Во время военного положения существенно изменяются условия аренды земли, правила хода земельных торгов и процедуру автоматического продления договоров аренды. Что именно и для чего меняет государство, объяснил для читателей ZN.UA Игорь Ясько, юрист, управляющий партнер ЮК Winner.
На днях вступил в силу ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о создании условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения», которое вносит существенные изменения в процедуры земельной аренды. Все изменения, о которых дальше пойдет речь, потеряют силу с восстановлением мирной жизни, а государство вернется к привычным процедурам регулирования земельных отношений.
Зачем вообще что-то менять и при чем здесь продовольственная безопасность?
Как известно, значительная часть земель, используемых в сельском хозяйстве – арендованные. Поскольку в этом году вопрос урожаев в стране – это вопрос выживания, а аграрии в целых регионах просто лишены возможности возделывать свои земли, изменения в регулировании земельных отношений были необходимы и неотложны.
К примеру, благодаря принятому закону для сельскохозяйственного производства будет передано 20 тыс. гектаров земель коммунальной собственности, которые были подготовлены для передачи в аренду на земельных торгах. Также будут подготовлены для обработки еще около 300 – 400 тыс. га земель государственной собственности, которые находятся в пользовании госпредприятий Минагрополитики, НААН Украины, учебных заведений. Фактически правительство сделало все возможное для того, чтобы аграрии смогли обрабатывать как можно больше доступной земли, пользуясь ею по упрощенным процедурам.
Что же изменилось?
В частности, законом обеспечивается передача арендаторами и субарендарями прав аренды и субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения всех форм собственности для ведения сельского хозяйства, кроме уже находящихся в постоянном пользовании граждан и частных юридических лиц, общественных организаций и т.д.
Важно, что власти упростили обретение прав пользования на земельные участки. Договоры аренды автоматически продляются на один год без внесения сведений в соответствующие реестры. То есть договоры субаренды, эмфитевзиса, суперфицию, земельного сервитута, срок по которым истек после введения военного положения (после 24 февраля 2022 г.), считаются обновленными на один год без волеизъявления сторон и без внесения сведений о возобновлении договора в Государственный реестр вещных прав. И это правильно, поскольку Государственный земельный кадастр, Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их обременений не функционируют, административные услуги не предоставляются, и передача земельных участков по обычной процедуре фактически невозможна.
Районные военные администрации могут передавать в аренду сроком до года государственные и коммунальные земельные участки с/х назначения также без государственной регистрации.
Важно договор о передаче органом власти земельного участка сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности сельхозпроизводителям в аренду:
- может предусматривать передачу в аренду нескольких земельных участков одним арендодателем;
- не может быть восстановлен или заключен на новый срок;
- не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка, который передается в аренду, а если кадастровый номер такому участку не присвоен, в договоре аренды такого земельного участка кадастровый номер не указывается.
Договоры аренды земли заключаются всего на один год в электронной форме без проведения торгов. Норма о том, что права на земельные участки государственной и коммунальной собственности могут приобретаться исключительно на земельных торгах, приостанавливается на момент действия этого закона. А земельные участки, права аренды, эмфитевзиса и т.п., по которым земельные торги не были завершены до момента вступления этого закона в действие, будут переданы в аренду на условиях, определенных подпунктом 2 пункта 27 Переходных положений Земельного кодекса.
Этот пункт предполагает, что:
- срок аренды земли по таким договорам не может превышать одного года. Требования Земельного кодекса Украины и Закона Украины "Об аренде земли" относительно минимального срока договора аренды земли в семь лет к таким договорам не применяются;
- размер арендной платы не может превышать 8% (то есть может быть меньше, но не может быть больше) нормативной денежной оценки земельного участка, определяемой от средней нормативной денежной оценки единицы площади пашни по области, а передача участка в аренду производится без проведения земельных торгов.
Арендатор земельного участка не может иметь права на:
- компенсацию собственных расходов по улучшению земельного участка;
- возобновление договора аренды земли, заключение договора аренды земли на новый срок с использованием преимущественного права арендатора;
- передачу земельного участка в субаренду;
- установление земельного сервитута;
- смену угодий земельного участка;
- строительство на земельном участке объектов недвижимого имущества (построек, сооружений);
- закладка на земельном участке многолетних насаждений;
- преимущественное право на покупку арендованного земельного участка в случае его продажи;
- отчуждение, передачу в залог (ипотеку) права пользования земельным участком;
- разделение земельного участка, объединение его с другим земельным участком;
- использование для собственных нужд имеющихся на земельном участке общераспространенных полезных ископаемых, торфа, леса, водных объектов, а также других полезных свойств земли;
- изменение целевого назначения земельного участка.
Передача с/х земли, которая находится в постоянном пользовании государственных и коммунальных предприятий, учреждений, организаций и на которой отсутствуют посевы, осуществляется по письменному согласованию руководителя соответствующего государственного, коммунального предприятия, учреждения, организации, причем право постоянного пользования земельными участками не прекращается.
Параллельно закон устанавливает запрет во время действия военного положения на безвозмездную передачу земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность или предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству в целях безвозмездной передачи.
Фактически все регуляторные механизмы в земельном законодательстве максимально упрощены, чтобы от процесса договоренностей об обработке до его начала прошел минимум времени, а установленные ограничения на стоимость аренды не позволили владельцам поднять чрезмерно цены в трудный для государства момент.
В постоянном пользовании госпредприятий и других учреждений и организаций находится около 700 тыс. га сельскохозяйственных земель, которые либо не используются или используются с минимальной эффективностью. Хотя бы половину из них наши аграрии могут обработать уже в этом году и было бы глупо не воспользоваться этой возможностью из-за бюрократических преград.