на месте: не ожидая масштабных подземных застроек, уже сегодня Киев и вся Украина восстанавливают, насколько это возможно под угрозой ракетных обстрелов, нормальную жизнь. Одновременно восстанавливается и много бизнесов. Поэтому можно надеяться, что с налаживанием жизни в стране, и в частности в столице, будет восстанавливаться и спрос на коммерческую недвижимость.
***
«Появится ли у нас море», вернется ли все к старым добрым временам? Конечно, да. Рано или поздно это произойдет. Но когда именно? Точной даты не назовет никто. Восстановление Украины тоже даст позитивный импульс развитию всей недвижимости.
Бесспорно, страна в любом случае переживет нынешние тяжелые времена для недвижимости, когда она страдает от всяких обстрелов бешеного агрессора. «Чорне море ще всміхнеться, дід Дніпро зрадіє, ще у нашій Україні доленька наспіє…»
Больше статей Людмилы Симоновой и Сергея Следзя читайте по ссылкам.