НОВЫЕ ЖИЛИЩНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ «КИЕВГОРСТРОЯ»

На этой неделе холдинговая компания «Киевгорстрой» отметила сдачу в эксплуатацию 4000-й квартиры, построенной за счет привлечения личных средств населения. И символично, что в этот тяжелый для экономики страны период она была подарена инвалиду войны. Поэтому хочется надеятся, что настанут в Украине более счастливые времена, когда каждая очередная юбилейная квартира будет дариться новорожденному ее гражданину. А пока подведем

Некоторые итоги работы холдинга

в 1997 году

В эти же дни исполнилось два с половиной года с того момента, как первые частные инвесторы пришли в операционный зал финансового агента новой жилищной программы ХК «Киевгорстрой» - банка «Аркада», чтобы сделать свой первый вклад в сооружение собственной квартиры. Благодаря в первую очередь именно этой программе, подчеркнул в своем выступлении на пресс-конференции президент холдинга Владимир Поляченко, почти 100 тысяч киевских строителей обеспечены работой, на ближайшие три-четыре года за холдингом уже закреплены новые строительные площадки. «Киевгорстрой» остается на сегодня единственным крупным строительным комплексом в Украине, который не только сохранил свой производственный и кадровый потенциал, но и постоянно пополняется новыми акционерами и ассоциированными членами. Поэтому ему по плечу объекты любой сложности - от гаражных боксов до реконструкции дворца «Украина» или строительства современного медицинского комплекса в Дарнице на 1000 посещений в день. И не случайно летом этого года Президент Украины издал распоряжение «О мерах по привлечению средств населения в строительство жилья», где опыт киевской ХК предложено внедрить во всех регионах страны.

В таблице приведены итоги выполнения жилищной программы холдинга в текущем году и план застройки в наступающем 1998 году. Успех этой программе принесло прежде всего то, что стоимость «квартиры от Киевгорстроя» почти на 20% ниже, чем на вторичном рынке. При одном небольшом нюансе: вы приобретаете не старую, а «свежую» квартиру с понравившейся вам планировкой да еще отделанную по вашему желанию. Теперь клиент может «заказать» даже так называемую «белую квартиру» без стандартных обоев, полов и санитарного оборудования, а затем все это приспосабливать к собственному вкусу и возможностям.

Последнее обстоятельство связано с тем, что, во-первых, средний украинский инвестор понемногу все же повышает свое благосостояние, а во-вторых, в холдинг пошел богатый клиент. А такому экс-товарищу уже требуются не просто ванна от Франко Портини, но два санузла как таковых. А уж коль речь пошла об удвоенных удобствах, то почему бы не разместить купленные помещения на двух уровнях? А гараж, наоборот, утопить под землю? Да и неплохо, ежели офис также будет в том же здании. В общем, если «обычный» квадратный метр жилья стоит на сегодня 550-600 грн., то «элитный» - все 1300 с хвостиком.

Между прочим, в Москве и Санкт-Петербурге примерно столько же стоит единица площади стандартной квартиры. А сравнительная дешевизна киевского жилья, помимо более дешевой рабочей силы, объясняется достаточно просто: перед началом строительства нового дома внутри холдинга устраивается тендер среди его участников. И выигрывает тот, кто предложит построить объект дешевле, качественнее и быстрее. Словом, еще одна иллюстрация к тезису «Конкуренция - мать успеха».

На пути к ипотеке

Летом этого года уже знакомый нам банк «Аркада» предложил потенциальным инвесторам принять участие в программе «Квартира в рассрочку». Но если раньше для вселения в квартиру клиент обязан был внести в кассу 70% ее стоимости, а остальные 30% выплачивать на протяжении одного-трех лет, то теперь планка заселения опустилась до 60%. Чтобы застраховаться от возможных неплатежей, ведутся переговоры на сей счет с одной известной страховой компанией. Размер страховки самой квартиры скорее всего составит 1% ее стоимости, а риска невозврата кредита - 0,5% его суммы.

Еще одна схема привлечения свободных средств населения для жилищного строительства - дисконтные облигации на манер облигаций государственного внутреннего займа. Но эмитировать их отдельными траншами будет не Минфин, а ХК «Киевгорстрой», и погашаться они будут в течение января-мая 1999 года. Очевидно, эмитент надеется предложить здесь инвесторам процентные ставки выше, чем у государства, которые, как известно, на сегодняшний день достаточно высоки.

Таким образом, «Аркада» осторожно, по-пластунски подбирается к полноценному ипотечному кредитованию под залог строящегося жилья. Ибо из-за низкой платежеспособности основной массы населения его перспектива пока весьма туманна. Так, специалистами Сбербанка подсчитано: если двухкомнатная квартира в Киеве стоит порядка 30 тыс. грн. (в «Киевгорстрое» - в среднем 20 тыс. грн.), ссуда под залог недвижимости с коэффициентом 0,75 составит 22,5 тыс. грн. и при займе на 10 лет под 20% годовых (жилищная ставка Сбербанка) ежемесячное погашение будет измеряться 580 грн. При нынешней системе обязательных платежей в Украине клиент при этом должен зарабатывать в среднем 2300 грн., тогда как в действительности эта сумма колеблется около 160 грн. Комментарии, как говорится, излишни.

Но поскольку автору стало известно, что председатель подкомиссии ВР по вопросам внешнеэкономической деятельности и иностранных инвестиций Георгий Мозер 21 ноября с.г. подал в парламент проект закона «Об ипотеке», я решил побеседовать по этому поводу с председателем правления банка «Аркада» Константином Палыводой.

- Что, по-вашему, сдерживает ипотечное кредитование в Украине: отсутствие полноценного законодательства, банковского капитала, кредитной истории заемщиков или института рыночной оценки?

- Все, что вы назвали, плюс еще два фактора: высокие кредитные ставки и невозможность для большинства потенциальных инвесторов легализовать свои доходы и открыто отчислять 25% их суммы на погашение кредита. Таковы последствия нашего законодательства - прежде всего налогового.

- Поскольку г-н Мозер любезно предоставил возможность ознакомиться с проектом закона заинтересованным лицам, каково ваше впечатление от этого документа?

- Больше всего мне понравилось то, что он предполагает создание единой системы государственной регистрации закладных. На этом, кстати, в свое время погорела масса банков. Многие наверняка помнят громкий скандал с корпорацией «Хелп», которая многократно закладывала одно и то же имущество. Нынешнее же Бюро технической инвентаризации практически не несет никакой ответственности за подобные вещи. Но многие вопросы закон, к сожалению, не решает - в частности проблему опеки. Если, скажем, опекун заложил квартиру и своевременно не вернул кредит, то попечительский совет и наш «самый справедливый в мире» суд никогда в жизни не станут на сторону «банкиров-кровопийц». В итоге многие опекуны эту операцию успешно проделывают по несколько раз.

Наконец, обойден в проекте закона и вопрос собственности на землю - главного в мире предмета ипотеки. Ведь земля может быть продана без строений на ней, а вот строения без земли вряд ли - как известно, воздушные замки на биржах не котируются. Одним словом, данный закон с определенными доработками имеет право на жизнь, но эффективен он будет лишь в ряду других кирпичиков здания хозяйственного права.

- А что же должно находиться в фундаменте здания?

- Либеральная экономика, где земля и все, что на ней находится, с определенными, разумеется, изъятиями должны стать товаром. Банки вообще не должны иметь дело с имуществом - только с закладными, под которые они будут выдавать кредиты и которыми будут торговать на фондовом рынке. Но плюс к этому требуется прозрачная финансовая система, где бы все доходы физических и юридических лиц были на свету - так, как это происходит сегодня в Чили, где стоят очереди, чтобы своевременно уплатить налоги.

- Как я понимаю, вы весьма скептически относитесь к последним налоговым «послаблениям».

- Какие послабления? Просто отдельные группы интересов пытаются решить свои проблемы за счет остального населения - не более того. Недавно мне попалась книга об экономике Франции двухвековой давности. Абсолютизм, загнивание - ну все в точности, как у нас. Единственное, чего здесь пока нет, - откупщиков налогов. Но правительство и парламент уже, по-моему, созрели отдавать налоги на откуп.

- Вы, конечно, имеете в виду официальную лицензию, так как неофициальную наш родной криминалитет уже давно получил. Скажите, а почему бы вам не принимать в качестве ипотечного залога старые квартиры клиентов?

- Во-первых, опять-таки из-за наших законов: проблема попечительства лишь один из штрихов. Во-вторых, цены на вторичном рынке жилья у нас явно завышены, особенно в центре города. Ведь чем дальше, тем центр Киева будет превращаться в нечто, напоминающее нью-йоркский Гарлем. То, что богатые туда стремятся, - не более, чем бездумная инерция. Инженерные коммуникациии в центральных районах Киева - в таком состоянии, что нужны огромные средства и серьезные ноу-хау для их реконструкции. К тому же, у нас - исключительно неэффективная система централизованного теплоснабжения. Именно из-за перепада температуры вдоль теплотрасс трубы у нас постоянно рвутся. Поскольку никто этими проблемами не занимается, коммуникации приходят во все больший упадок. Но как только по окраинам Киева начнут создаваться коттеджные поселки с привязкой к метро, с индивидуальными высокоэкономичными мини-котельнями, богатые клиенты немедленно начнут переориентировать свои жилищные привязанности. А значит, цены на квартиры в центре значительно упадут.

- Ну а почему их не устраивает вариант коттеджного городка, построенного компанией «Золотые ворота» в Конче-Заспе? Неужто проблема транспорта столь критична для «новых украинцев»?

- Дело не в транспорте, а в инфраструктуре таких городков. Пока это - чистое жилье. Но если «новенький» успел обзавестись женой, детьми, а бывает, и тещей, то ему нужны еще школа, поликлиника, спорткомплекс, магазины и среда общения для скучающего в свободное время семейства. Не прикрепишь же к каждому домочадцу машину с шофером.

Даешь строительные сбережения!

Работает банк «Аркада» и еще над одной финансовой новинкой - строительными сбережениями. Суть их заключается в том, что инвесторы, не имеющие достаточно средств для сооружения какого-либо объекта самостоятельно, делают это «в складчину». Технология эта широко распространена на Западе, где функционируют тысячи ссудно-сберегательных касс, основой деятельности которых служит кредитование жилищного строительства. Но в разных странах имеются свои особенности, которые, безусловно, представляют интерес для будущих отечественных финансовых учреждений аналогичного профиля.

В Италии, например, действуют две категории таких касс. Первая создается местными органами власти, которые и назначают совет кассы. Вторая категория имеет форму АО, где частные акционеры не могут обладать более чем половиной капитала, чтобы сохранить общественный характер организации. Поэтому очередные транши сберегательных акций данные кассы выпускают без права голоса.

В Германии действуют строительные и земельные сберкассы, которые осуществляют все виды финансовых операций, кроме покупки акций предприятий. Французские сберкассы открывают так называемые счета «А», имеющие ряд льгот, включая более высокие проценты по вкладам, и предоставляют ссуды жилищным организациям. Но они могут и сами предоставлять жилкредиты, а также осуществлять разрешенный перечень операций на финансовых и ипотечных рынках. В Великобритании строительные общества выполняют функции как сбербанков, так и стройорганизаций, причем сбор средств осуществляется в шести формах. В Испании сберкассы имеют своей целью не извлечение прибыли, а оказание услуг, но тем не менее часть средств вкладывают в государственные и муниципальные ценные бумаги.

Таким образом, общим для всех подобных финансовых учреждений являются, как правило, целевой характер вкладов и займов, а также активная поддержка государства. Общим является и то, что ссуда под жилье предоставляется под процент, который ниже выплачиваемого вкладчику по депозиту, если последний служит для приобретения жилья. Иными словами, схема кредитования выглядит так: стоимость жилья = вклад соискателя жилья + разница в% по депозиту и кредиту + налоговые льготы по депозиту + жилищная ссуда.

Суть же технологии такова. Если квартира стоит условно 10 тыс. денежных единиц, а вы можете в год сэкономить не более 1 тыс., то обретете жилье через 10 лет. Пусть теперь десять таких же «экономов» объединят свои «заначки». Тогда один сможет вселиться в квартиру в Осокорках или на Позняках уже через год. Оставшиеся же, продолжая экономить, удовлетворят свою жилпотребность в среднем через 5,5 лет. Экономия начального срока составит, стало быть, 4,5 года.

В ФРГ таким образом за 45 лет было построено 12 млн. квартир. Доля же строительных сбережений в общем объеме срочных вкладов составляет здесь 42%, в Испании - 33%, в Финляндии - 31%, во Франции - 30%, в Италии - 24%, а вот в «богатенькой Америке» - лишь 12%. Использование подобной схемы потребует, понятное дело, решения целого ряда правовых вопросов определения статуса жилищных ссудно-сберегательных касс, их взаимоотношений с банками, которые, возможно, станут их учредителями, а также взаимоотношений по всей цепочке вкладчик - строительная организация - агентство по торговле недвижимостью. Но, как показывают приведенные выше цифры, игра стоит свеч!