В 2008 г. немало строительных компаний прекратило существование. Тогда мировой кризис стремительно докатился до Украины, нанеся удар, в том числе, и по ее рынку недвижимости. Последствия его не преодолены до сих пор. Спад экономики продолжается и сегодня, что поставило страну на грань экономического и финансового краха. Главный вопрос: может ли в таких условиях выжить бизнес? А если речь идет о рынке жилищного строительства? Ответ государственной строительной корпорации "Укрбуд": "Да, можно". Как?
Из компаний, переживших кризис 2008 г., на киевском рынке остались немногие. "Киевгорстрой", "Укрбуд", "Интеграл-Буд", "Столица Групп", "Житло-Инвест", К.А.Н., ТММ, UDP и некоторые другие. При этом не все из них продолжают возводить новые объекты, многие лишь достраивают начатые. За последние годы в связи с резким падением объемов строительства рынок стал очень конкурентным.
Когда в 2010-м Максим Микитась возглавил государственную корпорацию "Укрбуд", ему не было и 30 лет. "Когда я пришел, она не строила почти ничего", - вспоминает Микитась.
"Укрбуд" известна тем, что является преемницей Министерства строительства УССР. Строительный монстр, став корпорацией в 1991 г., мог бы уже выйти в лидеры строительного рынка всей страны. Но не вышел. В Киеве лидерство до сих пор прочно удерживает "Киевгорстрой". "Укрбуд" же год за годом только терял позиции. Очевидно, переломить подобную ситуацию было непросто.
В настоящее время по количеству объектов и по оборотам "Укрбуд" уступает лишь "Киевгорстрою". По разным оценкам, первая компания контролирует 30% столичного жилого рынка строительства, а вторая, о которой пару лет назад почти никто не вспоминал, сейчас взяла 15% и стремится дальше. Другой вопрос - есть ли куда стремиться, есть ли на рынке столько денег, и чем "Укрбуд" отличается от других?
Деньги есть
По оценкам экспертов, в настоящее время только в Киеве квартир в новостройках продается на сумму от 700 млн до 1 млрд грн ежемесячно. "Сейчас у нас 18 строящихся объектов, - говорит Микитась. - И несмотря на тяжелую экономическую ситуацию в стране, апрель был рекордным по объемам продаж".
Если посмотреть на историю корпорации начиная с 2010 года, то обнаружится, что ее доход вырос в десятки раз - и это на рынке, который принято считать самым чувствительным к любому кризису. Между тем, росту продаж есть объяснение.
- Если судить по официальной информации о том, сколько денег находится на депозитных счетах в банках, то впадать в панику строителям преждевременно. Тем более что нереализованный спрос на жилье еще выше. Сейчас же с падением курса люди начали переводить гривню в недвижимость, - объясняет Микитась.
Иными словами, тот, кто когда-то купил доллары по курсу 8 к 1, теперь охотно продает их по курсу 12, чтобы вложить деньги в более ликвидный актив - недвижимость.
Эксперт рынка недвижимости Карл Волох рассуждает так: "Обычно люди, заработавшие, скажем, 100 тысяч долларов, начинают думать не о том, как их сохранить, а как на них заработать еще больше. Если человек понимает, что сейчас за эти деньги он может купить квартиру, а к моменту окончания строительства ее цена возрастет в полтора раза, то имеет смысл сделать такую инвестицию".
Сергей Якусевич, заместитель председателя правления "Укрбуд", согласен с этим утверждением, но уточняет, что такой подход был массовым в 2005-2006 годах, а сейчас тенденция изменилась.
- Инвестиции в жилье с целью перепродажи сократились, - считает Якусевич. - 90% жилья, которое мы строим, покупается конечными пользователями, то есть теми, кто собирается жить в этих квартирах. И это хороший знак, так как раньше было намного труднее понять, каков платежеспособный спрос.
В начале 2000-х, вспоминает Волох, были люди, которые заработали деньги на спекуляции недвижимостью и считали, что они могут еще раз вложить деньги в квартиры, сделав ремонт и продав дороже. Собственно, они и выкупали эти квартиры. Но у строителей не было уверенности в том, что покупатели конечные. Трудно сказать, будут ли такие люди покупать жилье. Строителю же знать это важно, ведь если один дом уже продан, то нужно строить еще один объект.
- Это было время спекулянтов, сейчас их на рынке недвижимости осталось 5-10%, - отмечает Якусевич. - В наши дни на этом много не заработаешь. Сдать квартиру сейчас не так легко. Цены невысоки, поэтому люди пользуются этим моментом.
"Укрбуд" в связи с резким скачком курса доллара был вынужден поднять цену квартир на 20%, в то время как цены на материалы выросли намного больше, в частности, металл подорожал на 40-50%.
Что строить
и за что это делать
Максим Микитась уточняет: корпорация, долго и тщательно разрабатывавшая стратегию развития, в итоге приняла решение сделать основным направлением жилищное строительство, из которого 20% - уровня бизнес-класса, а 80% - социальное.
- Мы не планировали строить коммерческую недвижимость, так как это "длинные деньги", а жилая, тем более социальная - это постоянный оборот, - объясняет президент "Укрбуд".
Социальное жилье от "Укрбуд" - это небольшие 1,2,3-комнатные квартиры площадью до 45, 65 и 90 кв. м соответственно. Стоимость одного квадратного метра сейчас меняется в гривневом эквиваленте, но колеблется в районе 900-1000 долларов. Инфляция тут вполне объяснима, но ее уровень ниже, чем девальвация гривни.
- Если курс обвалился на 40%, то мы не можем так же поднять цены. В недвижимости, как и в другом бизнесе, этот процесс более инертный, - сказал Микитась.
Можно сказать, что нынешнему успеху корпорации способствовала конъюнктура рынка. Это так, но не совсем. Дело в том, что для застройщиков всегда актуален вопрос инвестиций, проще говоря - важно, где взять деньги на строительство.
Кредитные ресурсы зарубежные или украинские? Ни то, ни другое: иностранцы сейчас не рискуют вкладывать в нашу недвижимость, а стоимость кредитов внутри страны настолько высока, что лишает их всякого экономического смысла.
Частное инвестирование? Это то, что работает, причем успешно.
- У нас практически нет кредитов, - говорит Микитась. - А если строитель говорит, что он строит за свои деньги, то это, скорее всего, не соответствует действительности, ведь таких денег почти ни у кого нет. И это неразумно. Лучше строить жилье за счет взносов частных инвесторов (они же покупатели), так как при такой схеме финансирования покупка для них обойдется намного дешевле, а главная задача застройщика - сделать работу качественно и вовремя, заботясь о своей репутации. Мы - государственная корпорация, это вызывает доверие покупателей. Но оно не безгранично, поэтому у нас нет ни одного просроченного объекта. Наоборот, часто мы идем на опережение графика.
Быть особенным
В жилой недвижимости чем-то выделиться нелегко. Каждая активная на рынке компания старается найти свое конкурентное преимущество и эксплуатировать его, чтобы привлечь клиентов. Брендовые дома и жилые комплексы появились неслучайно. Но это лишь часть общей маркетинговой стратегии. Для "Укрбуд" конкурентным преимуществом стало строительство домов из кирпича. Казалось бы, что тут особенного?
На самом деле, как давно уже отметили специалисты, люди с большей охотой интересуются именно кирпичными домами, тогда как монолитно-каркасные их чаще всего не воодушевляют. Считается, что кирпичный дом "дышит", в нем летом не жарко, а зимой не холодно. Но при этом львиная доля домов строится из бетона.
"Укрбуд" сделал акцент именно на кирпиче. Почему?
- Из кирпича мы начали строить по счастливому стечению обстоятельств, - вспоминает Микитась. - Однажды мы получили недостроенный жилой комплекс, который был заморожен еще 15 лет назад. Было возведено четыре этажа из кирпича. Мы провели экспертизу, снесли четвертый этаж, поскольку он был непригоден, и продолжили строительство - из кирпича, разумеется. Этот объект мы взяли в июне 2012 г., а в январе 2013-го он уже был введен в эксплуатацию. Но и это не все - мы продали все квартиры за три месяца. После этого мы начали строительство еще одного кирпичного дома. И эта тенденция продолжается и сейчас.
Действительно, этой технологии уже много лет, но именно она востребована. Корпорация совсем немного теряет на себестоимости строительства, но такие дома имеют повышенный спрос, особенно в сегменте социального жилья. С тех пор "Укрбуд" считаем это своим конкурентным преимуществом. И другие компании постепенно пошли по этому пути. Что касается себестоимости, то, как отметил Микитась, она находится под жестким контролем - корпорация практически не пользуется услугами субподрядчиков, штат работников насчитывает более 5 тысяч человек.
Еще одной особенностью компании стала система продаж. В ней, на первый взгляд, тоже нет ничего особенного.
Было время, когда недвижимость на первичном рынке продавали посредники, риэлторы, иногда просившие застройщиков завысить цену, чтобы комиссионные были выше. Так сейчас поступают многие застройщики. В 2010 г. новый менеджмент "Укрбуд" сразу решил, что будет одна точка продаж и она должна находиться в офисе компании. Никаких посредников, никаких лишних комиссий. Это не только удобно, но и вызывает доверие покупателей. Все понятно и прозрачно.
Государственный статус
Что дает госстатус? Как ни парадоксально, доверие именно к госкомпаниям остается высоким, хотя фонды финансирования строительства используются в равной мере и большинством частных компаний. Как уже упоминалось, наиболее успешно квартиры сегодня продаются на этапе сооружения дома, когда цены еще невысоки, а это значит, что главным фактором при принятии решения становится уверенность, что объект будет достроен. И здесь "гос" в названии очень помогает.
А дает ли такой статус доступ к бюджетным деньгам?
- Нет! - резко отвечает Микитась. - 100% акций "Укрбуд" принадлежат государству, это правда. Но мы хозрасчетная компания, а не госорган, и не то что не получаем деньги из бюджета, а обязаны выполнять финансовый план, утвержденный правительством. Это мы перечисляем прибыль в бюджет, а не наоборот.
Карл Волох уверен, что государство - самый неэффективный собственник: "Но в данном случае менеджмент компании независим в принятии решений, и момент для отрасли оказался благоприятным". Как долго продлится такая хорошая конъюнктура? Спрос на жилье в Киеве не удовлетворен, его объем очень велик, а это значит, что есть поле для развития.
- Мы поставили перед собой задачу стать в перспективе лидером на киевском рынке строительства жилья. Сегодняшнее второе место, которое мы занимаем, нас на этом этапе совершенно не смущает, - признается глава "Укрбуд". - Сейчас на первый план выходит надежность застройщика. А мы своей репутацией дорожим и беремся за проекты только в том случае, если уверены, что сможем закончить их вовремя.