В предыдущей статье в ZN.UA от 7 апреля "Две тысячи долларов за квартиру в столице. Кто меньше?" были изложены проблемы, связанные с оценкой недвижимости при заключении сделок купли-продажи. Речь шла о том, что стремясь уйти от уплаты 1% сбора в Пенсионный фонд и налогов, подлежащих уплате в сделках купли-продажи, а также не желая перечислять средства за покупку квартир через банковскую систему, некоторые заказчики ставят перед оценщиками задачу занизить стоимость квартиры для договора купли-продажи. И вот, наконец, Фонд госимущества, отвечающий за оценку в Украине, сделал первый шаг. Он проанализировал базу оценочных отчетов и опубликовал два списка компаний, оценивавших квартиры дешевле 50 тыс. грн (Список №1) и 150 тыс. грн (Список №2) в городах Киеве, Днепре, Харькове, Одессе и Львове.
После этого Фонд разослал письма компаниям, попавшим в эти два списка, и запросил у них полные отчеты по оценке для их рецензирования и возможного лишения этих компаний прав заниматься оценочной деятельностью.
И вот Фонд госимущества сообщил о первых результатах своего рецензирования.
"В соответствии с абзацем вторым части первой ст. 20 Закона Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине", в связи с неоднократным нарушением требований закона об оценке и прочих нормативно-правовых актов по оценке имущества, выявленных путем лицензирования, которые привели к признанию некачественной оценки имущества, проведенной субъектом оценочной деятельности… Фонд аннулировал сертификаты субъектов оценочной деятельности и прекратил доступ к Единой базе данных отчетов об оценке для целей налогообложения…" Далее следует скромный перечень проштрафившихся фирм и физлицо-предприниматель.
В отношении скромности самого списка хочется заметить, что процедура рецензирования - процесс не быстрый, и никто не хочет оказаться той щепкой, которая летит, когда рубят лес.
Более важно то, что по некоторым субъектам оценочной деятельности и оценщикам уже открыты уголовные дела, а заказчикам оценки важно понимать, что последствия необъективной оценки могут быть настолько тяжелы, что риск работы с мошенниками в оценке в прямом смысле будет дорого стоить.
Заместить председателя Фонда госимущества Наталья Лебедь комментирует факты открытия уголовных дел следующим образом: "Да, уголовные дела по ряду оценочных компаний и оценщикам открыты, в частности подразделениями Национальной полиции, по ряду фактов ведутся досудебные расследования. На мой взгляд, перспективы у этих дел большие. Собранные материалы и проведенная правоохранительными органами работа впечатляют и достойны самой большой поддержки их руководства и других заинтересованных органов, в первую очередь Государственной фискальной службы и Пенсионного фонда Украины".
В прошлом году в Украине было заключено 409,233 тыс. сделок с недвижимостью, что на 18,8% больше, чем в 2015-м. Если предположить, что средняя стоимость квартиры составляет 30 тыс. долл., то отчисления в 1% в Пенсионный фонд должны были составить порядка 120 млн долл. И это - только в Пенсионный фонд.
На вопрос ZN.UA, что же делает Фонд для того, чтобы принципиально изменить ситуацию - кроме лишения лицензий проштрафившихся оценщиков, Наталья Лебедь проинформировала: "Мы предприняли достаточно шагов по изменению законодательной базы: совместно с оценочным сообществом разработали проект новой редакции закона об оценке, согласовали и подали его для рассмотрения в Кабинет министров; внесли достаточно много принципиальных изменений в нормативные акты Фонда; разработали и обсудили с саморегулируемыми организациями оценщиков и Нотариальной палатой изменения в постановление Кабинета министров №358 от 21.08.2014 г. (регулирует оценку для налогообложения. - Л.С.); подали его на согласование заинтересованным органам государственной власти; провели внутренние организационные новации по рассмотрению документов, подаваемых субъектами хозяйствования в Фонд для получения сертификата субъекта; внедрили публичность информации о работе оценщиков как в части результатов рецензирования отчетов Фондом и его региональными отделениями, так и в части открытых данных единой базы отчетов для целей налогообложения. Делаем еще много технологических новаций, оптимизирующих работу с единой базой (отчетов. - Л.С.) как оценщиков, так и пользователей - ведь это действительно уникальный по сути и значению, бесплатный государственный информационный ресурс, и мы работаем над тем, чтобы сделать его полностью открытым для неконфиденциальной информации".
Действительно, очень важно, чтобы база оценочных отчетов стала открытой, поскольку база объектов недвижимости в Украине является открытым ресурсом, а вот благодаря усилиям некоторых нечистоплотных лиц база отчетов находилась в частной собственности, и только недавно Фонд получил в нее доступ и смог начать анализировать. Если доступ в базу оценочных отчетов будет открыт, активисты смогут очень быстро обнаруживать заниженные оценки. Более того, понимая, что процесс облегчен, вряд ли фальсификаторы будут продолжать свою деятельность. По крайней мере - столь дерзко.
Следует также отметить, что одной из самых больших проблем на сегодня является банковская система, из-за недоверия к которой участники сделок не хотят перечислять средства через банки. Безусловно, зачастую страхи людей больше лежат в плоскости слухов и недобросовестных посредников, но факт остается фактом: и дополнительные затраты, и риск потери средств, и все проблемы банковской системы также оказывают негативное влияние на решение - перечислять средства через банк или нет. Многие эксперты уверены, что фальсификаций было бы значительно меньше, если бы этот фактор не оказывал влияния на решения продавцов и покупателей. Ведь уровень недоверия в стране настолько велик, что недобросовестные посредники пользуются им сполна. Да и недобросовестные оценщики, как видим, - тоже. Поэтому до повышения уровня доверия к банковской системе не только у бизнеса, но и у простых людей, которые часто становятся участниками сделки помимо своей воли, не имея опыта взаимодействия с банками, было бы целесообразным отменить требование о перечислении средств через банковскую систему для сделок купли-продажи недвижимости. Уверена, что такое решение оказало бы позитивное влияние на рынок недвижимости, облегчило бы проведение сделок и уменьшило бы количество фальсификаций. Пока что наказание оценщиков, сфальсифицировавших отчеты, выглядит не как стимул, а больше как "дубинка", а вот отмена требования перечисления исключительно через банк выглядела бы как стимул совершения сделок.
Кроме того, хотелось бы, чтобы Фонд госимущества, наказав наиболее одиозные компании, выполнившие большое число липовых отчетов, начал больше мониторить текущую ситуацию и привлекать к ответственности тех, кто продолжает фальcифицировать отчеты даже после начала анализа базы Фондом.
И самое главное - на основе стоимостной базы, когда она будет открыта для публичного доступа, станет возможным перейти на взимание налога на недвижимость на основе ее стоимости, а не за квадратный метр, как это происходит сейчас.