Вскоре Верховная Рада Украины начнет рассматривать в первом чтении проект закона Украины «О рынке земель», принятие которого позволит отменить мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Всемирный банк в числе других организаций длительное время поддерживал развитие рынка земель в Украине. Но сегодня мы видим риск того, что мораторий на продажу земель может быть отменен до создания условий для внедрения надлежащего рынка земель. Наше беспокойство связано как с внесенным в парламент проектом закона «О рынке земель», так и со вспомогательными учреждениями, необходимыми для работы этого рынка.
Что касается предлагаемого документа, то в ходе будущих парламентских обсуждений необходимо будет решить следующие две серьезные проблемы. Во-первых, этот законопроект налагает слишком много ограничений на типы владельцев, которые смогут покупать землю. Например, исключение юридических лиц из числа потенциальных собственников и полный запрет покупки земли иностранными гражданами приведут к снижению спроса и, соответственно, к сохранению низких цен на землю. Подобные нормы также будут сдерживать инвестирование в сельское хозяйство, хотя такие средства крайне необходимы для повышения его производительности. Эти ограничения сложно воплотить на практике, и они не в интересах нынешних собственников земли. Преобладающее право на покупку земли государством не обеспечивает защиту. Вместо этого появляется риск того, что земельная реформа в Украине может, как это ни парадоксально, привести к ренационализации фермерских земель, что прямо противоположно намерениям.
Во-вторых, указанный законопроект, вопреки часто декларируемому, не создает условий для облегчения притока финансов в сельское хозяйство. Банки не могут содержать земли, взятые в залог, поскольку они как юридические лица должны продать их в течение шести месяцев. К тому же повторная продажа земли, осуществленная не позднее, чем через пять лет после ее покупки, будет облагаться высоким налогом, который также будет отпугивать от развития рынка ипотеки земель. Предложение основать государственный земельный ипотечный банк является плохим заменителем создания таких условий, при которых коммерческие банки были бы готовы предоставлять кредиты под залог земли. Можно также предусмотреть механизмы финансирования, в частности такие, как договора об отсрочке платежей. Это позволило бы сельскохозяйственным производителям, имеющим ограниченный доступ к кредитам, покупать землю под гарантию коммерческих агрофинансовых компаний. Суть проблемы заключается в том, что актив, для которого установлены многочисленные ограничения относительно тех, кто может им владеть и его продавать, имеет низкую стоимость как залог. Так что создание рынка таких активов вряд ли облегчит доступ к частному финансированию.
Даже если эти вопросы и можно будет решить, то одной лишь хорошей законодательной базы недостаточно для того, чтобы обеспечить эффективное функционирование в Украине рынка земли. Именно поэтому Всемирный банк оказывал поддержку в разработке новой компьютеризированной информационной системы кадастра, которую сейчас устанавливают в органах земельных ресурсов по всей стране. В этой системе хранятся данные о размещении земельных участков и их владельцах. Мы ожидаем, что она будет готова к середине 2012 года. Однако для защиты прав на землю и создания прозрачной системы необходимо связать этот кадастр с реестром прав собственности на землю, который ведет Министерство юстиции Украины. Подобная связь сейчас отсутствует, что служит причиной серьезных рисков. Кроме того, для обеспечения эффективной работы рынка земель необходимо, чтобы все участники этого рынка имели доступ к информации, касающейся их прав, а также к данным о качестве земель и оценке их стоимости. Покупатели и продавцы должны иметь право на апелляцию.
Результаты опроса фермеров, проведенного при нашей финансовой поддержке, свидетельствуют о том, что большинство из них еще не готовы к открытию рынка земель. Мы соглашаемся с тем, что Украина не готова к этому. Юридические и институционные условия, необходимые для функционирования эффективного рынка земель в Украине, можно создать в течение следующего года совместными усилиями всех заинтересованных сторон. Украинские законодатели и политики не должны подгонять эту реформу. Риски того, что она будет проведена неправильно, остаются очень высокими.