Верховная Рада 15 августа приняла во втором чтении и в целом закон №5091 – о гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем. "За" проголосовало 257 народных депутатов.
Цель закона – гарантирование государством вещественных прав вкладчиков на объекты недвижимости, находящиеся в процессе строительства.
Закон, в частности:
- устанавливает условия, при которых объекты незавершенного строительства, будущие объекты недвижимости могут являться объектами гражданских прав;
- определяет особенности инвестирования и финансирования строящихся объектов с использованием негосударственных средств;
- определяет особенности договора по организации и финансированию строительства объекта;
- определяет основные требования к раскрытию заказчиком строительства (девелопером строительства, управляющим фондом финансирования строительства) информации о делимом объекте незавершенного строительства (многоквартирный дом);
- вводит механизм государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости;
- создает возможность получать право на выполнение строительных работ и осуществлять государственную регистрацию права собственности на объект строительства и его составные части (квартиры, гаражные боксы, другие жилые и нежилые помещения, машиноместа и т.д. объектами недвижимого имущества) по принципу "единого окна" и т.п.
Проще говоря, Верховная Рада устранила пробелы в законодательстве в сфере привлечения средств физических и юридических лиц в строительство недвижимости.
Закон призван оградить права вкладчиков в строительство от недобросовестных застройщиков. Следовательно - покончить с практикой жилищных недостроев, количество которых растет с каждым годом.
Принятие закона было очень положительно воспринято банковской системой.
"Банки обещают вместе с НБУ запустить ипотеку после его внедрения", - прокомментировал первый заместитель председателя Комитета ВР по вопросам налоговой политики Ярослав Железняк.
Напомним, инвестирование в строительство в Украине было абсолютно рискованным занятием. Случаи, когда вкладчики не могли ни получить в собственность объекты недвижимого имущества, ни вернуть средства, вложенные в строительство таких объектов, происходили по всей стране.
Среди факторов, способствовавших этому в прошлом (и которые были устранены законом №5091), можно выделить следующие:
- При заключении договоров с застройщиком большинство вкладчиков имело ограниченную информацию об объекте строительства, наличии у заказчика строительства права на выполнение строительных работ, проектной документации на строительство, реального состояния строительства объекта и т.п.
- Заказчик строительства мог вводить в заблуждение потенциальных инвесторов относительно важных для них сведений. За неимением указанной информации инвестор не мог качественно и в полной мере оценить риски, связанные с инвестированием в тот или иной объект строительства.
- Также вкладчик был лишён реальной возможности контролировать деятельность заказчика строительства.
- Вследствие отсутствия прозрачного механизма государственной регистрации прав на строящуюся недвижимость вкладчик не имел возможности достоверно без помощи застройщика определить объем привлеченных им для строительства объекта средств и объем прав третьих лиц относительно объекта или жилых/нежилых помещений в нем.
Однако на этом риски не заканчивались. Кроме того, существовала и практика, когда:
- застройщик мог изменить технические характеристики объекта без согласия вкладчика;
- была распространена двойная перепродажа объекта недобросовестными заказчиками строительства;
- происходило обжалование права собственности на будущее недвижимое имущество, которое приобретается, в частности, посредством способа финансирования, не предусмотренного частью третьей статьи 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности".
Также среди причин возникновения проблемных объектов жилищного строительства были:
- отсутствие системы гарантирования выполнения заказчиком строительства обязательств перед инвесторами;
- строительство объектов на самовольно занятых земельных участках или при отсутствии права на выполнение строительных работ,
- финансирование строительства по принципу "финансовой пирамиды",
- направление средств, привлеченных от инвесторов жилищного строительства, не по целевому назначению,
- принятие застройщиком на себя обязательств, которые он определенно не мог выполнить.