«Садок вишневий коло хати...», или Все, что вы хотели знать о коттеджных городках, но боялись спросить

10 ноября, 2006, 00:00 Распечатать Выпуск № 43, 10 ноября-17 ноября 2006г.
Отправить
Отправить

С каждым днем растет популярность коттеджных городков в окрестностях столицы и некоторых других крупных городов Украины...

С каждым днем растет популярность коттеджных городков в окрестностях столицы и некоторых других крупных городов Украины. Дом в таком городке — одна из самых привлекательных инвестиций в недвижимость на сегодняшний день. Преимущества — свой земельный участок, свежий воздух, хорошее транспортное сообщение, которое порой лучше, чем в некоторых «спальных» районах столицы. Цена квадратного метра в коттеджных комплексах сегодня находится на уровне среднегородских значений.

Нынче только под Киевом развиваются проекты более чем полутора десятков таких поселков. Однако на рынке коттеджных городков существуют как неудовлетворенный спрос, так и нереализованные предложения. Почему?

С юридической точки зрения понятие «коттеджный городок» сегодня не определено, поэтому каждый застройщик или девелопер вкладывает в него свой смысл. Очевидно, для того чтобы считаться коттеджным городком, участок частной застройки должен иметь коммунальную инфраструктуру (транспорт, энергия, связь и канализация), эксплуатирующую компанию (аналог ЖЭКа) и социальную инфраструктуру (магазины, общепит, бытовые услуги и образование). И поселок, и инфраструктура должны иметь единый проект и единого застройщика. Опыт первых коттеджных городков показывает необходимость установления в них единых норм общежития и даже социальной однородности контингента жителей, своеобразной «клубности».

Существующий спрос на жилье в подобных городках оценивается в 500 тыс. кв. метров в год. Сегодня в Киеве рекламируются такие поселки, как «Вишневе Містечко», «Зеленый Гай», «Город Солнца», «Три реки», «Калиновый городок», «Новая Богдановка», «Петрушки», «Михайловский сад», «Паритет-Сервис» и другие. В той или иной степени продолжают достраиваться и ветераны коттеджного движения — «Золотые Ворота», «Сосновый бор», «Світанок», находящиеся в районе Кончи-Заспы.

Расположение коттеджного городка, прежде всего его транспортная доступность, является, наверное, главным фактором, определяющим спрос на недвижимость в нем, а значит, и успех проекта. Считается, что городок должен находиться не далее чем в 30 км от городской черты (так называемая часовая доступность). Хотя с насыщением рынка эта граница будет отодвигаться. Важно также, чтобы городок был расположен рядом с одной из крупных, входящих в город транспортных артерий. Большинство вышеупомянутых проектов сосредоточены на Обуховском, Житомирском и Бориспольском направлениях. Одесское, Вышгородское, Броварское и Коростеньское направления пока развиваются в меньшей степени. Однако по мере насыщения рынка начнется строительство поселков и там. Изменит ситуацию и строительство новых дорог: трассы Киев—Процив в Бориспольском направлении, трассы Троещина—Десна с новым мостом через эту реку, областной кольцевой трассы.

Другим важным для покупателя фактором является экология и природные условия в районе городка. Это прежде всего наличие леса и водоема, нормальная радиационная обстановка и отсутствие по соседству крупных предприятий. Так, проекты поселков активнее развиваются в южном направлении из-за радиационной загрязненности лесов севернее Киева. Наиболее привлекательное по сочетанию природных и транспортных факторов Обуховское направление застраивается активнее всего. Однако лесистая местность, непосредственно прилегающая к реке Козинка, уже фактически полностью застроена или распределена под строительство.

В Житомирском, Одесском и Броварском направлениях мало естественных водоемов с проточной водой. Поэтому одним из наиболее перспективных с экологической точки зрения является Бориспольское направление, в частности пойма Днепра, изобилующая лугами и озерами-«старицами».

Существует, однако, ряд факторов, сдерживающих развитие коттеджных поселков.

Во-первых, это неурегулированность земельного законодательства. Так, действующий мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения резко сужает возможности для проектирования: большой участок под застройку получить трудно, даже если местные сельхозпредприятия де-факто его не используют. Изменение целевого назначения земли возможно, однако связано с длительными сроками и значительными затратами застройщиков, в том числе и «на коррупцию». Существуют значительные ограничения на отвод в частную собственность прибрежных территорий, особо привлекательных для коттеджных городков, которые застройщикам приходится тонко обходить.

Как следствие, застройщику, которому участок дался дорогой ценой, выгоднее спроектировать городок так, чтобы продать как можно больше участков как можно большего метража. Это вызывает перегрев элитного сегмента коттеджного рынка. В то же время в сегментах «эконом» и «бизнес», ориентированных на средний класс с доходами в несколько десятков тысяч долларов в год, существует значительный неудовлетворенный спрос.

Главная же проблема состоит в том, что в подавляющем большинстве случаев потенциальным покупателям предлагается инвестировать в строительство коттеджа на том этапе, когда «городок» представляет собой в лучшем случае стройку, а в худшем — чистое поле. На рынке коттеджных поселков еще не было скандала наподобие киевского «Элита-центра». Но покупателю все же стоит серьезно изучать юридические нюансы договора с застройщиком.

К тому же нужно различать моменты сдачи в эксплуатацию отдельно взятого коттеджа для отдельно взятого покупателя и всего коттеджного городка. Поскольку участки продаются по одному, а строительство начинается после инвестирования, ввод в эксплуатацию всего комплекса может затянуться. Например, ряд клиентов городков-«ветеранов» ищут сейчас возможность продать свои дома там и купить коттеджи в другом месте из-за того, что им надоело на протяжении нескольких лет жить на стройплощадке. И эту возможность также нужно предусмотреть на этапе заключения договора с застройщиком.

Показательным является и тот факт, что банки крайне неохотно выдают кредиты на постройку домов в коттеджных поселках. По их мнению, права собственности на строящиеся там объекты слишком размыты, чтобы их можно было считать ликвидными.

С точки зрения защиты инвестиций покупателя наиболее приемлемой выглядит так называемая английская система. Суть ее в том, что инвестирование в строительство полностью осуществляет застройщик, который затем продает готовый коттедж «под ключ». Он же несет все сопутствующие риски. На первичном рынке коттеджной недвижимости такая система в Украине пока не очень развита. По ней работает разве что «Первая днепровская инвестиционная компания», застройщик городка «Вишневе Містечко». Она же выступает и его инвестором. Поселок построен в Бориспольском направлении в районе села Вишенки в 16 километрах от Киева, между двумя живописными озерами поймы Днепра. 53 усадьбы в начале ноября текущего года были сданы под ключ (без внутренней отделки помещений) и только теперь продаются.

«Предложение, при котором построенный дом в готовом коттеджном городке продается застройщиком, когда покупатель может непосредственно пощупать то, за что платит деньги, пока не имеет аналогов на украинском рынке», — считает директор по развитию ООО «Первая днепровская инвестиционная компания» Олег Хома. Городок расположен недалеко от Бориспольской трассы, и его транспортная доступность еще увеличится после ввода в строй дороги от проспекта Григоренко до села Процив. В результате дома в поселке сейчас нарасхват. За счет высокой степени готовности проекта менеджменту «Вишневого Містечка» удалось даже привлечь часть клиентов, уже имеющих опыт инвестирования в другие коттеджные городки с более поздними сроками сдачи.

Тем не менее эксперты считают, что схема полного инвестирования городка застройщиком и продажи домов 100-процентной готовности будет получать все большее распространение. Об этом говорит и московский опыт (считается, что ситуация на украинском рынке недвижимости повторяет московскую трех-пятилетней давности). Сегодня в Подмосковье застраивается около 170 коттеджных поселков. Объем данного рынка составляет около 3,5 млн. кв. метров, или более 6,5 млрд. долл. И большая часть домов продается именно в готовом виде. Там появился и вторичный рынок коттеджной недвижимости, который только зарождается у нас.

Возможно, опыт «Вишневого Містечка» подвигнет и других застройщиков коттеджных городков искать внешние инвестиции в свои проекты. Это станет толчком к росту рынка, а значит, сделает коттеджи более доступными для городского среднего класса.

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Заметили ошибку?
Пожалуйста, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter или Отправить ошибку
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Текст содержит недопустимые символы
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Осталось символов: 2000
Отправить комментарий
Последний Первый Популярный Всего комментариев: 0
Показать больше комментариев
Пожалуйста выберите один или несколько пунктов (до 3 шт.) которые по Вашему мнению определяет этот коментарий.
Пожалуйста выберите один или больше пунктов
Нецензурная лексика, ругань Флуд Нарушение действующего законодательства Украины Оскорбление участников дискуссии Реклама Разжигание розни Признаки троллинга и провокации Другая причина Отмена Отправить жалобу ОК