Прогрессивный и революционный - именно так называют Закон «О регулировании градостроительной деятельности» его творцы, заверяя, что минимизированное количество согласовательных процедур и разрешений на строительство будет препятствовать коррупционным методам их получения, а приоритетными направлениями станут импортозамещение строительных материалов и стимулирование инвесторов. А следовательно, строительство будет развиваться и цены на новую недвижимость должны снизиться в ближайшие два-три года.
Ожидания
Недавно принятый закон стал источником разногласий среди игроков строительной отрасли. Некоторые аналитики надеются на 10-20-процентное снижение цен на жилье, сооруженное в новых законодательных условиях. Лояльные цены и стимулирование развития рынка недвижимости прогнозировали и представители власти еще до принятия закона. Строительный бизнес освободится от изнурительной необходимости тратиться на взятки для получения десятков бюрократических разрешений: процедура согласования проектной документации упрощенна от этапа проектирования до самого запуска объектов в эксплуатацию. Вероятное снижение цен на жилые и торговые площади поспособствует снижению цен на товары. Меньше контроля - меньше коррупции: получить разрешения на выполнение работ можно будет втрое быстрее, а накануне строительства будут проверяться только наиболее сложные и опасные сооружения. Казалось бы, оптимистично…
Кроме того, как сообщил на недавней конференции, посвященной современным строительным материалам и проектным решениям в строительстве, заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Игорь Соколов, проектная документация со временем станет доступной через Интернет. Так что инвесторам не прийдется стоять в очередях под кабинетами - они будут вести прямой диалог с органами власти. Он подчеркнул, что документы будет оформлять проектировщик, который вместе с архитектором несет максимальную ответственность за объекты. За нарушения норм строительства для исполнителей проектов предусмотрен штраф (параллельно, как всегда, речь идет об уголовной ответственности нарушителей). К тому же, архитекторы обязательно должны быть сертифицированными.
Министерство пообещало создать все условия для стимулирования инвестиций в украинское строительство, способствовать импортозамещению, а также серьезнее отнестись к вопросам зонинга, который будут развивать на основе изучения зарубежного опыта и новых технологий. Правда сейчас существуют лишь методические рекомендации относительно зонинга, соблюдать которые никто не требует.
Предостережения и реалии
Наряду с революционным позитивом реформаторов, есть и другая - критически настроенная сторона, которая не одобряет многих положений закона. Архитекторов смущает, что организации по согласованию проектов в полной мере не знают, что им делать. Как отметил вице-президент Национального союза архитекторов Украины Владимир Гусаков, закон принят поспешно, людьми недостаточно компетентными. Даже контроль за выполнением условий документации, а также за стойкостью сооружений практически не предусмотрен. Опасность для строительной отрасли вследствие действия закона усматривает и основатель консалтинговой группы Анатолий Карминский, который подчеркнул, что теперь проекты ІІ-ІІІ категорий сложности не подлежат обязательной экспертизе (ст. 31 закона). Таким образом, застройщики, упрощая себе жизнь, будут пытаться причислить свои объекты - в том числе многоэтажки и сооружения элит-класса - именно к этим, упрощенным категориям. К тому же исключительно рекомендательный характер имеют результаты рассмотрения проектов архитектурно-градостроительными советами, и они (результаты) «не могут требоваться во время согласования и утверждения проекта строительства» (ст. 20). По мнению А.Карминского, инвесторы и девелоперы не владеют новым законодательством, а потому тянут время. Среди преимуществ он назвал лишь отмену отдельных писем и разрешений, запрет вносить коррективы в генплан. Который, надо сказать, нуждается в отдельном внимании, потому что действует лишь формально.
Кстати, авторитетные архитекторы утверждают, что генплана у нас вообще нет. И если инвестор хочет строить, ему крайне редко отказывают. Объект может не «вписываться» в общую архитектуру местности, ограничивать пространство и усиливать дорожные заторы, может возводиться на месте детской площадки или паркинга, - на это закрывают глаза, потому что инвестору не говорят «нет». Не построить возле метро торговый центр для застройщика означает потерять возможность заработка. Бензозаправки под окнами, «тротуарные» парковки в два-три ряда, многоэтажки, которые из спальных районов неустанно приближаются к центру, - тенденции не только столичного пошиба. «Никто градостроительной организацией не занимается, - говорит творческий руководитель архитектурного бюро и экс-главный архитектор Киева Сергей Бабушкин. - Согласовывать ее некому, да и не с кем. Общественное мнение часами простаивает в пробках. Как с им советоваться?» Не знает этого и законодатель...
Тем временем специалисты рынка недвижимости констатируют, что цена жилья в новостройках за прошлые несколько месяцев снизилась в среднем на 5%, что, логически, не является результатом действия закона. Наибольший спрос сейчас на двух-трехлетние дома, где в августе этого года квадратный метр площади стоил около 1600 долл. по столичным ценам. Новые же квартиры в Киеве оцениваются в среднем 1800 долл. за квадрат, в Одессе - 1120. Наиболее динамично сейчас достраиваются коммерческие и объекты эконом-класса - согласно последним прогнозам, спрос возрастет именно на коммерческую недвижимость, вместе с ценами на аренду. При этом замороженными остаются 23% элитных жилых домов, а сооружений эконом-класса - около 13%.
* * *
Экономике Украины вряд ли хватит сил подняться без надлежащего функционирования строительства. Его 14-процентный рост в 2011 г. на фоне 70- процентного упадка накануне - не очень-то утешительный аргумент, чтобы говорить о признаках полноценной жизни. Будет действовать новый закон или окажется формальным - станет окончательно понятно через год-два. Оптимистичной тенденцией на сегодня является рост экспорта строительных материалов и даже их перепроизводство, которое пришло на смену дефициту. Так что объемы строительства могут возрасти в несколько раз - этому мешает финансовая проблема строительного комплекса. Удастся ли ее решить с помощью усовершенствованного законодательства?