Ипотечный рынок как система

В перечне экономических понятий, без практического введения которых было бы абсолютно невозможно полноценное формирование отечественной рыночной инфраструктуры, особое место занимают «ипотека» и «ипотечное кредитование». Особое потому, что ипотека является не только составляющей финансового рынка, формируя, в частности, основания для долгосрочного кредитования, а следовательно, и долгосрочной стоимости денег в стране, но и способствует решению целого ряда социально важных задач.

Казалось бы, неужели нельзя решить жилищный вопрос в стране без «ипотечных баталий»? В рыночных условиях — нет. Поскольку решение вышеупомянутой проблемы невозможно без: 1) жесткого контроля за строительством (строительство) 2) наличия доступного долгосрочного финансового ресурса, существующего в финансовом секторе (финансы), а также 3) умения и желания жить в кредит как элемента самодисциплины (ментальность). Удовлетворение этих и других требований базируется на эффективных механизмах ипотечного кредитования, успех в создании которых возможен только при системном подходе к формированию этого рынка.

То, что сейчас происходит на отечественном рынке ипотеки, в целом не напоминает систему, а следовательно, несет значительные риски для его дальнейшего развития. Это касается как коммерческой, промышленной, земельной ипотеки, ипотеки незавершенного строительства, так и ипотеки жилищной (в т.ч. потребительского кредитования под залог жилья). Последняя наиболее понятна и часто используется в Украине. Поэтому статья в большей степени будет посвящена именно жилищной ипотеке.

Как должно быть?

Системное видение невозможно без определения основных подходов. Во-первых, следует определить исчерпывающий перечень субъектов и объектов процесса. Если с объектами все более или менее ясно — те или иные виды недвижимости, то субъекты, учитывая их влияние на рынке, могут быть различными. Среди них — потребители услуги («счастливые владельцы» квадратного метра или «сотки»), кредиторы (банки и небанковские финансовые учреждения), ипотечные учреждения второго уровня, инвесторы в ипотечные ценные бумаги, государство. Роль последнего особенно важна в ходе формирования и выполнения задач игроков ипотечного рынка.

В этом случае речь идет не о принципе «не мешай», а, наоборот, о прямых и косвенных гарантиях государства по удовлетворению требований и потребностей всех субъектов ипотечного рынка: владельцев недвижимости — по получению качественного жилья, банков — по защите их прав как кредиторов через эффективную регистрацию отягощений, вкладчиков в ипотечные ценные бумаги — через четкие законодательные требования к формированию ипотечного пула.

Таким образом, государство должно четко указать, какой его институт комплексно координирует вопрос формирования ипотечного рынка, определяя базовые подходы, принципы, собирая и анализируя экспертные оценки во избежание любых проявлений непоследовательности. Именно так формировали свою политику государства с эффективно функционирующей ипотекой.

Во-вторых. Опыт зарубежных стран свидетельствует о существовании как минимум двух подходов к формированию ипотечного рынка и участию государства в этом процессе:

— европейский (немецкий) — «прежде всего максимально обеспечить жильем население», поэтому прибыльность для банков и инвесторов в ипотечные ценные бумаги является умеренной;

— американский — «жильем обеспечит рынок», поэтому и прибыли банков на этом рынке более высокие.

И если первый подход основывается на законодательном определении правил работы специализированных ипотечных банков и жестких требований к ипотечному пулу, то второй не предполагает специализации банков, а ориентируется на законодательную базу относительно банкротства и залога. Право решать, какой из этих подходов внедрять, остается за каждым государством.

В-третьих. Система регистрации отягощений на недвижимость должна быть комплексной, всеохватывающей и гарантироваться государством. Причем это должно касаться как домов, так и земельных участков. Отечественная практика, когда к системе регистрации имеют отношение как минимум три организации, к тому же часто не в режиме он-лайн, в западных странах не применяется.

В-четвертых. Рефинансирование ипотечных кредиторов является одним из ключевых звеньев модели ипотеки, ведь таким образом поддерживается долгосрочный характер кредита и его погашения, следовательно, и отсутствие значительной денежной нагрузки на заемщиков. От выбора модели рефинансирования — европейской или американской — зависит направление развития ипотечного рынка.

В-пятых. Многие страны Восточной Европы начали формирование ипотечного рынка с налаживания эффективной системы строительных сбережений. Считалось, что без достаточной накопленной суммы денег невозможно сформировать начальный взнос за недвижимость, а следовательно, и получить ипотечный кредит на остальную сумму. Так, в Германии применяется интегрированная система финансирования на получение жилья: 20% — собственные средства заемщика, до 30% — сумма, накопленная в строительно-сберегательной кассе, остальное — ипотечный кредит.

На мой взгляд, с этим пунктом связан и поиск эффективного «взаимодействия» ипотечной рыночной инфраструктуры и так называемого социального жилья. Идеология «льготных кредитов», «льготных ставок», «бесплатного жилья» за бюджетные средства — неоправданный путь. Ведь под нерыночно созданный актив-недвижимость не эмитируешь ипотечные ценные бумаги. Кроме того, существование таких подходов приводит к формированию у граждан ментальности «ошибочного ожидания жилья». Как показывает практика, эффективным может быть только объединение ресурсов государства и рынка, в частности через систему гарантий, рефинансирования со стороны соответствующих учреждений и т.п.

Что сделано у нас?

Еще в 2003 году Национальный банк Украины сформировал перечень задач, решение которых содействовало бы формированию эффективного ипотечного рынка и которые были включены в Комплексную программу развития банковского сектора на 2003—2005 годы. Чуть раньше вопросов развития ипотеки касались и в соответствующем указе президента, и в учредительных документах Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА).

НБУ, таким образом, способствовал тогда широкой дискуссии, результатом которой стала выработка системных подходов к внедрению ипотечных программ на двух уровнях — стратегическом и тактическом. На стратегическом были сформулированы утверждения, которые в Украине почему-то требовали углубленной аргументации:

— ипотека — это финансовый, а не строительный инструмент, поэтому именно участники финансового рынка, а не строительные компании, должны быть его основными игроками. Первым событием в ипотечной модели является кредит, а следовательно, деньги;

— в классической модели ипотеки залогом не могут быть «будущие имущественные права на квадратный метр». Возможной является ипотека незавершенного строительства, правда, со значительными ограничениями;

— механизм доверительного управления активами в ипотеке должен соответствовать определенной в государстве экономической логике таких операций. При этом должно быть комплексное понимание этого механизма. Сложность отношений управления имуществом, возможно, и является причиной продолжительного рассмотрения соответствующего проекта закона Украины. Упорядочение на законодательном уровне механизма доверительного управления будет способствовать более высокому доверию к эмитированным ипотечным ценным бумагам, а также более эффективному и гарантированному привлечению средств, в частности для финансирования строительства жилья.

На тактическом уровне Нацбанк — при содействии УНИА, банковских специалистов, представителей соответствующих ведомств — определил тогда следующие направления деятельности по созданию ипотечного рынка в Украине: формирование рыночной инфраструктуры; обеспечение эффективно действующей и гарантированной регистрации прав собственности (на недвижимое имущество); обеспечение эффективного регулирования на рынке ипотечного кредитования.

Если говорить о рыночной инфраструктуре, то уже сделано немало, а именно, приняты законы Украины:

— «Об ипотеке», который достаточно полно урегулировал отношения, связанные с ипотекой в Украине;

— «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», регулирующих отношения в системе ипотечного кредитования, а также преобразование платежей по ипотечным активам в выплаты по ипотечным сертификатам с применением механизмов управления имуществом;

— «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», определяющий общие принципы, правовые и организационные принципы привлечения средств физических и юридических лиц с целью финансирования массового строительства жилья и особенности управления этими средствами. К двум последним законам есть целый ряд существенных вопросов, неоднократно обсуждаемых специалистами. Тем не менее в связи с отсутствием в Украине эффективно действующей модели сбережений для финансирования строительства, механизм, определенный этими законами, является, по-видимому, единственным эффективно действующим сегодня;

— «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации отягощений», который, после принятия в декабре 2005 года Закона «Об ипотечных облигациях», будет иметь для ипотеки важное значение с точки зрения регистрации требований относительно ипотечных платежей и платежей по облигациям.

В соответствии с требованием Закона «Об ипотеке», Кабмин утвердил «Временный порядок государственной регистрации ипотек», «Порядок формирования фондов жилья для временного проживания» и «Порядок предоставления и пользования жилыми помещениями из фондов жилья для временного проживания».

В марте 2004 года на открытом ежегодном собрании членов УНИА были утверждены Стандарты жилищного ипотечного кредитования, которые носят рекомендательный характер для кредиторов, однако были в значительной степени учтены в Законе «Об ипотечных облигациях». Важность стандартов обусловлена четким структурированием ипотечного кредита для его дальнейшего введения в ипотечный пул с целью получения рефинансирования путем эмиссии облигаций.

Развитие ипотечного рынка невозможно без четкого обеспечения имущественных прав, прежде всего на недвижимость. При этом только прозрачная и эффективная (в режиме он-лайн) система может способствовать доверию между ипотекодателем и потребителем, а следовательно, и выполнению всех статей соглашения ипотечного кредитования.

31 марта того же года Кабмин утвердил Временный порядок государственной регистрации ипотек (постановление №410), предусмотренный Законом «Об ипотеке».

1 июля 2004-го Верховная Рада приняла Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», определяющий, что органами государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество являются местные органы регистрации, созданные в регистрационных округах (район, город, район в городе), и центральный орган регистрации в системе исполнительных органов по вопросам земельных отношений.

Регистрация недвижимости, в соответствии с законом, должна осуществляться на основе кадастровых номеров, присвоенных земельным участкам в установленном порядке. Тем не менее эта система, по моему мнению, еще не является столь действенной, как бы того хотелось.

Причины? Прежде всего отсутствие определенности с идеологией регистрации. В большинстве европейских стран кадастровая деятельность отделена от регистрационной (несущей в себе элемент гарантирования и контроля). А такое гарантирование может осуществлять или суд (как в ФРГ), или, например, Министерство юстиции. Поэтому, принимая во внимание успешные действия Госкомзема Украины в своей сфере, кадастровую деятельность необходимо и в дальнейшем зафиксировать за этим институтом. А достаточно эффективная деятельность уже на протяжении многих лет по регистрации прав и отягощений информационного центра Минюста, качественная система нотариата в Украине вполне свидетельствует о реальной возможности ведения регистрационной работы в дальнейшем этой структурой юстиции, что и отвечает европейской практике. Известно, что такие подходы нашли отражение в недавнем соответствующем решении Кабинета министров Украины.

Принципы регулирования деятельности участников ипотечного рынка еще не четко очерчены. В значительной степени это следствие опять-таки не совсем системного подхода к развитию рынка со стороны государства. Каждый из трех регуляторов финансового рынка в своей сфере всякий раз дополняет свою нормативную базу после принятия очередного закона, охватывающего вопросы ипотеки и смежных сфер. По моему мнению, значительную роль сегодня должен играть НБУ, особенно по надзору за потенциальными рисками банков, осуществляющих ипотечное кредитование. В ФРГ, например, такой надзор несет в себе жесткие ограничения, но в результате он служит основой гарантированности вкладов в ипотечные ценные бумаги, которые эмитируются этими банками.

Что нужно?

Наиболее важной на сегодня задачей является дальнейшее развитие механизма рефинансирования банков, выдавших ипотечные кредиты. В украинских реалиях рефинансирование сможет сыграть еще одну важную роль — уменьшения объемов долларизации рынка финансирования жилья. По оценочным данным, до 90% ипотечных кредитов выданы или непосредственно в иностранной валюте, или к ней приравниваются. Поэтому создание предпосылок для эффективного гривневого рефинансирования будет способствовать уменьшению давления на валютный рынок и повышению доверия к национальной денежной единице.

Как и в случае с развитием общей инфраструктуры рынка, поиск адекватной модели рефинансирования также нуждается в системности в определении основных подходов. Оптимально воспользоваться для этого опять-таки мировым опытом.

Рефинансирование само по себе характеризует особенность ипотечного кредитования — распределение на первичный и вторичный рынки. Если на первичном осуществляется непосредственное кредитование, то на вторичном происходит процесс, называемый «секьюритизация» — переведение неликвидных активов (непосредственно кредиты) в ликвидные активы (ипотечные ценные бумаги).

Кроме этого, вторичный рынок распределяется на два сегмента: одноуровневый, когда сами банки эмитируют ипотечные облигации, и двухуровневый, когда за банки это делает специальное финансовое учреждение, предварительно выкупившее пул (набор) кредитов. Одноуровневую систему, как правило, называют континентальной (немецкой), поскольку именно в европейских странах применяют так называемые закладные листы (pfandbrief), которые эмитируются непосредственно банками под созданный ипотечный пул. Вторая — американская, где в обращении находятся вторичные ценные бумаги — mortgage back securities (MBS). В основе ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS), лежит переуступка прав требования на будущие платежи, что отличает их от закладных листов, в основе эмиссии которых лежит механизм залога.

Выбор для Украины той или иной модели должен был стать результатом анализа позитивных и негативных признаков каждой. Если американский вариант позволяет банкам выводить пул кредитов из баланса, улучшая таким образом показатели адекватности капитала, то немецкий, благодаря законодательным требованиям к банкам-эмитентам, ипотечному покрытию и т. п., делает закладные листы одним из самых надежных финансовых инструментов. Не случайно они получают рейтинг всех агентств не ниже уровня АА.

Благодаря чему достигается такая надежность? Здесь существует несколько составляющих:

— специализированный надзор;

— дополнительный надзор от лица инвесторов, который осуществляет доверитель;

— при необходимости для усиления гарантий к существующему ипотечному покрытию добавляется дополнительное покрытие (перепокрытие), в частности в виде государственных обязательств;

— ограничение объемов эмиссии 60-кратным объемом капитала банка;

— в соответствии с законодательством, отношение величины кредита к величине залога (покрытия) не может превышать 60% так называемой залоговой стоимости покрытия, которая на 10% ниже рыночной стоимости;

— кредиты, выданные под объекты незавершенного строительства, не могут превышать 10% всего покрытия и более чем вдвое — капитал банка.

В Украине законодательная база, которая должна определять особенности эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг, была сформирована в конце 2005 года с принятием Закона Украины «Об ипотечных облигациях». До этого Законом «Об ипотеке» были «введены в обращение» квазиипотечные ценные бумаги — закладные. Это были специфические долговые бумаги, которые в соответствии со ст.20 закона подтверждают безусловное право их владельца на удовлетворение должником требований по основному обязательству. Последнее определение, кстати, и не позволяет банкам эффективно использовать закладные, поскольку в соответствии с законом эмиссия залоговой предполагает переход требований по основному обязательству к обязательству по закладной, что не может устраивать банки.

Закладные, в свою очередь, могут обеспечивать выпуск ипотечных ценных бумаг, возможность эмиссии которых определена, как уже упоминалось, отдельными законами. Так, Законом «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» предложены новые инструменты: ипотечные сертификаты с фиксированной доходностью и ипотечные сертификаты участия. Эти инструменты касаются в основном финансирования строительства. Поэтому, как отмечалось выше, классическим инструментом все же является ипотечная облигация, порядок эмиссии и обращения которой регулируется одноименным законом.

Украинское законодательство предусматривает эмиссию обычных облигаций (элемент одноуровневого вторичного рынка) и структурированных облигаций (двухуровневый вторичный рынок). Планируется, кстати, что на втором значительную роль будет играть недавно созданное Государственное ипотечное учреждение. Но неплохо разрекламированное начало его активной деятельности, кажется, лишь сейчас приобретает реальные очертания.

Закон «Об ипотечных облигациях» долго готовился и имеет достаточно длительную историю прохождения через Верховную Раду. Поэтому, по-моему, в окончательном формате он получился не вполне совершенным. Короче говоря, по крайней мере, наличие сегрегированного покрытия под облигации да еще и неготовность участников рынка к элементарному расчету «формулы ипотечной облигации», когда необходимо еще на этапе первичной эмиссии согласовать потоки платежей по кредитам и облигациям, свидетельствует, что закон вряд ли заработает.

В группе экономических советников председателя НБУ еще в 2004 году пришли к выводу, что оптимальным подходом для украинского формата ипотечного рынка была бы разработка и принятие Закона «Об ипотечных облигациях» (в качестве закладных листов) и Закона «О секьюритизации». В результате удалось бы избежать смешивания различных понятий в одном законе и не вводить в заблуждение инвесторов в ценные бумаги. Таким образом, крупные банки получили бы возможность эмиссии закладных листов, а меньшие — механизм секьюритизации для рефинансирования ипотечных портфелей. Но законодатель избрал другой путь — не европейский, не американский, а сугубо украинский, еще требующий исторического доказательства своей уникальности. Но есть ли у нас для этого время?

В этой статье довольно бегло была рассмотрена необходимая инфраструктура ипотечного рынка, которую в идеале хотелось бы сформировать в Украине. Множество отдельных, но не менее важных, деталей осталось за кадром, поскольку они требуют внимания прежде всего специалистов. Но сказанного, думаю, достаточно для того, чтобы понять, с какой многогранной и важной для общества проблемой имеем дело. Как бы там ни было, но за каждым шагом участника рынка, законодателя, регулятора стоит конкретный человек, который, инвестируя собственные средства, взамен хочет получить собственную квартиру.