РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА: СЕКРЕТЫ И ОТВЕТЫ

Рыночная экономика, пусть даже в столь зачаточном состоянии, как у нас, с примесью стихийности и криминала, все же заставляет использовать те инструменты хозяйствования, без которых невозможно ее функционирование и благодаря которым успешно работает цивилизованный мир. Одним из таких важных инструментов является оценка имущества, сопровождающая процессы купли-продажи, страхования, инвестирования, залога.

В Украине оценкой имущества стали заниматься с 1992 года. За это короткое, но бурное время, когда один экономический год по накапливаемости проблем и постановок новых задач смело можно считать за два, а то и за три, в области оценки имущества наша страна уже приобрела бесценный (бесценный, потому что свой) опыт. Однако в условиях переходного периода рыночная оценка требует своей отработки, здесь еще не до конца проявились «подводные камни» капитализации. Об этом и многом другом - наша беседа с президентом Украинского института оценки Людмилой СИМОНОВОЙ.

- Людмила Николаевна, в Украине нынче ускоренными темпами пошла приватизация. В каких случаях при этом требуется экспертная оценка имущества приватизируемого объекта?

- Экспертная оценка в процессе приватизации проводится не всегда. Когда объект продается через фондовую биржу или сертификатный аукцион, она не нужна. Но в случае неконкурентной продажи, скажем, через аренду с выкупом, или при создании совместных предприятий, экспертиза необходима. Поэтому государство привлекает оценщика, который, по сути, делает прогноз о том, какой может быть цена объекта в условиях конкретного рынка.

Оценка в Украине, начавшись практически с нуля, прошла те этапы, которые обычно проходит в нашей стране любое новое дело. Поначалу мы попытались скопировать российскую модель балансовой оценки. Три года почти ее внедряли, пока не остановилась приватизация и пока наконец не поняли, что без экспертизы правильно оценить имущество нельзя. Затем пришлось некоторое время убеждать правительство в том, что весь мир пользуется экспертной оценкой рыночной стоимости имущества, что не бывает рынка, когда цена на продукцию назначается сверху, а не устанавливается в зависимости от спроса и предложения. Поэтому и балансовая стоимость не имеет никакого отношения к рыночной.

Приведу такой пример: года два назад, когда экспертная оценка применялась еще не повсеместно, а только в отдельных случаях, мы оценили один киевский магазин в 11 млрд. крб., тогда как балансовая стоимость его была всего 200 млн. крб.

- В таком случае проволочки с внедрением экспертной оценки были кому-то на руку?

- Возможно, ведь балансовую стоимость выгодно было использовать при аренде с выкупом, а эксперты предлагали назвать истинную стоимость объекта, во много раз выше балансовой. Это связано с тем, что нынче оценка многих объектов у нас производится исходя из прибыльности, иными словами, стоимость предприятия пропорциональна получаемой в результате его деятельности прибыли. Точно так же обстоит дело и со зданиями. Стены ничего не стоят или стоят очень мало. Реальная оценка производится исходя из размера арендной платы. Таков по сути механизм расчета рыночной стоимости недвижимости в нашей стране. Конечно, в условиях сформировавшегося рынка наиболее действенным является метод аналогов. Но у нас пока нет доступных данных о продажах.

- Нынешний год завершающий для массовой приватизации в Украине. С приходом собственника в страну должны прийти инвестиции. Какова роль оценщиков в этом процессе?

- Приватизация у нас во многих случаях - почти принудительная, но в конце концов хорош любой, даже плановый способ разгосударствления, чтобы не терять драгоценное время. И не столь важно, кому достанется собственность на первом этапе приватизации. Эффективное перераспределение произойдет уже на вторичном рынке. Тогда же пойдут инвестиции, которые на сегодняшний день все еще мизерны. Но инвестору, который приходит на рынок, важно получить прибыль, обеспечить отдачу на капитал. И у него всегда есть выбор: он может положить деньги в банк, приобрести государственные облигации или купить недвижимость. Прежде чем принять решение, инвестор сопоставляет риски. Они самые низкие при вложении в недвижимость, причем такую, где можно организовать бизнес.

- Вам приходилось оценивать многие объекты при организации СП. Наблюдается ли, с вашей точки зрения, конкуренция среди иностранных инвесторов на нашем рынке?

- Первыми на наш рынок пришли инвесторы табачной промышленности. Это вполне объяснимо: на Западе популяризуется здоровый образ жизни, число курящих там резко уменьшилось, сократились и объемы продаж. Естественно, западные производители табака вынуждены были искать новые рынки. Тем не менее, на каждую нашу табачную фабрику пришел лишь один инвестор - они просто договорились между собой, все поделили, чтобы сэкономить свои капиталы. Поэтому устраивать конкурсы или тендеры по продаже табачных фабрик было не целесообразно. Выручила экспертная оценка: к счастью, было принято решение о том, что балансовая стоимость не является критерием оценки производств с иностранными инвестициями. Заработали именно рыночные критерии.

Первой нашей удачей была Львовская табачная фабрика. Ее оценивали как инвесторы-американцы, так и наши специалисты, которые проявили большую настойчивость, долго спорили с западными коллегами, доказывая, что наше оборудование используется длительное время, поэтому его стоимость надо оценивать не так, как у них. К тому же, в Украине дешевая рабочая сила, и это тоже влияет на методику оценки промышленного объекта. В итоге дебатов стоимость фабричного имущества удалось повысить в три раза. Позже этот опыт пригодился нам при оценке Киевской табачной фабрики и других объектов.

- Местоположение приватизируемого объекта влияет на его рыночную стоимость, однако у нас нет рынка земли. Как это отражается на оценке?

- Земля, с точки зрения оценки, существует в нескольких понятиях: сельскохозяйственные угодья, как орудие труда; земля под промышленными предприятиями; земли городской застройки. Городские земли, особенно в центральных районах, имеют колоссальную цену. Мы же их отдаем фактически бесплатно.

Основной сложностью при оценке объектов малой приватизации является несовершенство законодательства по вопросам земельных отношений. Законодательный запрет на продажу земли приводит к ее бесплатной раздаче, хотя продажа объекта, расположенного на данном участке земли с правом занимать этот участок и в будущем, означает фактическую продажу прав на местоположение, т. е. на землю. Покупая, например, квартиру, инвестор не покупает землю, хотя на самом деле ее стоимость присутствует в стоимости квартиры.

- Основной аргумент противников продажи земли - опасение, что наше главное богатство при нынешней массовой бедности населения раскупят иностранцы...

- Не надо забывать, что у нас есть и внутренний инвестор. Во всем мире проводится протекционистская политика для внутренних инвесторов, которые хорошо понимают, что нельзя построить экономический рай в отдельно взятой фирме. Наши это тоже понимают и будут работать на экономику в целом - нельзя жить в обществе и быть свободным от него. Почему надо бояться своих? Плохо ли то, что они принесут с собой деньги, поднимут производство, создадут рабочие места, свободный рынок труда и капитала?

- Каждая страна имеет свои отличительные особенности. В чем состоят особенности украинской методики рыночной оценки?

- Методы и процедуры оценки в различных странах мира ничем по сути не отличаются. Ограничительный характер могут носить особенности законодательства и экономическая ситуация в той или другой стране. Несовершенное законодательство по земельным вопросам является в настоящее время одним из таких ограничительных условий.

- Не может ли случиться так, что будущий владелец приватизируемого предприятия, как покупатель, договорится с оценщиком, и объект будет оценен по заниженной стоимости?

- Любая подозрительная экспертиза может быть проверена экспертным советом. В случае обнаружения заведомых нарушений владельцу придется доплачивать. Это, конечно же, не имеет ничего общего с реприватизацией. А недобросовестный оценщик, если его вина будет доказана, лишится сертификата и права работать в этой сфере. Замечу при этом, что стать оценщиком непросто. Для этой профессии высшее образование финансиста, экономиста или строителя - только базовое. Чтобы работать на рынке оценщиком, необходимо учиться, а для получения сертификата сдать сложные квалификационные экзамены. А рисковать деловым именем и репутацией в рыночной экономике попросту невыгодно.