Іпотека для обраних. Банки активно просувають фінансову послугу, недоступну середньому українцеві. Яку мету при цьому вони ставлять перед собою?

Ринок житлових іпотечних кредитів зростає ударними темпами. Тільки з початку року українські банки поповнили їх портфель на 40% — до більш ніж 2,5 млрд. грн. Щомісяця громадянам видається майже 100 млн. грн. кредитів на купівлю житла під його заставу.

З квітня по жовтень нинішнього року видано 35,5 тис. іпотечних кредитів. У Києві та Донецькому регіоні, де така послуга найбільш популярна, — 5,4 і 4 тис. відповідно.

Однак іпотечним бумом це назвати дуже складно. Попри щомісячне чотири-п’ятивідсоткове зростання протягом трьох останніх років, житлова іпотека в нашій країні значно відстає від показників розвинених країн (ми свідомо концентруємося на житловій іпотеці, бо в іпотеці комерційній справи трохи кращі). Питома вага іпотечних кредитів у портфелях українських комерційних банків становить 3,1%, що, м’яко кажучи, менше, ніж у країнах Євросоюзу, — 40%.

Навіть у сегменті кредитування фізичних осіб на житлову іпотеку припадає лише 25%. Загальний обсяг житлових кредитів становить близько 1% ВВП. «Ринок зростає, але залишається при цьому маленьким», — каже віце-президент Української іпотечної асоціації Сергій Волков. І це попри те, що, за його словами, іпотечні кредити значно простіші в адмініструванні, аніж, наприклад, кредити на розвиток бізнесу.

Справді, зі 159 діючих банків кредитуванням житла займаються лише 35. Причому на 12 із них припадає близько 78% усіх виданих іпотечних кредитів. В основному це великі банки з розвиненою філіальною мережею.

Ну і найголовніше — ціна. Іпотека — винятково дороге задоволення. Більшість великих банків, які надають такі кредити, мають на своїх корпоративних сайтах фінансові калькулятори. Скориставшись ними, неважко визначити, що при доходах сім’ї менше як 1000 дол. на місяць обслуговувати іпотечний кредит просто нереально.

У країні, де середній рівень зарплати не дотягує і до 150 дол., це автоматично робить іпотеку абсолютно недоступною для більшості населення. І це при тому, що, як мінімум, дві третини українських сімей хотіли б поліпшити житлові умови.

Чутки про іпотеку як паличку-виручалочку для розв’язання всіх проблем дуже перебільшені. Для прикладу: у Росії, де в цьому напрямі просунулися значно далі, ніж ми, приймався цілий пакет законів про іпотечне кредитування. Та й середня зарплата там істотно вища. Однак велика і світла перспектива для росіян — збільшити доступність таких кредитів із нинішніх 10% до приблизно 30%. В Україні на цей час доступність іпотечного кредитування не перевищує 5%.

Існує й інша проблема — найчастіше іпотечні кредити прив’язані до іноземної валюти. На сьогодні лише 24% їх видано у гривні. І доларизація іпотеки продовжує зростати високими темпами, адже на перше липня ц.р. частка гривневих кредитів становила 43,5%. Це призводить до підвищення курсових ризиків як для банків, так і для одержувачів. Навряд чи хтось може сказати, який курс гривні до долара складеться через п’ять років.

А зарплати ж населення одержує саме в національній валюті. Як нинішні високооплачувані службовці розплачуватимуться за кредити у разі прогнозованого падіння світових цін на метал, а отже, і девальвації гривні, вам не скаже ніхто...

Окреме питання — про ставки за кредитами. Нині вони повільно знижуються: кредитні ставки в доларах знизилися з 18% на початку року до 12—14, у національній валюті — з 27 до 14—18% річних. Однак цифри все одно вражають. У результаті навіть п’ятирічні кредити супроводжуються переплатою за придбану в такий спосіб нерухомість на третину, а 10- чи 15-річний кредит означає, що квартира обійдеться вдвічі дорожче, ніж якби купували її відразу. «Користуватися кредитом на таких умовах безглуздо. Узявши позику на 10 років, клієнт знає, що погашатиме її достроково», — каже Сергій Волков.

А це, м’яко кажучи, теж не тішить банки. На додачу, стримуючим чинником для банкірів при наданні «довгих» і дешевих іпотечних кредитів є фінансування цих операцій за рахунок депозитів фізичних осіб. Терміновість їх зазвичай становить до одного року, рідше — до трьох, тоді як термін видачі іпотечних кредитів — від трьох років, а ринок реально потребує 10—20-річних позик. У результаті посилюється тиск на ліквідність банків. А параметри ж залучення депозитів мають свою динаміку: у боротьбі за клієнта банки знижують їх терміновість і підвищують відсоткові ставки. У результаті може виникнути невідповідність вартості залучених і виданих ресурсів — відсоткові ризики.

Серед системних ризиків іпотечного кредитування фахівці традиційно називають дефіцит на ринку фондових інструментів. Це не дозволяє банкам залучати «довгі» гроші від пенсійних фондів і страхових компаній, які у світі є основними «вкладниками» в довгострокову іпотеку.

Поки що нинішній рівень розвитку іпотеки можна розцінювати як навчально-тренувальний: напрацьовуються методики, технології. Чи працюватиме все це, не можуть сказати навіть самі учасники.

На початку жовтня постановою уряду створено нову структуру — Державну іпотечну установу другого рівня (назвемо її для стислості 1-2).

Слова «другого рівня» у її назві вказують на те, що 1-2 покликана кредитувати перший рівень, тобто банки, котрі видають житлові кредити. Заставою по кредитах, виданих 1-2, мають стати самі іпотеки. Тобто, уклавши договір іпотечного кредитування з клієнтом, банк, замість того, щоб вишукувати кошти на видачу кредиту, може просто «продати» його установі другого рівня разом із частиною ризиків і спокійно жити, одержуючи різницю між відсотками, які сплачуються клієнтом і повертаються іпотечній установі другого рівня. На час обслуговування кредиту нерухомість фактично перебуває в заставі у «другого рівня». Натомість банки з отриманих коштів можуть видавати нові й нові суми позичальникам.

За ідеєю, 1-2 має вирішувати завдання рефінансування банків під заставу їхніх іпотек і тим самим брати на себе частину їхніх ризиків, а отже, робити іпотечні кредити більш доступними для кінцевих користувачів. Однак, з огляду на всі нюанси, функціонування цієї установи більше схоже на перекладання грошей із однієї кишені в іншу.

Чим же в цій ситуації має допомогти 1-2, на яку покладається стільки надій? І звідки вона бере кошти? Про це трохи нижче.

Модель, що створюється в Україні, трохи скидається на американську. У США працюють три великі установи другого рівня зі смішними назвами — Fannie Mae (Федеральна національна іпотечна асоціація, від FNMA, Federal National Mortgage Association), Freddie Mac (Федеральна корпорація житлового кредитування, від FHLMC, Federal Home Loan Mortgage Corporation) і Ginnie Mae (урядова національна іпотечна асоціація, від GNMA, Government National Mortgage Association). Вони викуповують у банків їхні іпотечні портфелі, точніше — пакети заставних (цінних паперів про право на заставу), випускають під них власні іпотечні облігації (тією чи іншою мірою забезпечені гарантіями уряду) і розміщують їх на вторинному ринку. Отримані кошти і спрямовуються на викуп у банків їхніх іпотек, тобто на рефінансування.

Звісно, США, в яких середня зарплата 36 тис. дол. і відсоткові ставки за іпотекою — 5—6% на 15—20 років, не дуже вдалий для України приклад. Найближчими роками такі проблеми перед нами точно не виникнуть.

Однак щось подібне створюють і в нас. Відповідно до постанови Кабміну №1330 від 8 жовтня 2004 року, «основною метою діяльності Державної іпотечної установи є рефінансування іпотечних кредитів за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів».

При цьому ключовий документ — проект закону України «Про іпотечні цінні папери» — благополучно забалотований ще 21 вересня, коли за нього проголосувало всього 167 депутатів. Правда, автори документа вважають, що результат цей ситуативний, пов’язаний із політичними «розбірками» в парламенті, і що в листопаді законопроект успішно пройде принаймні перше читання.

Хай там як, поняття «іпотечний сертифікат», «іпотечна облігація» і «спеціалізовані установи другого рівня, винятковим видом діяльності яких є придбання за власний рахунок іпотечних активів і випуск на їх основі структурованих іпотечних облігацій», запроваджуються саме цим законом. Доки його не прийнято, 1-2 може функціонувати лише в ручному режимі...

Що ж, викупити у банку його іпотеку можна і не випускаючи спеціальних цінних паперів — наприклад, оформивши договір перепоступки. Значно складніше знайти для цього гроші. На сьогодні передбачається, що 1-2 активно випускатиме корпоративні облігації, у тому числі євробонди, а також залучатиме кредити міжнародних фінансових організацій.

На думку радника Мінфіну, експерта Світового банку Дугласа Даймонда, уже через кілька років роботи вона щороку випускатиме облігацій на 300 млн. грн. Курс гривні через кілька років пан Даймонд не уточнював, як і обсягів ринку іпотечного кредитування, який уже тепер становить близько 100 млн. грн. на місяць.

Крім того, сьогодні на ринку затребувані корпоративні облігації з дохідністю не менше 15%, що помітно вище, ніж ставки за житловими іпотечними кредитами. Тобто залучення коштів таким чином може виявитися для 1-2 дорожчим, аніж розміщення їх у комбанках. Українські євробонди реально котируються з дохідністю 8—10%, що теж упритик.

Держава має намір вкласти у статутний фонд 1-2 всього 100 млн. грн. (нинішнього року держбюджетом заплановано виділення половини цієї суми); іноземні інвестиції поки що не залучатимуться (попри наполегливі поради пана Даймонда). Для порівняння: за розрахунками Держбуду України, щоб фінансова установа мала можливість надавати іпотечні кредити під 7—8% річних на термін до 30 років, її статутний фонд повинен становити близько 1 млрд. грн.!

З одного боку, автори ідеї створення іпотечної установи другого рівня хочуть домогтися для її облігацій певних преференцій навіть на той випадок, якщо в них не буде статусу іпотечних. Наприклад, якщо банкам буде дозволено враховувати випущені папери у складі активів, а також при розрахунку нормативів адекватності поточного капіталу, використовувати як заставу під рефінансування, то можна сподіватися на певний інтерес до цих інструментів.

Проте, найімовірніше, реально розмістити ці облігації можна буде лише в ручному режимі, якимось чином умовивши банки, недержавні пенсійні фонди та компанії зі страхування життя придбати їх.

У цьому ключі абсолютно в іншому світлі постає прийняте урядом 22 вересня ц.р. рішення про створення недержавного пенсійного фонду для працівників бюджетних організацій. Одна з проблем, із якою, на думку експертів, неодмінно зіштовхнеться цей фонд, — неможливість швидко й ефективно розмістити 307 млн. грн. нинішнього року і 400 млн. грн. наступного, передбачені держбюджетом-04 і проектом держбюджету-05 на додаткове пенсійне страхування лікарів, учителів, держслужбовців та ін. Тож купівля фондом, який нині спішно створюється Мінпраці, не менше «пожежного» випуску облігацій була б дуже доречною іпотечній установі другого рівня...

При цьому експерти принагідно підкреслюють, що держава повинна якнайменше втручатися у справи іпотечних організацій. Але у нас, як завжди, буде своя українська специфіка...

Слід зазначити, що іпотечна установа другого рівня кредитуватиме далеко не всіх. За словами Д.Даймонда, кредити і позичальники мусять бути «високої якості».

Відповідно до критеріїв НБУ, найвища якість кредитного портфеля — у провідних українських банків. Котрі й так контролюють більшу частину ринку житлового кредитування. А також мають можливість так-сяк, але самостійно вирішувати проблеми з рефінансуванням, хоча явно не відмовляться і від уливань із боку 1-2.

Сергій Волков розшифровує «високу якість» як відповідність стандартам іпотечного кредитування, затвердженим УНІА (щоправда, для цього їх таки має зареєструвати Нацбанк). На його думку, стандарти ці досить прості, прозорі і доступні для більшості невеликих банків, у яких сьогодні замало ресурсів, щоб кредитувати громадян на рівних умовах із великими.

Якщо невеликі банки зможуть видавати своїм клієнтам «довгі» й дешеві кредити, відразу продавати їх 1-2, а на отримані гроші видавати нові, — зростання конкуренції на цьому ринку, на думку С.Волкова, примусить усіх його гравців знижувати ставки і збільшувати терміни кредитування.

У принципі, все це так, однак нижче від ставки залучення депозитів усе одно ніхто не кредитуватиме.

До речі, на розвитку іпотеки позначиться і банальний чинник — відсутність відповідних обсягів будівництва. Нових квартир на ринку до болю мало. Рівень будівництва нових будинків в Україні вже кілька років як завмер на позначці 6—6,5 млн. квадратних метрів, причому дві третини — це будинки в селі. Навіть у Києві до наявного фонду нових квартир щороку додається не більше 1% нових. За відсутності пропозиції недорогого житла дуже висока ймовірність, що будівельники використають іпотеку лише для того, аби обгрунтувати черговий ціновий ривок на житловому ринку. При цьому, як свідчить досвід Києва, обсяги будівництва квартир не збільшуватимуться.

У принципі, вже тепер 56,1% житлових кредитів видано на купівлю житла на вторинному ринку. Частка кредитування будівництва нового житла становить, за даними Української іпотечної асоціації, 11,7%, за даними банку «Аркада» — 18%.

Однак вічно продавати «чешки» і «хрущовки» не вийде. Їм уже 30–40 років, а нове житло їм на зміну майже не приходить.

Тож запитань стосовно іпотеки поки що значно більше, ніж відповідей.