Земля у воды всегда привлекала как застройщиков для реализации рекреационного инвестиционного проекта, так и частный сектор для строительства собственного дома с выходом на воду.
Но у всех на слуху, что в прибрежной защитной полосе проблематично получить землю и строить. Разберемся детальнее, действительно ли это так.
Что же такое прибрежная защитная полоса?
Действующее законодательство определяет, что прибрежная защитная полоса (ПЗП) — это часть водоохранной зоны соответствующей ширины вдоль реки, моря, вокруг водоемов, на которой установлен более суровый режим хозяйственной деятельности, чем на остальной территории водоохранной зоны.
По факту прибрежная защитная полоса является природоохранной территорией с режимом ограниченной деятельности. На сегодняшний день в пределах ПЗП запрещается:
- строительство каких-либо сооружений (здесь важно: кроме гидротехнических, навигационного назначения, гидрометрических и линейных, а также инженерно-технических и фортификационных сооружений, оград, пограничных знаков, пограничных просек, коммуникаций), в том числе баз отдыха, дач, гаражей и стоянок автомобилей;
- хранение и применение пестицидов и удобрений;
- мытье и обслуживание транспортных средств и техники;
- распашка земель (кроме подготовки почвы для защелачивания и залеснения), садоводство и огородничество;
- обустройство летних лагерей для скота;
- обустройство мусорных свалок, навозохранилищ, накопителей жидких и твердых отходов производства, кладбищ, скотомогильников, полей фильтрации и т.п.
Но с 27 мая 2021 года вступили в силу очередные законодательные изменения, которыми фактически разрешено проводить реконструкцию, реставрацию и капитальный ремонт существующих объектов в пределах прибрежной защитной полосы, что может заинтересовать бизнес. Объекты, уже размещенные в ПЗП, могут эксплуатироваться, если при этом не нарушается режим этой полосы.
Интересно посмотреть, как эта норма будет работать на практике. И не приведет ли эта законодательная новелла к активной застройке у воды?
Как установить границы прибрежной защитной полосы?
Законодательством установлено, что границы так называемой прибрежки зависят от размера водоемы и составляют 25 м для водоемов площадью менее 3 га; 50 м — для средних рек и водоемов (свыше 3 га) и 100 м — для больших рек, водохранилищ и озер. Это нормативно установленные размеры границ ПЗП.
Сразу возникает вопрос: как на практике разобраться с границами ПЗП, особенно где та граница ПЗП для средних и больших рек, если минимальный размер больших не установлен в норме? Что делать, если нет официальной информации о границах ПЗП и не разработан соответствующий проект установления границ?
Принятыми весной 2021 года изменениями законодатель частично урегулировал этот вопрос.
До 1 января 2025 года размер ПЗП в пределах населенных пунктов можно изменить детальным планом территории или же отдельным проектом землеустройства по организации и установлению границ земель водного фонда и водоохранных зон, ограничений в использовании земель и их режимообразующих объектов. Такой проект должен обязательно согласовываться с утвержденной градостроительной документацией.
Важно! Сведения о границах ПЗП должны быть внесены в Государственный земельный кадастр как сведения об ограничении в использовании земель. Поэтому «прибрежка» может быть установлена не только на землях водного фонда, но и на любой из категорий земель как ограничения, прямо предусмотренные действующим законодательством.
А если границы прибрежной защитной полосы не установлены проектом, то нет ограничений?
С учетом того, что ПЗП — это само ограничение в использовании земли, то отсутствие документации о ее границах не освобождает землепользователей от соблюдения требований и ограничений по использованию такой территории.
Такую же позицию занял и Верховный суд (дело №469/580/16-ц): «Отсутствие проекта землеустройства по установлению прибрежной защитной полосы не свидетельствует об отсутствии самой защитной полосы, поскольку ее размеры установлены законом».
Поэтому обойти на практике ограничения «прибрежки» не получится.
Для минимизации в будущем рисков, связанных с отсутствием официальных сведений о границах ПЗП, следует рассмотреть вариант учета инициативы о границах ПЗП в градостроительной документации или же участия в разработке проектов по установлению прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны.
Собственность или аренда?
Законодательством четко определено, что земли «прибрежки» не могут находиться в частной собственности, а только передаваться в пользование.
Идеальным вариантом получения в аренду земельного участка в ПЗП является приобретение уже размещенного там недвижимого имущества с дальнейшей реконструкцией. И в зависимости от функционала такого имущества можно оформить право аренды на землю: для эксплуатации и обслуживания гидротехнических, гидрометрических и линейных сооружений (код вида целевого назначения 10.10) или для культурно-оздоровительных потребностей, рекреационных, спортивных и туристических целей (код 10.08).
Последний вариант более привлекателен для бизнеса, поскольку дает широкие возможности для маневра на местности.
Новеллы на этапе оформления права аренды земли в пределах ПЗП
С 27 мая 2021 года отменена необходимость согласовывать проект землеустройства и техническую документацию об инвентаризации земель соответствующими органами, как это было раньше.
Но введено временное требование (до 1 января 2024 года) к составу такой землеустроительной документации, на основе которой формируется земельный участок, в том числе в ПЗП. В состав проекта землеустройства или «технички» по инвентаризации должна быть добавлена информация об ограничениях в использовании земли, если она находится в пределах прибрежной защитной полосы.
Кто ее предоставляет? Соответствующее структурное подразделение областной, Киевской или Севастопольской городской государственной администрации в сфере охраны окружающей природной среды. В черте города Киева это Управления экологии и природных ресурсов исполнительного органа Киевской городской рады (КГГА).
Де-юре согласование отменено, а де-факто до 2025 года оно еще существует, только в обертке получения исходных данных.
Каковы риски приобретения земли в ПЗП, находящейся в частной собственности?
Если же вы намерены приобрести земельный участок в ПЗП, находящейся в частной собственности, то стоит сначала проверить и оценить все риски.
На практике часто имеют место случаи, когда земельные участки, фактически находящиеся в пределах ПЗП, передавались «для ведения личного сельского хозяйства» без согласования с органами экологии и водных ресурсов или же «для строительства жилого дома» без утвержденного детального плана территории.
Осторожно! Покупая такую землю, вы получаете мину замедленного действия, которая может в любую минуту рвануть, потому что в течение всего времени будет существовать риск обжалования права собственности на такую землю из-за дефектов в ее оформлении.
Ведь, по устоявшейся практике Верховного суда, исковая давность на подобные дела не распространяется, а требования вернуть такую землю в коммунальную или государственную собственность могут быть заявлены в течение всего срока существования нарушения (негаторный иск).
Подытоживая, строительство на земле в «прибрежке» — это реально, но надо на старте понимать все возможные риски и ограничения, которые она с собой несет в силу правового режима, установленного законодательством.