Рыночная экономика постоянно испытывает кризисы, приводящие к перепроизводству, росту или падению цен, перераспределению спроса, предложения и денежных потоков. К очередному кризису привел и COVID-19. Изменились спрос и предложение, цены и направления денежных потоков, предпочтения и вкусы потребителей. Заметно поменялся даже стиль нашей жизни. Все это не могло не отразиться и на рынке недвижимости.

Если в общем, то, по данным Минюста, количество сделок с недвижимым имуществом в 2020 году по сравнению с 2019-м сократилось на 3,1%. При этом во время весеннего карантина (второй квартал 2020-го) наблюдался провал глубиной в 25%. И лишь отложенный спрос, проявивший себе в III квартале, выровнял годовой результат.

Последствия локдауна

Именно в первый локдаун весной 2020-го начался кризисный процесс. И он до сих пор не завершен. Понятно, что самое больше падение ощутил рынок общественного питания, в первую очередь рестораны, кафе и бары, обслуживающие посетителей в залах. Уже в течение весеннего локдауна многие рестораны закрылись и обанкротились, помещения освободились, а спрос остался только там, где переориентировались на доставку горячей еды или еды «на вынос».

Незначительное улучшение ситуации наблюдалось после отмены локдауна. Однако до сих пор жизнь многих бизнесов висит на волоске, а спрос на помещения общественного питания совсем отсутствует.

Также пострадали объекты развлекательного характера: кинотеатры, театры, спортивные и киноконцертные залы. И если государственные получили некоторую поддержку, то частники пытаются выживать, сокращая свои затраты.

А вот гостиничный бизнес пострадал так, что восстановится не скоро. Квартиры, которые ранее сдавались посуточно, теперь переориентируются для сдачи в долгосрочную аренду. Однако спрос на долгосрочную аренду, который в Киеве ранее держался на приезжих из регионов, тоже упал. Лишь с начала 2021-го началось некоторое восстановление этого рынка.

Возвращаясь к гостиницам, падение их денежного потока связано с тем, что люди перестали путешествовать, проводить конференции и бизнес-встречи в реале — все перешло в онлайн. Гостиницы пытаются сократить затраты и выживать на том минимальном потоке клиентов, который у них остался. Восстановление этого бизнеса произойдет не скоро, ведь многие эксперты прогнозируют пандемию до конца 2021 года, а то и дольше.

Выживут ли гостиницы, ожидая своих клиентов, сказать сложно, но совершенно очевидно, что новых не строят, а на отведенных под гостиницы земельных участках пытаются строить жилые дома и вместо квартир используют слово «апартаменты», скрывая тот факт, что это — нежилые помещения, где коммунальные платежи будут как у юридических лиц, т.е. на 30–40% больше.

Жилье

Самое интересное происходило на рынке жилой недвижимости.

Можно сказать, что 2020 год стал годом наибольшего колебания как числа сделок по кварталам, так и цен на жилую недвижимость. И вот уже начало 2021-го показывает рост спроса на жилую недвижимость, и во многом этот спрос — отложенный. Т.е. люди, планировавшие куплю-продажу жилья в 2020-м и не выполнившие этой транзакции из-за карантина, решили все же приобрести или продать недвижимость, что моментально сказалось на ценах.

Как всегда, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, цены на которые растут быстрее всего, а падают медленнее. Эта тенденция наблюдается в Украине уже много лет. Кроме того, проявился тренд покупать квартиры исключительно в районе метро. Например, рост цен в Соломенском районе Киева заметно ниже, чем в других районах, хотя он весьма комфортен для жизни: здесь есть и современные кинотеатры, и парки, плотность застройки не так велика, много зелени и другие преимущества. Однако район находится в нескольких остановках от метро, что, видимо, отводит от него взгляды покупателей.

В начале 2021 года застройщики дружно подняли цены на квадратные метры, особенно в средней ценовой категории — комфорт- и бизнес-класса. Цены в эконом-классе остаются неизменными последние несколько лет, но все большему числу покупателей хотелось бы, чтобы жилой комплекс был обеспечен некоторыми удобствами в виде внутреннего дворика с детскими площадками, паркингом, отделенным от прогулочной зоны, а также объектами инфраструктуры. Все чаще потенциальные покупатели хотят купить в новостройке жилье со счетчиком на тепло и с хорошими лифтами. Поэтому цены на новостройки уже давно стали на 30% выше, чем в старом жилом фонде. Пока что спасает старый жилой фонд то, что банки не хотят кредитовать строящееся жилье, так как Нацбанк запретил кредитовать права на недвижимость вместо самой недвижимости.

А вот соотношение стоимости аренды и недвижимости и так называемый период возврата инвестиций на сегодня весьма не радует, так как цены на аренду стоят на месте, а цены на продажу растут, что увеличивает период окупаемости инвестиций.

Казалось бы, этот фактор должен остановить покупателей, ведь 80% жилья приобретают для сдачи в аренду, а период возврата достигает 15–20 и более лет. Но этого не происходит, так как недвижимость превратилась в способ сохранения денежных средств — банкам мы больше не доверяем.

Загородная недвижимость

С начала карантина наблюдался всплеск роста цен на частные дома за городом или на окраинах — людям хотелось уехать туда, где они смогут свободно гулять по улице и наслаждаться свежим воздухом, имея в то же время возможность работать по Интернету.

Однако оказалось, что не все так просто. Потенциальных покупателей стало останавливать отсутствие инфраструктуры и необходимость ездить за продуктами достаточно далеко. А также отсутствие уже привычной в городе сферы обслуживания. Кроме того покупатели обнаружили, что дом требует гораздо больше усилий и финансов на оснащение и содержание.

Поэтому ажиотажный спрос на загородную недвижимость начал потихоньку затихать, а цены — снижаться.

Офисы

Существенные изменения произошли в нежилых объектах — офисных помещениях — в связи с тем, что большинство сотрудников стали работать дома, а когда первый локдаун закончился, часть из них так и не вернулась в офисы. Многие компании существенно сократили занимаемые площади, оставив функционировать самое необходимое — ресепшен, бухгалтерию и техническую поддержку, а сотрудники приходят в офис несколько раз в неделю, большую часть времени работая дома.

Экономия на аренде офисов помогла некоторым компаниям остаться на плаву. Также им помогло существенное снижение арендных ставок на офисные площади, предложенные арендодателями, не захотевшими потерять своих арендаторов.

Сегодня в Киеве офисные помещения с хорошим ремонтом предлагаются в аренду в центральных районах по 8–12 долл. за кв м в месяц и найти своих арендаторов не могут. Многие готовы и дальше снижать цены, так как отсутствие арендаторов приводит к отрицательному денежному потоку — потере на коммунальных затратах, которые надо оплачивать независимо от наличия арендаторов. Кроме того — налог на недвижимость и землю, который сегодня в Киеве совсем немаленький.

Вернутся ли цены на аренду офисов? Похоже, что в ближайшее время нет, хотя многое будет зависеть от длительности пандемии. Нужно учитывать и то, что многие компании настроились на удаленную работу. Их работникам нравится не тратить время на дорогу до работы и не испытывать стресс в пути. В свою очередь это повлияло на другие рынки — такие как ритейл и склады.

Ритейл

Этот рынок начал терять свои позиции еще до пандемии, особенно в Америке и Европе, так как люди все больше покупают онлайн, не желая тратить время на походы по магазинам. Они все чаще выбирают и примеряют товары в шоу-румах, после чего осуществляется доставка на дом. По оценкам экспертов, 80% молодежи покупает онлайн или через шоу-румы.

Описанный тренд потихоньку шел и на рынок Украины, но из-за пандемии явно произошло ускорение. В полный локдаун многие магазины были просто закрыты. Для покупки необходимой одежды и обуви не оставалось ничего иного, как покупать онлайн, что безусловно стимулировало услуги по доставке.

Предлагаются также продажи с услугами по примерке, что еще больше стимулировало покупки в Интернете, так как возврат товара неподходящего размера все еще остается в Украине проблемным и те продавцы, которые создадут наиболее комфортные условия примерки и/или возврата, получат преимущества на рынке.

Но и здесь продажи растут не так быстро, поскольку сократился износ одежды и обуви, ранее использовавшихся по дороге на работу. А представители старшего поколения вообще перестали покупать.

Склады

В условиях сокращения ритейлинга, спрос на складские помещения не только не упал, но даже вырос, так что цены на аренду складских помещений остались такими же, как были до пандемии — 4–10 долл. за кв. м в месяц, в зависимости от качества помещения.

Склады по-прежнему пользуются хорошим спросом, особенно логистические. И это понятно, так как если в Интернете «заявлен» определенный товар, а его нет на складе — это прямая потеря, ведь неудовлетворенный клиент уйдет к другому поставщику…

Другие статьи Людмилы Симоновой читайте здесь.