Недавно правительство согласовало Национальную стратегию доходов до 2030 года. Одним из важных ее элементов является новый подход к начислению налога на недвижимость. К чему нужно готовиться владельцам объектов недвижимости?
Средневековый налог
На сегодняшний день в Украине есть два налога на недвижимость: плата за землю и налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка.
Плата за землю рассчитывается от нормативной денежной оценки земельного участка, а нормативная денежная оценка — в зависимости от того, сколько фактически вложено в земельный участок. Она не является рыночной стоимостью земельного участка, но в то же время является цифрой на бумаге, которая дает возможность легко рассчитать плату за землю.
Практика свидетельствует, что стоимость, определенная нормативной денежной оценкой, может быть как ниже, так и выше рыночной. Как закономерное следствие такого положения вещей, нарушается принцип справедливости уплаты налогов, заложенный в Налоговом кодексе, поскольку кто-то переплачивает, а кто-то недоплачивает.
Что касается налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, то его расчет еще более несправедлив. Сейчас этот налог рассчитывается как в средневековье, — по квадратным метрам. Для него не имеет никакого значения, где именно расположено жилье — на Крещатике или на Борщаговке (в Киеве). И в том, и в другом случае он будет одинаковым, ведь зависит от процента от минимальной зарплаты и количества квадратных метров в квартире/доме.
Конечно, когда владелец дешевого жилья платит такой же налог, как и владелец дорогого, это тоже нарушает принцип справедливости уплаты налогов. И Национальная стратегия доходов нацелена на реформирование этих налогов на недвижимость. Но как...
«Черная дыра» местных бюджетов
Недвижимость — это земельный участок со всем, что на нем построено и с ним соединено, поэтому в цивилизованных странах налог на недвижимость рассчитывается от единого объекта — земельного участка вместе со зданиями на нем. Недвижимого имущества, отличного от земельного участка, просто нет в законодательстве этих стран.
Кроме того, у нас сегодня начисление налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, вообще ведется без учета стоимости недвижимости. Поэтому саму по себе попытку рассчитывать налог на недвижимость от его рыночной стоимости (в Нацстратегии) можно считать правильной, это соответствует практике развитых стран. Другое дело — как это будут воплощать на практике.
Но начнем с самого начала. Во-первых, в Стратегии нет ничего о том, как «недвижимые» налоги будут использовать. В развитых странах, где этот налог является основным наполнителем местных бюджетов, именно местные жители голосуют на ежегодном референдуме за его целевое использование.
По итогам такого голосования строят новую школу или местную солнечную подстанцию. При этом сначала составляют смету на строительство, а потом высчитывают процент от рыночной стоимости всех объектов, который будут платить жители.
Кстати, в некоторых регионах процент может быть выше или ниже, могут предполагаться льготы для определенных категорий жителей. В некоторых местностях этот налог может быть поощрительным (нулевым), чтобы стимулировать жителей переезжать туда. Все это решается на местном уровне, а жители чувствуют ответственность за такое решение.
Ничего такого в Стратегии нет — правительство и дальше играет в «черную дыру» местных бюджетов вплоть до полного отстранения жителей от участия в использовании их налогов.
Реальная рыночная стоимость — только за деньги
Во-вторых, в Стратегии рыночную стоимость часто называют оценочной стоимостью. У нас любят слово «оценочная», то есть определенная по результатам оценки и простых математических расчетов. Но настоящая рыночная стоимость формируется на базе данных рынка, преимущественно по данным фактической продажи недвижимости. Но ведь сегодня эти данные закрыты. В публичном доступе есть только цены предложений, которые могут сильно отличаться от цен фактической продажи.
Некоторые говорят, что сегодня доступны цены в договорах купли-продажи недвижимости, по которым реализуются земля и недвижимость. Но считать эти цены рыночными тоже было бы большой ошибкой, поскольку это преимущественно стоимость, определенная оценщиками или полученная из справки Фонда государственного имущества. Те, кто сталкивался со справками, понимают, насколько они далеки от рыночной стоимости.
Что касается оценки, проведенной оценщиком, то она может совпадать с рыночной, а может и отличаться. А самым важным является то, что цена соглашения в 90% случаев отличается от указанной в договоре. То есть реальной рыночной стоимости там нет.
Многие страны сталкивались с этой проблемой, и единственный путь получить рыночные цены соглашений — это стимулировать участников купли-продажи недвижимости. Им должно быть выгодно отмечать эти цены, например, в годовой декларации, получая за это определенные льготы.
Двойной налог
Но представим, что у нас уже есть рыночная стоимость недвижимости. Вопрос: останется ли при этом плата за землю? Ведь земля — это часть недвижимости, и если облагать налогами весь объект недвижимости, а потом еще и землю под этим объектом, то это уже, как говорят бухгалтеры, двойной счет.
То есть если участок не застроен, то начисление от его рыночной стоимости будет правильным. А вот если он застроен, то нужно платить за здание и землю как единый объект, а не за объект плюс землю отдельно.
Более того, в Кабмине говорят, что намерены провести сплошную переоценку земельных участков по рыночной стоимости, поэтому во многих случаях эта стоимость будет намного выше нормативной. Если к стоимости участка еще прибавить рыночную (оценочную) стоимость объекта, то сумма выйдет слишком большая для налогообложения. Простите, но где граждане возьмут на это деньги?
Некоторые говорят, что в многоквартирных домах земельный участок обычно не оформлен, поэтому платить за него не надо. На самом деле тот факт, что он не оформлен, — это очень плохо, поскольку может привести к непризнанию объекта недвижимости. Лучше бы Стратегия решила вопрос с оформлением земельных участков под многоквартирными домами.
Кадастр недвижимости
Впрочем, есть еще один важный вопрос, который Стратегия пытается решить, — инвентаризация объектов недвижимого имущества и земельных участков. Но это невозможно провести без кадастра недвижимости, о чем ZN.UA писало неоднократно. Из Стратегии непонятно, куда будут заносить результаты инвентаризации — в табличку Excel или все же в кадастровые карты ГИС (геоинформационных систем)?
Украина на сегодняшний день — единственная страна в Европе, где нет кадастра недвижимости. У нас есть государственный земельный кадастр, которого нет в других странах (потому что он не нужен там, где есть кадастр недвижимости), но и там учет земельных участков не сплошной, а выборочный — только тех, которые зарегистрированы. Вот и получается, что облагаются налогами не все объекты. Даже переоценивать Стратегией предусмотрено только те объекты, которые учитываются в реестре Минюста.
Поэтому двойное налогообложение будет только для официально зарегистрированных объектов, а незарегистрированные не будут облагать налогами никак. То есть части наших граждан платить налоги не придется, потому что государству неизвестно, что их недвижимость существует.
Правда, Стратегия рассчитывает на то, что органы местного самоуправления проведут инвентаризацию имущества на своей территории, выявят тех, кого не учли в реестрах, внесут данные на какие-то носители. На какие именно? Не будет ли это бессистемным хаосом информации в разных форматах?
Может, нужно все же иметь унифицированные софты для сбора и фиксации этой информации и наконец создать кадастровые системы в Украине? А также не доводить до абсурда ситуации с налогообложением объектов дважды: за весь объект и за земельный участок отдельно.