Уроки «Элиты». Первая украинская жилищная пирамида, упавшая в начале февраля, впоследствии может повлечь за собой весь украинский рынок недвижимости

Падение «Элита-центра» было неожиданным лишь для вкладчиков и столичных властей. За год до этого краха на ветках форумов недвижимости, посвященных этой компании (вернее, тому, что скрывалось под этим брэндом), во всю муссировалась тема ненадежности этой структуры. Многие инвесторы начали бежать от «Элиты» задолго до ее конца. Соответственно, компетентным органам, для того чтобы вовремя раскрыть аферу, требовалось всего-навсего хотя бы разок заглянуть в начале 2005 года в соответствующие разделы порталов недвижимости. Предотвратить громкий скандал не получилось. Давайте хотя бы извлечем уроки из этой истории, чтобы не превратилась в один прекрасный момент вся страна в одну большую строительную площадку «Элита-центра».

С 14 января 2006 года фактически запрещены прямые инвестдоговоры. Наиболее реальной на сегодняшний момент остается схема строительства с привлечением фонда финансирования, т.е. с привлечением банка, который выступает гарантом сделки. Именно головной болью банка стало выяснение надежности застройщика. Такая схема более дорогостояща для конечного покупателя, однако и значительно менее рисковая. Впрочем, застройщики не перестают предлагать заключать договоры задним числом — до 14 января… И личное дело каждого взвесить степень этих рисков.

Итак, рассмотрим сумму рисков, которые могла катализировать знаменитая теперь компания-призрак, случай с которой, безусловно, войдет теперь во все учебники отечественной криминалистики.

Риск первый: «первая,
но не последняя»

Комментарий начальника главного управления МВД Киева Виталия Яремы, мол, «есть угроза, что это не последняя компания, занимающаяся подобной деятельностью», позволяет предположить, что «Элита» не единственная в своем роде. По всей видимости, правоохранительные органы возьмут часть подозрительных застройщиков под контроль, что, однако, не гарантирует решения всех проблем. Таким образом, в случае, если на столичном рынке есть еще потенциальные компании-призраки, начавшееся расследование заставит их ускорить свои планы по сворачиванию деятельности. Сообщения информагентств уже начинают подтверждать эти предположения: и в столице, и в пригородах есть компании, которые деньги собирают, а строить ничего не спешат. Даже не обращаются за разрешением на строительство.

Риск второй: «первичка» — локомотив падения

Печальная история «приведет к стремительному падению доверия к киевским застройщикам и снижению спроса на жилье, особенно возводимое малоизвестными компаниями», — считает президент компании «Градострой» Виктор Власов. Это значит, что мнение застройщиков, пропиаренное как под копирку во многих киевских деловых изданиях в начале года о постоянном росте цен на новостройки, было ошибочным. Цены, по всей видимости, будут падать. Причем падать достаточно медленно, но уверенно. И некоторые добросовестные, но небольшие застройщики могут не свести концы с концами, и их также может постичь участь «Элиты». Ведь все планы и сметы этих застройщиков основаны на расчетах, связанных с плавным ростом цен на строящееся жилье по мере приближения к финалу строительства. В то время как не исключен вариант, когда жилье на этапе котлована и на этапе готового дома может обойтись в одинаковую сумму.

При этом не стоит безоговорочно доверять публикуемой динамике цен на рынке. Пока графики риелторских контор рисуют плавные движения в районе статистической погрешности, сами же участники рынка признают — киевская недвижимость в конце прошлого года подешевела как минимум на 10%. А по срочным продажам цена иногда опускалась и до 20%. В начале этого года не изменилось почти ничего, сделок — почти ноль, предложения публикуют едва ли не в очередь. Соотечественники не желают покупать жилье по таким ценам.

Риск третий: банковский

Часть договоров по «Элите» была прокредитована банками. Этот урок заставит финучреждения забыть о практиковавшейся минувшим летом практике кредитования без первого взноса. Многие банки уже сейчас намекают о возможности увеличения размеров первоначального взноса с 30 до 50%.

На ближайшее время потенциальным заемщикам придется забыть и о существенном снижении ипотечных ставок. Риски в Украине увеличились и в связи с выборами, и в связи с полным сумбуром в экономике, а «Элита-центр» лишь подогрела эти опасения. Риски эти отразились через понижение международных рейтингов страны. По мнению рейтингового агентства Fitch, системные риски банков Украины значительно выросли из-за кредитной экспансии и укрепления реального обменного курса национальной валюты.

Риск четвертый: пузырь вырастет
за счет «вторички»

Понижение цен на первичном рынке в долгосрочной перспективе потянет за собой и вторичный. Зато в краткосрочной перспективе в связи со скандалом на рынке привлекательность готовой квартиры на некоторое время вырастет в глазах потенциального покупателя. Возможно, попытки поиграть на повышение начнутся прямо сейчас. Но если желающих прикупить жилье по неадекватным состоянию страны ценам в достаточном количестве не находится сейчас, то вряд ли их прибавится в случае, если в базах предложений цены будут еще повышены.

Нельзя сказать, что совсем никто не покупает по текущим ценам, только вот покупают-то мало и, соответственно, накапливаться будет не неудовлетворенный спрос, а неудовлетворенное предложение. Да и экономика страны не внушает оптимизма. Не факт, что люди, усомнившись в стабильности экономики и своего личного дохода, будут и в дальнейшем охотно занимать десятки тысяч долларов на покупку недвижимости. Есть же в конце концов здравый смысл. Из покупок последнего времени: за 57 тыс. у.е. (не считая сопутствующих расходов) без кредита приобретена «однушка» в Киеве по ул. Героев Сталинграда с целью сдачи в аренду. Ну, сдадут ее за 250 (плюс квартплата), тогда как ежемесячное депозитное вознаграждение на такую сумму в два раза больше.

Нельзя рассчитывать и на то, что квартиры, купленные в кредит в надежде на перепродажу через полгодика-год, окупят все затраты. Ведь уже сейчас ясно — скачкообразного роста образца 2005 года не будет. Чем будут возвращать кредит такие инвесторы? Квартирами? Тогда рано или поздно массового выброса на рынок инвестиционных квартир не избежать. Что станет с рынком, если произойдет резкий вброс и жилья, находящегося в залоге у банков?

Настоящая кредитомания охватила страну в минувшем году, но ведь брать многотысячные кредиты более-менее безопасно лишь:

— в условиях прогнозируемости развития страны, т.е. когда есть уверенность, что через год-два будете получать как минимум тот же ежемесячный доход;

— если проценты по ипотеке будут близки к общемировым, а не минимум в два раза выше;

— есть 100-процентная вероятность, что приобретаемый актив не подешевеет процентов на 50.

На отечественном рынке ничего подобного нет. Покупки «в минус» только в расчете на бесконечный рост уж слишком явно напоминают организации, аналогичные МММ.

В последнее время одно из агентств недвижимости предложило нестандартный рекламный ход под лозунгом: «приведи желающего купить квартиру, в награду стань риелтором и получи денежное вознаграждение в сумме 1000 гривен»! Вам это ничего не напоминает? Они подают это под соусом превышения спроса над предложением. А то, что база предложений жилья с осени увеличилась в одном из самых популярных столичных изданий в два раза — это ничего, это просто издателям бумагу девать некуда...

Риск пятый: перманентных кризисов

Эффект от обвального сценария на рынке недвижимости может зацепить тесно связанные со строительством рынки производства стройматериалов, ремонтных услуг, производства мебели… В условиях политической неразберихи, пикирующей экономики и накопления рисков (ухода в минусовое значение темпов роста ВВП (по итогам января пока +0,9) и промпроизводства (-2,9), неконтролируемой инфляции (+1,2), увеличения бюджетного дефицита, возможности девальвации нацвалюты и длинного ряда других опасностей) реализация понижательного тренда на жилищном рынке не по сценарию «мягкой посадки», а по сценарию обвала произведет разрушительное действие на национальную экономику.

Обвала рынка пока не будет. Покупатели не готовы покупать, но и продавцы не готовы опускать цены. Даже в истории «Элиты» были всплески особой активности покупки-продажи виртуальных квартир. Особенно хорошо шла торговля в период президентских выборов. Любая нестабильность стимулирует людей использовать рынок жилья как своеобразное убежище для капиталов. Поэтому нормализация рынка недвижимости возможна исключительно в поствыборный период, после того как будет сформировано более-менее дееспособное правительство. И люди увидят, что солнце по-прежнему светит, а банки существуют и дают доход более высокий, чем сданное в аренду жилье.

Рынок жилья очень инертен, но рано или поздно на нем отразятся все эксперименты над экономикой, включая газовые реальности. Точно так же на него подействует афера «Элита-центра». И только после этого мы увидим справедливые цены на столичное и региональное жилье страны. Вполне возможен на первый взгляд и фантастический вариант, когда в любой новостройке в хорошем районе и без вида на теплотрассу можно будет приобрести жилье, уже принятое госкомиссией. А главное по цене, не превышающей ту, по которой покупались виртуальные квартиры.

Справка

В северной столице России — Санкт-Петербурге (при несоизмеримо больших заработках простых строителей и сметной стоимости строительства) цены «на массовку» на первичном рынке жилья не превышают эквивалента 1 тыс. у.е. А цены на новое жилье стартуют от черты, к которой так не хочется возвращаться нашим строителям — 800 у.е. за квадратный метр новостройки. При этом россияне не спешат покупать по «элитовской» цене даже готовые квартиры в новостройках, сданных в эксплуатацию, так как считают цены неадекватными их доходам.