Законопроект № 11416 предлагает установить обязанность платить военный сбор в размере 5% от дохода с продажи недвижимого имущества физическими лицами, которые на протяжении отчетного налогового года осуществили продажу одного объекта недвижимости.
Но почему только для одного объекта недвижимости в течение года? Ответ на этот вопрос очень прост — в случае продажи второго объекта в течение года уже есть требование платить 5% в бюджет и 1,5% военного сбора, а также 1% в Пенсионный фонд и 1% пошлины. То есть для второй продажи уже все учтено: 1+1+5+1,5=8,5%. Таким образом этим законопроектом правительство фактически уравнивает первую и вторую продажу, хотя первая продажа в Украине составляет львиную долю, поскольку не так много людей владеют более чем одним объектом недвижимости.
Налогообложение «мертвого» рынка
На первый взгляд кажется, что 5% от продажи недвижимости не такая уж большая сумма. Но ею облагают полную стоимость недвижимости, а не разницу между покупкой и продажей, как это делают в цивилизованных странах, да еще и в момент оформления договора, а не по результатам годового декларирования.
Но главная проблема в другом. На сегодняшний день рынок купли-продажи недвижимости «мертв». Как говорят риелторы, все стоит: количество предложений увеличилось вдвое, а покупателей нет. Соглашения осуществляются лишь под программы льготного кредитования или под жилищные сертификаты и тогда, когда у государства есть на это средства.
Основными покупателями жилья сегодня являются внутренне перемещенные лица (ВПЛ), которые потеряли жилье вследствие обстрелов и покупают новое за так называемые жилищные сертификаты. Соответственно возникает вопрос: а смогут ли они уплатить дополнительные налоги, покупая жилье?
На самом деле трудно себе представить, где ВПЛ найдут дополнительные средства, чтобы осуществить все платежи для получения жилья под жилищный сертификат. Ведь если раньше ВПЛ должны были уплатить 1% в Пенсионный фонд, 1% пошлины, 5% риелтору за поиск жилья, то теперь к этим 7% платежей надо будет добавить еще и 5% военного сбора, то есть в целом 12%.
И если средняя стоимость квартиры составляет 2−2,5 млн грн, то где взять человеку, который все потерял, еще 240−300 тыс. грн? Даже если представить, что покупатель сам будет искать себе жилье и не будет пользоваться услугами риелтора (что на самом деле не так просто для людей из маленьких городков и сел, не знакомых с Интернетом), то все равно нужно где-то найти 7% от стоимости жилья, то есть 140−175 тыс. грн.
Конечно, от введения военного сбора рынок купли-продажи недвижимости не оживится, количество транзакций не увеличится, а возможно, даже наоборот.
Кто-то скажет, что этот сбор будет платить продавец. Ага, расскажите это застройщикам или другим продавцам недвижимости. В лучшем случае сумму сбора поделят пополам, но традиционно в стране сложилось так, что все налоги и сборы по недвижимости платит покупатель, а не продавец. А практика показывает, что продавцы включают налоги в стоимость сертификата, то есть ВПЛ в итоге получают худшее жилье.
Вместе с тем нужно напомнить, что рынок недвижимости, особенно нового жилья, делает существенный вклад в ВВП страны, поскольку дает развитие некоторым смежным индустриям, таким как строительные материалы и конструкции, рынок отделки жилья, рынок мебели и многим другим. Стагнация этого рынка может привести к существенным потерям рабочих мест и сокращению ВВП. Неужели разработчики законопроекта об этом не подумали?
Если же ко всем платежам, уплачиваемым иностранцами (инвесторами), которые сегодня составляют 1+1+18+1,5=21,5%, добавить 5%, то получится 26,5%. То есть если продать квартиру за 2,5 млн грн, то уплатить придется 662,5 тыс. грн. Неужели это сделано для того, чтобы не получать инвестиции от иностранцев?
Недооцененная аренда
Вместе с тем рынок аренды в Киеве и на западе Украины сегодня заметно подскочил. Но это авторов законопроекта почему-то мало интересует. Какие изменения в налогообложении предложены для арендодателей? Если арендодатель — ФЛП третьей группы, то дополнительно к стандартным 5% они будут платить всего 1% военного сбора. Много это или мало?
Опрос знакомых и друзей о дополнительных налогах показал, что, конечно, никто дополнительные деньги платить не хочет, но все за справедливость и одинаковые налоги для всех, а повышенные — для богатых. Конечно, если бы для ФЛП третьей группы повысили военный сбор до 5%, то они бы не перестали сдавать в аренду свою недвижимость. Кто-то, возможно, ушел бы «в тень», но большинство и дальше платило бы.
Так, одна моя знакомая уплатила как ФЛП за второй квартал 18 тыс. грн единого налога от аренды и консультационных услуг. Как пенсионерка она не платит в Пенсионный фонд. Ее слова: «Если бы надо было заплатить еще 18 тысяч, это было бы несложно, это не 20% на заработную плату плюс Пенсионный фонд и военный сбор, когда все это выливается в 48% от заработанного. Это всего 10%».
Так, может, больше смысла в том, чтобы повысить налоги на аренду недвижимости, а не на куплю-продажу? Конечно, перед тем поощрить арендодателей заключать официальный договор и платить налоги. Есть многому вариантов стимулирования «открытия» информации об аренде, и самый плохой из них — «ловить» арендодателей. Вот этого точно не должно быть в демократическом государстве.
Наилучший вариант — поощрение, определенные скидки, которые могут открыть нам доходы от уплаты налогов за аренду, особенно в момент, когда аренда имеет сумасшедший спрос, в отличие от продаж. Продажи сегодня нужно, наоборот, освобождать от налогов, чтобы стимулировать рынок. Эффект от налогообложения «мертвого» рынка сокрушительно мал, а вреда от того может быть много.
Так, в Телеграм-канале пана Гетьманцева есть информация о том, что дополнительные платежи в 2024 году позволят собрать с купли-продажи недвижимости 1224,8 млн грн (с 1 августа 2024 года), а в 2025 году — 2982,6 млн грн. На фоне прогнозного бюджета Украины на 2025 год — 1 953 105,4 млн грн — эта сумма (налогообложение продажи недвижимости) составляет 0,15%. Вместе с тем этот дополнительный сбор будет плохо влиять на приобретение жилья ВПЛ, может ввести в стагнацию рынок нового строительства и смежные рынки.
Как должно быть
Если говорить о цивилизованных странах и здравой логике, то в операциях купли-продажи должна облагаться налогом разница между покупкой и продажей недвижимости, а не вся ее стоимость. Само налогообложение происходит по результату годового декларирования, а не в момент продажи недвижимости. То есть у нас совсем другой подход к налогообложению.
Кто-то скажет, что в Украине тоже облагается налогами разница между покупкой и продажей недвижимости, а не вся ее стоимость, во время продажи третьей квартиры в течение года. Вот только проблема в том, что при высоком уровне инфляции налогом фактически облагается вся сумма, потому что если вы покупали квартиру 20 лет назад, то сумма покупки уменьшилась во много раз, если пересчитать ее по курсу доллара, то есть налогом облагается не добавочная стоимость, а фактически инфляция.
Хотя если умно подойти к этому вопросу, то оценщики могли бы определять стоимость купленного 20 лет назад на дату оценки/продажи и дальше уже определять разницу между нынешней и первоначальной стоимостью. И это совсем несложно сделать и ввести для всех случаев. Но зачем это нашим законодателям?