Уже через каких-то полтора месяца, если Закон "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" не претерпит изменений, жители украинских городов проснутся в принципиально иных жилищных реалиях. С 1 июля вдруг окажется, что ЖЭКов, на которые они десятки лет жаловались, нет, и жители - сами хозяева своих домов. А еще очень скоро они поймут, что власть их обманула. Поскольку дома, которые она переложит на баланс ОСМД, потребуют огромных средств для приведения их в порядок. Самый простой ремонт дома обойдется в десятки и сотни тысяч гривен.
Спешите создавать ОСМД
Как рассказал директор департамента жилищно-коммунального хозяйства Львовской горрады Юрий Голец, за предыдущие 25 лет в ремонт и восстановление жилищного фонда г. Львова вкладывалось около 1% средств от общей годовой потребности. Сейчас, в связи с децентрализацией, Львовская горрада увеличила объемы финансирования ремонтных работ жилищного фонда в несколько раз. Если раньше город ежегодно тратил на эти нужды около 20–25 млн грн, то сейчас эта сумма выросла до 100 млн. Но и с такими темпами финансирования ремонтных работ для приведения в порядок жилищного фонда Львова потребуются десятки миллиардов гривен. И никакой бюджет города эти средства не потянет. Территориальная громада, даже если бы здесь добывали золото, не сможет этого сделать. Для решения проблемы государство должно создать механизм предоставления дешевых кредитов населению.
"Закон об ОСМД не изменился, - говорит Юрий Голец. - В нем записано, что предыдущий собственник (Львовская горрада) принимает участие в первом капитальном ремонте дома. Но при условии, что его жители успеют до 1 июля этого года создать ОСМД. Если же его создадут после 1 июля, люди добрые, скидывайтесь своими деньгами и ремонтируйте. Не может быть такого, что кто-то кому-то должен ремонтировать дом всю их жизнь!".
В почти 800-тысячном Львове сегодня насчитывается свыше 20 тыс. домов разной этажности и форм собственности с общей площадью жилищного фонда 9,6 млн кв. м. Из них: 8488 домов - коммунальной собственности, 290 - ведомственных, 249 - кооперативных и 12798 - частных. В более чем 600 коммунальных домах созданы ОСМД, что составляет 12% от общего их количества. До конца года этот показатель во Львове может достичь 20%.
Из огня да в полымя
Вот только неизвестно: радоваться по этому поводу или плакать. Ведь подавляющее большинство жилых сооружений нуждается в значительном ремонте. Только в центральной части Львова капитального ремонта требуют не менее 100 домов. Поэтому, если ОСМД создано в новом доме, срок постройки которого от 5 до 25 лет, - переживать жителям не стоит. Хотя затраты на текущее обслуживание будут немалыми, но катастрофы в этом нет. Даже если дом передадут управляющей компании. И совсем "копеечными" будут ремонты в качественных современных новостройках. С утепленными стенами, новыми инженерными сетями, поквартирным учетом тепла и возможностью его регулировать. Стоимость содержания трехкомнатной квартиры в таком доме будет колебаться в пределах 300–600 грн в месяц, что не идет ни в какое сравнение с 1200–2000 грн и больше - в старом.
Но это еще цветочки. Ягодки будут тогда, когда однажды избранный вами самый честный председатель ОСМД вдруг заявит, что жителям надо собрать... несколько сотен тысяч гривен для перекрытия протекающей крыши или же замены давно отслуживших свое инженерных сетей. А это означает, что каждой квартире из 20–50-квартирного дома придется где-то найти по 20–50 тыс. грн. Их можно одолжить в банке, но тогда эта сумма дополнительно вырастет на 25–30%.
Высокая стоимость содержания домов в исторической части города и неопределенность с их дальнейшим ремонтом приводят к тому, что их жители любой ценой пытаются продать это жилье. Знакомая, проживающая в старой части города, свой шаг с переселением прокомментировала следующим образом: "Устала платить деньги ЖЭКу только за то, что дворник подметает лестничную клетку. Устала утеплять, равнять стены, пол. В доме все равно холодно и некомфортно. Ничего делать здесь больше не хочу. За вырученные деньги хочу купить квартиру в тихом районе в утепленном доме, со счетчиками тепла и т.п. Единственное, что смущает, - я никогда не жила в высотке...".
Ржавые трубы, дырявые крыши
Находящихся в аварийном и предаварийном состоянии домов много в каждом городе. Почти все они - следствие плохой эксплуатации. Прежде всего, об их аварийности свидетельствуют трещины на фасадах.
По словам руководителя архитектурной мастерской №3 института "Укрзападпроектреставрация" Лидии Горницкой, основная причина разрушения зданий - неудовлетворительное состояние сетей водоотвода, плохой дождеотвод, канализация. Кроме того, сюда прибавляются дырявые крыши и состояние чердаков.
В доме, которому исполнилось 30–50 лет, обычно полностью разрушена канализация, изношены инженерные сети, в неудовлетворительном состоянии кровля и лестничные клетки. У каждого из этих конструктивных элементов свой срок эксплуатации. Например, черепичная крыша может прослужить 100 лет, крыша с металлической кровлей, в зависимости от толщины металла, от 10 до 30 лет. Системы водо- и теплоснабжения - 20–25 лет, канализация - до 50 лет. Поэтому, если ваш дом построен в 1960–1990 гг., он нуждается в капитальном ремонте.
Но ремонт дома - крайне дорогое удовольствие. Например, замена труб холодной воды - 100–200 грн/погонный метр, отопления и горячей воды - 100–350 грн. Замена квадратного метра шатровой кровли - 300–500 грн. А еще есть фундаменты, стены. В общем, капитальный ремонт "хрущевки" потянет не менее чем на 450–500 тыс. грн. Дополнительно 15–50 тыс. грн придется выложить за разработку проекта.
Самыми дорогими будут восстановительные работы в исторической части города. Здесь на состояние фундамента дома может влиять протекание в соседних зданиях. Нужны обследования. Но кто должен их оплачивать, сегодня никто не скажет.
Поэтому глава ОСМД Иван Гавалюк советует жителям создавать амортизационный фонд или фонд капитального строительства. И треть собранных денег сразу отправлять туда. На это должно быть решение общего собрания. Но возможности у жителей небольшие. Например, смета в ОСМД, которым руководит Иван Гавалюк, составляет около 40 тыс. грн в год. Их едва хватает на текущий ремонт, вывоз мусора, приобретение моющих средств и т.п. На заработную плату председателю уже не хватает. По его мнению, небольшие дома сами с проблемами не справятся. Поэтому советует передавать их в управление управляющих компаний или предпринимателей.
Проблемные панельки
Самое проблемное жилье в Украине и Львове, в частности, - панельные дома. Срок их эксплуатации ограничен 50 годами. Их "слабое место" - места стыковки. Именно там чаще всего происходит разрушение. Во всем виновата коррозия.
Главный недостаток таких домов - плохая тепловая и шумовая изоляция. Такое впечатление, что человек находится не за стеной, а за ширмой. Немного лучше 9- и 16-этажные дома, построенные в 1965–1980 гг. Гарантийный срок их эксплуатации - 100 лет.
"К нам приезжали немцы, поляки, - рассказывает Юрий Голец. - Все они единодушно заявили, что с этими домами надо что-то делать. Но, ознакомившись с украинским законодательством, поняли, что в 60-квартирной пятиэтажке будут иметь дело с более чем сотней владельцев и совладельцев жилья. А следовательно, договориться о реконструкции здания будет очень сложно".
По его словам, украинцам мог бы пригодиться немецкий опыт переоборудования и содержания жилья. Ведь в вопросах собственности немцы очень педантичны. После падения берлинской стены в бывшей ГДР дома начали переоборудовать за кредитные средства, которые люди брали под незначительные проценты. Девятиэтажные комплексы превращали в 4–6-этажные дома. Забирали целые подъезды. Делали в этих домах полную термомодернизацию с установлением энергосберегающих окон, дверей. Украину это также ожидает. Но на это необходимы огромные средства. Например, чтобы привести в порядок 10–15-квартирный дом в исторической части Львова, нужно, по меньшей мере, 1,5 млн грн.
***
Ситуация с жилищным фондом в государстве могла быть совершенно иной, если бы все это время делались амортизационные отчисления на ремонт или новое строительство. Во времена СССР такие отчисления были. Но в независимой Украине их отменили. Власть хотела нравиться людям.
"Если дому 40 или 50 лет, у него должен быть амортизационный фонд, что позволило бы провести его капитальный ремонт или же построить новый, по примеру панельных домов. Их запрещено эксплуатировать более 50 лет. Такие дома должны быть разобраны с дальнейшей постройкой на их месте новых. Кирпичные, до пяти этажей, могут стоять 100 и более лет. А панельные надо разбирать, чтобы не случилось беды.
С 1 июля все поймут, что их обманули, - говорит Иван Гавалюк. - Тогда пойдут к своим депутатам, и депутатам не останется ничего другого, как восстановить предыдущую редакцию закона, в которой речь шла о том, что первый капитальный ремонт делается за счет предыдущего балансодержателя или, еще лучше, за счет государства. Государство же способствовало разворовыванию денег".
Иван Гавалюк считает, что в нынешнем жалком состоянии жилищного фонда в значительной степени виновато государство. Поэтому советует сразу же после создания ОСМД составлять так называемый дефектный акт, который следует добавить к акту передачи дома на баланс. В нем надо перечислить все недостатки, которые есть в доме. "Залезьте на чердак, в подвал, посмотрите, в каком состоянии стены, фундамент, крыша, рамы, электрика. Если сами не понимаете, зовите специалистов. Пусть они выскажут свое мнение. Чем больше замечаний перечислите, тем больше потом будете иметь прав и претензий, особенно если под этим актом подписались члены правления. Не мечтайте, никто из чиновников его не подпишет. Ни председатель комиссии, ни глава администрации. Но все же", - отмечает он. А пройдет
10 или 15 лет, все равно государство придет и даст деньги на капитальный ремонт.
По его мнению, предыдущая редакция Закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" предусматривала "первый капитальный ремонт за счет государства", и это было очень существенно и правильно. Так как именно государство в лице предыдущих балансодержателей послужило причиной разрушения жилищного фонда. Теперь, когда дома доведены до ручки, государство просто уходит от проблем. Реальных примеров, когда горрада или ЖЭК помогли в ремонте домов, - единицы.
"С одной стороны, государство делает правильно, что заставляет людей думать, - говорит Иван Гавалюк. - Поскольку ЖЭКи крайне неэффективно используют их деньги. С другой - загоняет жителей в безвыходное положение".
Со временем закон изменится. Да, сейчас наше государство бедное. У него нет средств на капитальный ремонт жилищного фонда. Но так будет не всегда. Когда-нибудь мы вылезем из этого болота. И через суд, имея акт передачи дома с подписями людей, принимавших его на баланс, сможем добиться выделения средств на ремонт своего дома.
Комментарий
Лидия Горницкая, руководитель мастерской №3 института "Укрзападпроектреставрация":
- Считаю, что переход к самоуправлению, в том числе создание ОСМД, должен был бы осуществляться в несколько этапов. То, что нам советуют немцы, хорошо, но Украина, в отличие от Германии, живет в других реалиях. Немцы многие годы жили в другой системе, с другой заработной платой и процентами за кредиты. Поэтому немецкие примеры нам не подходят.
Я понимаю, если дом в хорошем состоянии, его можно брать в самоуправление. А что делать со старыми зданиями, которых очень много в исторической части Львова? Где есть огромные лестничные вестибюли, декорированные фасады, карнизы, уникальные ворота и т.п. За чьи средства их ремонтировать? А это очень крупные средства. И это с учетом того, что в домах живет много пенсионеров, людей с минимальной заработной платой. Немцам хорошо рассказывать, но у них есть последовательность в действиях, ответственность, многочисленные программы поддержки культурного наследия. А что есть в Украине? Нет ничего. И теперь от всего этого государство просто бежит.