Змусити гроші працювати. На ринку нерухомості та фондовому ринку незворушні інвестори заробили торік більш як 50%

Поділитися
Минулий 2006 рік змусив пересічних українських інвесторів серйозно похвилюватися. Два найдохідніші інструменти вкладання грошей, доступні нашим пересічним співгромадянам, ледь не показали нульову дохідність...

Минулий 2006 рік змусив пересічних українських інвесторів серйозно похвилюватися. Два найдохідніші інструменти вкладання грошей, доступні нашим пересічним співгромадянам, ледь не показали нульову дохідність. Причиною для серйозних хвилювань послужили застій на ринку нерухомості в першій половині року та літній затяжний обвал на ринку цінних паперів. Кінець року, щоправда, дивовижним чином поліпшив стан справ із народними інвестиціями і за підсумками року обидва ринки показали зростання 40—50%. Приблизно в цих межах змогли заробити й фізичні особи, котрі зробили ставку на зростання вартості житлових квадратних метрів або інвестиційних сертифікатів фондів.

На фондовому ринку потрібні міцні нерви

У третьому кварталі минулого року через практично нульову дохідність інститутів спільного інвестування (ІСІ) вкладники вперше почали забирати гроші з фондів. Справді, за результатами дев’яти місяців поточного року середня дохідність ІСІ тільки трохи перевищувала дохідність банківських вкладів, а деякі фонди показали доволі суттєвий «мінус».

Різке падіння дохідності акцій й інвестиційних сертифікатів ІСІ було викликане насамперед обвалом на вітчизняному фондовому ринку. Події в економічному житті України-2006 стали прямим наслідком тенденцій глобального ринку капіталу й основних економічних процесів у світі. Стагнуюча, здавалося б, вітчизняна економіка у квітні 2006-го почала раптом зростати досить бурхливими темпами. Весняне економічне зростання деякі фахівці навіть напівжартома пояснювали відсутністю легітимного уряду. Насправді причина крилася в тім, що Україна якось непомітно для себе стала частиною світової спільноти. У квітні-травні зростали економіки всіх без винятку країн, які розвиваються: небувалі темпи зростання ВВП зафіксовані в Бразилії, Індії, Аргентині, Росії та Китаї, де з урядами все гаразд. Літня криза фондового ринку в Україні показала, що й доходи українських інвесторів також перебувають у прямій залежності від монетарної політики США та Європи. Щойно ФРС США оголосила про чергове підвищення відсоткової ставки, іноземний портфельний капітал повернувся спиною до ринків, що розвиваються. Український фондовий ринок обвалився на 15%.

Обсяг торгів акціями на організованому українському ринку за III квартал 2006 р., порівняно з II кварталом, упав більш ніж удвічі і становив 992 млн. грн. Спостерігалося падіння котирувань найліквідніших емітентів: Нижньодніпровського трубопрокатного заводу, «Укрнафти», концерну «Стирол» і Сумського НВО ім.Фрунзе. Це були саме ті акції, в які вклала свої кошти більша частина ІСІ.

Проблеми на фондовому ринку змусили компанії з управління активами (КУА) переорієнтувати свою інвестиційну політику. Чимало з них просто спішно позбулися здешевілих акцій. У результаті в структурі інвестицій КУА до кінця третього кварталу найбільшу частку посідали банківські депозити. Їхня частка істотно зросла і сягнула 46%. Акції в структурі вкладень публічних інвестфондів посідали тільки друге місце. Їхня частка становила близько третини — приблизно 29%. Корпоративні облігації посідали третє місце в інвестиційному портфелі ІСІ — 13%. Намагаючись знайти більш дохідні інструменти, КУА почали інвестувати отримані від вкладників гроші в нерухомість.

Останній квартал року відчутно виправив картину. За три останні місяці індекс ПФТС, що відбивав динаміку цін на найліквідніші цінні папери українських компаній, підскочив на 25%. За весь же 2006 р. цей індекс зріс на 41%, до 498,86 пункту, обігнавши за темпами зростання фондові індекси всіх розвинених країн, зокрема США та Великобританії. При цьому обсяг торгів акціями на фондовій біржі ПФТС за підсумками 2006 р. збільшився на 80%, до 6,18 млрд. грн. Осінній ривок фондового ринку дозволив ІСІ показати досить непогану дохідність. Найбільшу вигоду отримали інвестфонди, які вклали гроші клієнтів в акції підприємств енергетичного, банківського сектора та трубної промисловості, адже деякі з них подорожчали за рік на 150—200%. Практично фонди показали дохідність на рівні 2005 року. У середньому на їхніх сертифікатах за рік можна було заробити 20—40%. Найуспішніші показали зростання вартості близько 100%.

Прибуток залежить від ступеня ризику

Вкладання коштів в інвестиційні фонди в Україні далеко не таке популярне, як банківські депозити. Хоча дохідність фондів останні два роки становить від 20 до 120% річних залежно від рівня ризику.

Фізособи можуть інвестувати в усі типи (відкриті, інтервальні, закриті) корпоративних (КІФ) і пайових (ПІФ) інвестиційних фондів диверсифікованого виду, а також у недиверсифіковані корпоративні фонди.

На початок жовтня 2006 року загальна кількість інститутів спільного інвестування становила 462, у 76 із яких можуть вкладати свої кошти фізособи.

Приріст чистих активів фондів може сягати від 20% (відкриті диверсифіковані ІСІ) до 70—100% (недиверсифіковані корпоративні фонди) на рік. Найменш ризикованим можна вважати відкритий диверсифікований фонд (тобто такий, що вкладає гроші пайовиків у різні види активів). Відкритий фонд — подоба депозитів до запитання, тобто продати свою частку можна в будь-який момент. А диверсифікація призводить до меншої ймовірності втрат. Та найчастіше такі фонди мають меншу дохідність, ніж інші ІСІ. Ризики інвестування у фонди можуть бути вищими, ніж при розміщенні коштів на депозити. Але тільки при вкладаннях у недиверсифіковані фонди, коли інвестор лояльний до ризику і сподівається отримати дохід вищий за середньоринковий. З другого боку, і в диверсифікованих фондах існує ризик отримання доходу нижче від очікуваного інвестором рівня.

Ще один мінус інвестування у фонди (порівняно з банківськими депозитами) — податкові зобов’язання. Від позитивної різниці між вартістю купівлі-продажу цінних паперів потрібно сплатити 15% податку.

Нерухомість. Дефіцит породжує прибуток

Нерухомість для українців є досить традиційним способом вкладання грошей. Останніми роками такі інвестиції по праву вважаються найбільш прибутковими. Багато хто вважає нерухомість найстабільнішим капіталовкладенням. Ріелтори і забудовники старанно підтримують міф про постійне зростання вартості квадратних метрів у всьому світі. Однак не все так просто. Світовий ринок знає приклади як карколомного зростання, так і падіння ринку житла.

З погляду інвестицій, найважливішим індикатором для ринку нерухомості є вартість оренди. Точніше — співвідношення розміру орендної плати та вартості квадратних метрів. За останні роки попит на оренду помітно зріс й особливої принадності набув такий вид бізнесу, як купівля об’єктів нерухомості з подальшим здаванням їх в оренду. Тільки 2006 року орендні ставки, за даними офіційної статистики, зросли в середньому по країні на 31%. Особливо швидко зростає орендна плата в Києві й інших містах-мільйонниках. Причому в порівняних пропорціях підвищується плата за оренду всіх типів нерухомості. Сьогодні, здаючи квартиру, орендодавець може з легкістю отримати річний дохід у розмірі 8—12% від її вартості. Це приблизно те ж саме, що й ставка за депозитами, однак хазяїн зазвичай розраховує і на зростання вартості свого майна.

Звідси випливає другий індикатор — співвідношення темпу зростання цін на житло і ціни грошей у країні. Сьогодні з темпами подорожчання інвесторам поки щастить — дохідність вкладень у житлову нерухомість б’є всі рекорди. За 2006 рік квартири на вторинному ринку подорожчали знову приблизно на 50%, що практично у п’ять разів вигідніше за валютні депозитні ставки. Якщо скласти дохід від подорожчання житлоплощі й орендний дохід, то виходить, що щасливі приватні інвестори могли заробити на ринку житла за рік близько 60% від вкладених коштів. А інвестиції в нерухомість, зроблені на початку 2005 року, повністю окупилися менш ніж за два роки!

Однак усе це добре працює за досить високих і узгоджених темпів зростання вартості нерухомості та її оренди. Якщо річна орендна плата «застрягне» нижче 1/12 вартості квартири, така заморочлива справа, як здавання житла в оренду, стане вже менш привабливою, ніж розміщення коштів на банківському депозиті.

Аналогічна ситуація і з темпами зростання цін. «Відкладені» квартири створили неабиякий товарний запас, який з’явиться в продажу не лише під час падіння цін на житло, а й під час їх стабілізації. Якщо житло дорожчатиме повільніше, ніж на 1% на місяць (а либонь саме такими темпами дорожчало житло в першій половині 2006 року), зберігати гроші на депозиті стає вигідніше і купівля житла для подальшого перепродажу втрачає сенс.

Існує й другий бік тих же індикаторів. Підвищення орендної плати стало для багатьох орендарів (зокрема і потенційних) додатковим стимулом до придбання власного житла. Щойно оренда сягає розмірів, порівнянних із виплатами за іпотечним кредитом, більшість наших співгромадян починають замислюватися про купівлю житлоплощі в кредит. Адже значно розумніше жити у власній квартирі і погашати банківську позичку, ніж платити ті ж гроші за чужу.

Програми іпотечного кредитування стали тими дріжджами, на яких передусім і зріс ажіотажний попит на квартири. Якщо 2002 року з використанням коштів, узятих у кредит, було придбано, за оцінками фахівців, близько 10% усіх квартир, то нині — 50—60%. У міру лібералізації умов іпотечного кредитування отримання кредиту стане доступним для дедалі ширших верств населення. Однак головним стимулом до взяття кредиту була і залишається та обставина, що річна відсоткова ставка істотно менша за річний темп подорожчання житла. Тобто в нинішній ситуації доцільніше взяти кредит, аніж намагатися відкласти гроші, навіть використовуючи банківський депозит.

Нерухомість інвестори всього світу розглядають як «вічну цінність». Інвестиції на цьому ринку справедливо вважають ознакою наявності в економіці вільних грошей. Зважаючи на темпи зростання вітчизняних цін, вільні гроші в Україні є, і досить великі. Після банківських депозитів це найбільш популярний спосіб вкладання грошей як для середнього класу, так і для великого бізнесу.

Попит на нерухомість в Україні в найближчі роки залишиться незадоволеним. Сьогодні в країні будують щороку лише третину житлових площ, які будували і здавали до 1991 року. Згадайте квартирні черги тих років! Світова практика свідчить про те, що житловий фонд має оновлюватися раз на 20 років на 50%. Тобто, за підрахунками фахівців Мінбуду, в Україні за рік потрібно будувати 50 млн. кв. м житла. А будується близько 7 млн. кв. м. Є й інші передумови. Змінився склад споживачів і їхні можливості. Ціна є результатом балансу попиту і пропозиції. Тому байдуже, якою є маржа забудовника. Важливо — скільки сьогодні готовий запропонувати покупець.

Робіть ставки

2007 рік почався стрімким зростанням фондового ринку України і повною сплячкою ринку нерухомості. Угоди з купівлі-продажу житла у січні практично не укладали. Приводом послужило запровадження з 2007 року нового податку на продаж і купівлю нерухомості. Як поведуться ціни надалі — поки жоден експерт прогнозувати не береться. Дедалі більше впевненості, що ціни вже сягнули чи навіть перейшли межу розумного. У 50-відсоткове зростання цін якось уже не віриться. Учасники ж ринку цінних паперів сповнені оптимізму і практично одностайно прогнозують, що 2007 року вдасться досягти ще більш вражаючого зростання вартості паперів вітчизняних компаній. Основну надію фондові гравці покладають уже навіть не на іноземців, а на повноцінний прихід на ринок грошей населення. ІСІ вже для цього практично дозріли.

Поділитися
Помітили помилку?

Будь ласка, виділіть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter або Надіслати помилку

Додати коментар
Всього коментарів: 0
Текст містить неприпустимі символи
Залишилось символів: 2000
Будь ласка, виберіть один або кілька пунктів (до 3 шт.), які на Вашу думку визначає цей коментар.
Будь ласка, виберіть один або більше пунктів
Нецензурна лексика, лайка Флуд Порушення дійсного законодвства України Образа учасників дискусії Реклама Розпалювання ворожнечі Ознаки троллінгу й провокації Інша причина Відміна Надіслати скаргу ОК
Залишайтесь в курсі останніх подій!
Підписуйтесь на наш канал у Telegram
Стежити у Телеграмі