Влияют ли выборы на стоимость жилья?

Еще несколько лет назад человек, имеющий 12—15 тысяч у.е., мог купить неплохую квартиру в столице. Но жилье постоянно дорожало, и желающим приобрести квартиру уже приходилось выкладывать гораздо большую сумму. В прошлом году цены снова выросли, хотя теперь не только они пугают. Ибо если когда-нибудь напишут историю жилья Украины, то 1 января 2005 года войдет в нее как переломный момент в извечном квартирном вопросе, который испортил не одно поколение. Вступили в силу нормы закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», которые существенно затронули интересы покупателей жилья. Наш собеседник — Ирина Карнаух, генеральный директор агентства недвижимости «Благовест».

— Говорят, что в связи со вступлением в силу закона «О налоге с доходов физических лиц» рынок недвижимости был парализован?

— Ничего подобного. Хочу напомнить, что этот закон был принят еще в 2003 году, а нормы, регулирующие операции с недвижимостью, вступали в силу с 1 января этого года. Поэтому рынок готовился к нововведениям. Действительно, определенные трудности возникли у нотариусов: какой по счету объект выставляется продавцом на продажу? Именно от этого зависела налоговая ставка. Не было также ясно, кто должен заниматься оценкой объектов. Сделки все равно совершались, разумеется, менее активно, чем в другие месяцы. Но и в прежние годы каждый январь клиенты брали «тайм-аут». И в этот раз количество сделок сократилось почти в два раза.

— Интересно, а если бы выборы выиграл другой кандидат, то как развивался бы рынок недвижимости?

— Рынок не зависит от выборов. И тем не менее, мы уверены, что при Викторе Ющенко рынок недвижимости будет развиваться более динамично. Объясняется это тем, что программы кредитования покупки жилья будут расширяться, что даст миллионам людей реальную возможность решить, наконец, свои жилищные проблемы. Но вернемся к нынешнему состоянию рынка. ГНАУ совместно с Минюстом уже обнародовали документ, разъясняющий вопросы налогообложения при продаже недвижимости.

— Ирина Владимировна, какие же налоги будут платить продавцы жилья? 13%?

— С продажи объекта, приобретенного до 1 января 2004 года, площадь которого не превышает 100 кв. м, будет оплачен в казну государства 1% от его стоимости. В случае, если площадь объекта превысит 100 кв. м, то продавец заплатит 1% за 100 кв. м, а за излишек — 5%. Что же касается 13%, то этот налог коснется только объектов, купленных после 1 января 2004 года. При этом такая ставка будет взиматься с полученной продавцом прибыли. Проще говоря, если продаете квартиру, приобретенную в прошлом году, то заплатите 13% с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

— А как новый налог скажется на росте цен? Вдруг недвижимость резко подорожает?

— Для паники нет причины. По нашим оценкам, лишь 5% всех выставленных в этом году на продажу объектов будут облагаться 13-процентным налогом.

— Не секрет, что многие операции с недвижимостью проходят не очень честно. Как же вывести рынок из тени?

— Да, до этого года большинство операций проходили под негласным правилом заниженной стоимости продаваемого объекта. Причины лежат на поверхности: люди просто боялись декларировать реальную стоимость своих объектов, дабы не вызвать интерес со стороны правоохранительных органов. Закон «О налоге с доходов физических лиц» будет способствовать некоторой легализации рынка недвижимости. К примеру, человек в прошлом году приобрел квартиру, реальная стоимость которой составила 30 тысяч у.е. По документам же она проходила по цене 10 тысяч у. е. Если же этот человек решит продать квартиру в 2005 году, то он, скорее всего, укажет ее реальную стоимость. Ведь, исходя из норм закона, покупателю будет уже невыгодно приобретать квартиру по заниженной стоимости — при возможной последующей продаже он заплатит огромный налог. Судите сами. Новый владелец квартиры за 30 тысяч у.е. (а по документам она оформлена за 10 тысяч у.е.) при ее продаже заплатит налог с 20 тысяч у.е., то есть 2600 у. е. А если бы квартира была им приобретена и продана за одну и ту же сумму 30 тысяч, то сегодня он заплатил бы 1% в пенсионный фонд, а это всего 300 у.е. И все-таки, по нашему мнению, закон еще далек от совершенства и нуждается в дополнениях. Хорошо было бы на законном основании разрешить продавцам при помощи профессиональных оценщиков устанавливать реальную стоимость объекта на момент его прошлой покупки. Это даст возможность, во-первых, продавцам платить налоги только из реальной стоимости объекта, а, во-вторых, позволит установить фактический финансовый объем самого рынка недвижимости.

— А каков ваш прогноз относительно цен на квартиры в 2005 году?

— Цены будут зависеть от соотношения между спросом и предложением, насыщением рынка, кредитования, а также от качества продаваемого жилья. Но главное, как это ни покажется странным, именно экономическая стабильность в стране стимулирует рост цен. В прошлом году рост цен на жилье составил приблизительно 35%. С каждым годом спрос на столичное жилье растет чуть динамичнее, чем предложение.

— Где же предел, за которым рост цен прекратится?

— Вопрос не совсем корректен: цены на недвижимость растут не потому, что это кому-то выгодно, а потому, что существуют объективные причины. Учтите также тенденцию «подтягивания» цен до уровня европейских столиц.

— Каковы, на ваш взгляд, основные направления развития рынка недвижимости?

Во-первых, увеличится количество банков, предоставляющих кредиты для покупки жилья. В связи с этим есть надежда, что процентная ставка уменьшится. Во-вторых, наряду с насыщением рынка жильем ожидаются качественные изменения в таких сегментах, как загородная и коммерческая недвижимость, а также продажа земли. И, наконец, прогнозируется практика совместных проектов между риэлторами и крупными коммерческими банками по покупке жилья и выдаче кредитов.

— Многие люди пытаются сами, без помощи риэлторов, покупать или продавать жилье. Правда, не всегда это получается…

— Понимаете, на Западе человеку и в голову бы не пришло, что он может сэкономить на услугах агента по продаже недвижимости. У нас же без квалифицированной помощи риэлтора покупка или продажа квартиры превращается в неоправданный риск. Вообще, украинский рынок развивается по своим законам, и профессиональный риэлтор берет на себя не только посреднические функции при купле-продаже недвижимости, но и проверку истории квартиры, подготовку документов, сбор справок, улаживание вопросов в ряде инстанций… А все потому, что проблема безопасности и надежности сделок с жильем до сих пор остра, она, я бы сказала, «берет за жилое». Говоря о вступившем в силу законе «О налоге с доходов физических лиц», можно только сожалеть, что готовился он без участия профессиональных риэлторов (а их только в нашем агентстве более пятисот). Отсюда уверенность: рынок жилья будет расти, и рано или поздно ему понадобится уже отдельный закон о налогообложении и вообще о правилах игры в этой особенной, специфической сфере человеческих отношений.