Заставить деньги работать. На рынке недвижимости и фондовом рынке хладнокровные инвесторы заработали в прошлом году более 50%

Прошедший 2006 год заставил рядовых украинских инвесторов серьезно поволноваться. Два наиболее доходных инструмента вложения денег, доступных нашим рядовым согражданам, чуть было не показали нулевую доходность. Причиной для серьезных волнений послужили застой на рынке недвижимости в первой половине года и летний затяжной обвал на рынке ценных бумаг. Конец года, правда, чудесным образом улучшил положение дел с народными инвестициями и по итогам года оба рынка показали рост 40—50%. Примерно в этих пределах смогли заработать и физические лица, сделавшие ставку на рост стоимости жилых квадратных метров либо инвестиционных сертификатов фондов.

На фондовом рынке нужны крепкие нервы

В третьем квартале прошлого года из-за практически нулевой доходности институтов совместного инвестирования (ИСИ) вкладчики впервые начали забирать деньги из фондов. Действительно, по результатам девяти месяцев текущего года средняя доходность ИСИ лишь немного превышала доходность банковских вкладов, а некоторые фонды показали достаточно ощутимый «минус».

Резкое падение доходности акций и инвестиционных сертификатов ИСИ было вызвано прежде всего обвалом на отечественном фондовом рынке. События в экономической жизни Украины-2006 стали прямым следствием тенденций глобального рынка капитала и основных экономических процессов в мире. Стагнирующая, казалось бы, отечественная экономика в апреле 2006-го начала вдруг расти достаточно бурными темпами. Весенний экономический рост некоторые специалисты даже полушутя объясняли отсутствием легитимного правительства. На самом деле причина скрывалась в том, что Украина как-то незаметно для себя стала частью мирового сообщества. В апреле-мае росли экономики всех без исключения развивающихся стран: небывалые темпы роста ВВП зафиксированы в Бразилии, Индии, Аргентине, России и Китае, где с правительствами все в порядке. Летний кризис фондового рынка в Украине показал, что и доходы украинских инвесторов также находятся в прямой зависимости от монетарной политики США и Европы. Как только ФРС США объявила об очередном повышении процентной ставки, иностранный портфельный капитал повернулся спиной к развивающимся рынкам. Украинский фондовый рынок обрушился на 15%.

Объем торгов акциями на организованном украинском рынке за III квартал 2006 г., по сравнению со II кварталом, упал более чем в два раза и составил 992 млн. грн. Наблюдалось падение котировок наиболее ликвидных эмитентов: Нижнеднепровского трубопрокатного завода, «Укрнафти», концерна «Стирол» и Сумского НПО им.Фрунзе. Это были именно те акции, в которые вложили свои средства большая часть ИСИ.

Проблемы на фондовом рынке заставили компании по управлению активами (КУА) переориентировать свою инвестиционную политику. Многие просто спешно избавились от дешевеющих акций. В результате в структуре инвестиций КУА к концу третьего квартала наибольшую долю занимали банковские депозиты. Их доля существенно выросла и достигла 46%. Акции в структуре вложений публичных инвестфондов занимали только второе место. Их доля составляла около трети — примерно 29%. Корпоративные облигации занимали третье место в инвестиционном портфеле ИСИ — 13%. Стараясь найти более доходные инструменты, КУА начали инвестировать полученные от вкладчиков деньги в недвижимость.

Последний квартал года ощутимо поправил картину. За три последних месяца индекс ПФТС, отражающий динамику цен на наиболее ликвидные ценные бумаги украинских компаний, подскочил на 25%. За весь же 2006 г. данный индекс вырос на 41%, до 498,86 пункта, обогнав по темпам роста фондовые индексы всех развитых стран, в том числе США и Великобритании. При этом объем торгов акциями на фондовой бирже ПФТС по итогам 2006 г. увеличился на 80%, до 6,18 млрд. грн. Осенний рывок фондового рынка позволил ИСИ показать достаточно неплохую доходность. Наибольшую выгоду получили инвестфонды, вложившие деньги клиентов в акции предприятий энергетического, банковского сектора и трубной промышленности, ведь некоторые из них подорожали за год на 150—200%. Практически фонды показали доходность на уровне 2005 года. В среднем на их сетификатах за год можно было заработать 20—40%. Наиболее удачливые показали рост стоимости около 100%.

Прибыль зависит от степени риска

Вложение средств в инвестиционные фонды в Украине далеко не так популярно, как банковские депозиты. Хотя доходность фондов последние два года составляет от 20 до 120% годовых в зависимости от уровня риска.

Физлица могут инвестировать во все типы (открытые, интервальные, закрытые) корпоративных (КИФ) и паевых (ПИФ) инвестиционных фондов диверсифицированного вида, а также в недиверсифицированные корпоративные фонды.

На начало октября 2006 года общее количество институтов совместного инвестирования (ИСИ) составило 462, в 76 из которых могут вкладывать свои средства физлица.

Прирост чистых активов фондов может достигать от 20% (открытые диверсифицированные ИСИ) до 70—100% (недиверсифицированные корпоративные фонды) в год. Наименее рисковым можно считать открытый диверсифицированный фонд (то есть, вкладывающий деньги пайщиков в разные виды активов). Открытый фонд — подобие депозитов до востребования, то есть продать свою долю можно в любой момент. А диверсификация приводит к меньшей вероятности потерь. Но зачастую такие фонды имеют меньшую доходность, чем другие ИСИ. Риски инвестирования в фонды могут быть выше, чем при размещении средств на депозиты. Но только при вложениях в недиверсифицированные фонды, когда инвестор лоялен к риску и надеется получить доход выше, чем среднерыночный. С другой стороны, и в диверсифицированных фондах существует риск получения дохода ниже ожидаемого инвестором уровня.

Еще один минус инвестирования в фонды (по сравнению с банковскими депозитами) — налоговые обязательства. От положительной разницы между стоимостью купли-продажи ценных бумаг нужно уплатить 15% налога.

Недвижимость. Дефицит рождает прибыль

Недвижимость для украинцев является достаточно традиционным средством вложения денег. В последние годы данные инвестиции по праву считаются самыми прибыльными. Многие считают недвижимость и наиболее стабильным капиталовложением. Риэлторы и застройщики тщательно поддерживают миф о постоянном росте стоимости квадратных метров во всем мире. Однако не все так просто. Мировой рынок знает примеры как головокружительного роста, так и падения рынка жилья.

С точки зрения инвестиций, наиболее важным индикатором для рынка недвижимости является стоимость аренды. Точнее — соотношение размера арендной платы и стоимости квадратных метров. За последние годы спрос на аренду значительно повысился и особую привлекательность получил такой вид бизнеса, как покупка объектов недвижимости с дальнейшей сдачей их в аренду. Только в 2006 году арендные ставки, по данным официальной статистики, повысились в среднем по стране на 31%. Особенно быстро растет арендная плата в Киеве и других городах-миллионниках. Причем в сопоставимых пропорциях повышается плата за аренду всех типов недвижимости. Сегодня, сдавая квартиру, арендодатель может с легкостью получить годовой доход в размере 8—12% от ее стоимости. Это примерно тоже, что и ставка по депозитам, однако хозяин обычно рассчитывает и на рост стоимости своего имущества.

Отсюда вытекает второй индикатор — соотношение темпа роста цен на жилье и цены денег в стране. На сегодняшний день с темпами подорожания инвесторам пока везет — доходность вложений в жилую недвижимость бьет все рекорды. За 2006 год квартиры на вторичном рынке подорожали опять примерно на 50%, что практически в 5 раз выгоднее валютных депозитных ставок. Если сложить доход от подорожания жилплощади и арендный доход, то выходит, что удачливые частные инвесторы могли заработать на рынке жилья за год около 60% от вложенных средств. А инвестиции в недвижимость, сделанные в начале 2005 года, полностью окупились менее чем за 2 года!

Однако все это хорошо работает при достаточно высоких и согласованных темпах роста стоимости недвижимости и ее аренды. Если годовая арендная плата «застрянет» ниже 1/12 стоимости квартиры, такое хлопотное занятие, как сдача жилья в аренду, станет уже менее привлекательным, чем размещение средств на банковском депозите.

Аналогичная ситуация и с темпами роста цен. «Отложенные» квартиры создали изрядный товарный запас, который появится в продаже не только при падении цен на жилье, но и при их стабилизации. Если жилье будет дорожать медленнее, чем на 1% в месяц (а ведь именно такими темпами дорожало жилье в первой половине 2006 года), хранить деньги на депозите становится выгоднее и покупка жилья для дальнейшей перепродажи теряет смысл.

Существует и другая сторона тех же индикаторов. Повышение арендной платы стало для многих арендаторов (в том числе и потенциальных) дополнительным стимулом к приобретению собственного жилья. Как только аренда достигает размеров, сопоставимых с выплатами по ипотечному кредиту, большинство наших сограждан начинают задумываться о покупке жилплощади в кредит. Ведь куда разумнее жить в собственной квартире и погашать банковскую ссуду, чем платить те же деньги за чужую.

Программы ипотечного кредитования послужили теми дрожжами, на которых в основном и вырос ажиотажный спрос на квартиры. Если в 2002 году с использованием средств, взятых в кредит, приобреталось, по оценкам специалистов, около 10% всех квартир, то сейчас — 50—60%. По мере либерализации условий ипотечного кредитования получение кредита станет доступным для все более широких слоев населения. Однако основным стимулом к взятию кредита было и остается то обстоятельство, что годовая процентная ставка существенно меньше годового темпа удорожания жилья. То есть в нынешней ситуации оказывается более разумным взять кредит, чем пытаться отложить деньги даже используя банковский депозит.

Недвижимость инвесторы всего мира рассматривают как «вечную ценность». Инвестиции на этом рынке справедливо служат признаком наличия в экономике свободных денег. Судя по темпам роста отечественных цен, свободные деньги в Украине есть и довольно значительные. После банковских депозитов это самый популярный способ вложения денег как для среднего класса, так и для крупного бизнеса.

Спрос на недвижимость в Украине в ближайшие годы останется неудовлетворенным. Сегодня в стране строится в год лишь третья часть жилых площадей, которые строились и сдавались до 1991 года. Вспомните квартирные очереди тех лет! Мировая практика свидетельствует о том, что жилой фонд должен обновляться раз в 20 лет на 50%. То есть, по подсчетам специалистов Минстроя, в Украине в год нужно строить 50 млн. кв. м жилья. А строится около 7 млн. кв. м. Есть и другие предпосылки. Изменился состав потребителей и их возможности. Цена является результатом баланса спроса и предложения. Поэтому неважно, сколько составляет маржа застройщика. Важно — сколько сегодня готов предложить покупатель.

Делайте ставки

2007 год начался стремительным ростом фондового рынка Украины и полной спячкой рынка недвижимости. Сделки по купле-продаже жилья в январе практически не заключались. Поводом послужило введение с 2007 года нового налога с продажи и покупки недвижимости. Как поведут себя цены в дальнейшем — пока ни один эксперт прогнозировать не берется. Все больше вызревает мнение, что цены уже достигли или даже перешли черту разумного. В 50-процентный рост цен как-то уже не верится. Участники же рынка ценных бумаг полны оптимизма и практически единодушно прогнозируют, что в 2007 году удастся достигнуть еще более впечатляющего роста стоимости бумаг отечественных компаний. Основную надежду фондовые игроки возлагают уже даже не на иностранцев, а на полноценный приход на рынок денег населения. ИСИ уже для этого практически созрели.