Как обычно, у нас есть две новости для желающих купить квартиру. Какая из них хорошая, а какая — не очень, судите сами:
— в мире закрепился тренд на рост стоимости жилья;
— аренда жилья год из года дешевеет.
Что это может означать для инвесторов? 1. На перепродаже жилья можно прилично заработать. 2. Время окупаемости инвестиций в жилую недвижимость за счет ее сдачи в аренду существенно вырастет. Срок окупаемости квартиры в 20–25 лет и даже больше теперь уже никого не удивляет. И вряд ли это порадует тех, кто реализует свою мечту об обеспечении безбедной старости за счет приобретения квартиры для последующей ее сдачи в аренду.
Существует простой способ оценки выгодности аренды. Для этого ее просто сравнивают, например, с величиной банальных депозитных ставок в банках. Так, на сегодняшний день за гривны, находящиеся на депозитном счете в украинском банке, можно рассчитывать в лучшем случае приблизительно на 10–11% годовых, что обеспечивает удвоение вложенного капитала приблизительно за семь лет. Теперь давайте оценим, какой же доход на вложенные деньги обеспечит съемное жилье?
В качестве примера возьмем среднестатистическую современную киевскую двушку (80 м кв. с двумя санузлами) в теплом столичном доме в 10 минутах ходьбы до метро в районе массовой застройки (левый берег Днепра). Естественно, с достойным современным ремонтом, упакованную мебелью и техникой. К ее стоимости на рынке — 120 тыс. долл. США (по 1500 долл. за квадрат) добавим 20 тыс. долл. на мебель и технику. Выходим на оценочную стоимость инвестиции в 140 тыс. долл.
Долгосрочно сдать такую квартиру вряд ли удастся дороже, чем за 500–550 долл. в месяц (в гривневом эквиваленте). В итоге даже в случае дальнейшей полной идиллии с арендаторами окупаться такое вложение будет более 23 лет (140 000 : 500 : 12 = 23,3).
Даже на фоне сегодняшних откровенно мизерных (с учетом инфляции) депозитов в украинских банках доходность, которую обеспечивает такая скорость окупаемости, выглядит, прямо скажем, ультраскромной — всего около 3% годовых. И это при нашем-то росте цен. Т.е. вложенные средства вернутся инвестору-арендодателю через 23 года и теоретически будут обеспечивать 3% годовых. Причем, естественно, речь о доходах в гривне — обычной практикой сейчас является оплата аренды в национальной валюте. Получается, даже с учетом инфляции, впору говорить не о доходах, а скорее об убытках.
Более того реальность ухудшает теоретические ожидания. Поэтому, сделав крупное денежное вложение, будущий арендодатель среднестатистической квартиры не может рассчитывать даже на эту крайне скромную отдачу. Почему?
Кто сказал, например, что купив, отремонтировав, меблировав и, наконец, долгосрочно сдав квартиру, инвестор-арендодатель все последующие годы просто будет ежемесячно принимать купюры? Без текущих ремонтов, по крайней мере косметических, ему точно не обойтись. Никто не гарантирует и идеальную работу техники с сантехникой, добавьте старение и износ мебели. И на все это придется тратиться. Как деньгами, так и временем простоя «денежной машины». Периодический поиск новых клиентов тоже будет сокращать срок сдачи квартиры в аренду.
Еще хорошо, если удастся избежать встречи с мошенниками или просто неадекватными арендаторами, в один прекрасный момент пропадающими вместе с межкомнатными дверями или сантехникой… Кто-то скажет, мол, риелтор в помощь. Но ведь это тоже стоит дополнительных денег. И, кстати, панацеей точно не является.
Свою часть от пассивных арендных доходов желает получить и государство. Уже были законодательные попытки «навести порядок» на рынке аренды, заставив «толстосумов» поделиться. Правда, успехом они не увенчались. Но это пока. Рано или поздно государство свое возьмет.
Зато налог на «лишнюю» недвижимость уже не является чем-то необычным. Местные бюджеты исправно его получают. На сегодняшний день он ограничен 1,5% от минимальной заработной платы из расчета на каждый сверхлимитный квадратный метр общей площади. Но это ограничение не вечно. Тем более, что налог на недвижимость в мире считается одним из самых справедливых, к тому же он не снижает экономической активности, как, например, прямые налоги с зарплаты.
А еще будущие пенсионеры, не желающие жить на пенсию-милостыню от государства и покупающие квартиру специально для ее сдачи в аренду, уже сейчас могут столкнуться с социальной несправедливостью. Предусмотрительно приобретая квартиру для сдачи, они должны распрощаться с субсидированием недетских коммунальных платежей уже сегодня. Зато их сосед, необремененный «лишней» квартирой, будет спокойно получать компенсацию коммуналки от государства.
Не лишне помнить и о прибалтийском опыте, где квартиры арендуют едва ли не по цене коммуналки. И не потому, что уж больно высоки коммунальные тарифы (это само собой, разумеется). Желающих сдавать квартиры достаточное количество, но сдавать-то их просто некому — молодежь рванула на заработки в Западную Европу. Вам это ничего не напоминает?
Рассчитывая на будущие прибыли, не забудьте также учесть, что довольно много небедных людей сознательно не покупают себе квартиры. Они считают, что это для них финансово выгодно. (Да и забот значительно меньше.) В условиях, когда арендные ставки снижаются, эта финансовая выгода арендатора становится все более явной. Действительно, если ваша квартира не обладает никакими уникальными особенностями, то сдавать ее в аренду большого смысла нет.
Другое дело покупка «сливок» у застройщика с перспективой выгодной перепродажи их после сдачи дома в эксплуатацию. Умельцы ухитряются на одной такой операции удвоить вложенный капитал. Для таких квартира в качестве пенсии не понадобится. Даже если государство увеличит свои законодательные потуги по пресечению злоупотреблений на рынке.