Рынок земли: открывать или подождать

Повод долго искать не пришлось. В конце мая Европейский суд по правам человека, рассмотрев дело "Зеленчук и Цицура против Украины", признал: мораторий привел к нарушению имущественных прав людей - владельцев земельных участков, и это обязывает власти принять более сбалансированный закон.

Земельная реформа в Украине началась еще в 1991 г. и продолжается до сих пор. Ее ключевым элементом была передача сельскохозяйственных земель государственной собственности в коллективную, а впоследствии - в частную. Короче, состоялся процесс распаевания. Почти 27 млн ​​га земли были переданы в частную собственность 7 млн ​​граждан Украины, проживающих преимущественно в сельской местности. Однако в 2001 г. на земельные права этих граждан были наложены ограничения в виде моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Его неоднократно продлевали - вплоть до 2019 г. Мораторий, действующий уже 17 лет, был введен в качестве временной меры и должен был помочь государству урегулировать земельные отношения и создать цивилизованный рынок земли. А что же произошло в украинских реалиях?

Так, государственные органы за это время внедрили немало положительных новаций в этом направлении. Создан государственный земельный кадастр. И Минюст, и Госгеокадастр продвинулись в совершенствовании инструментов для защиты прав собственников земли и землепользователей, сделав прогрессивные шаги, такие как, например, регистрация земельного участка (пая) нотариусами, введение аукционов на право аренды земель государственной собственности. Результат не замедлил себя ждать: арендная плата за использование земель государственной собственности возросла в несколько раз, а это - дополнительные поступления в бюджеты. Госгеокадастр ввел ряд электронных услуг, удобных для граждан, улучшен обмен информацией между Государственным реестром прав на недвижимое имущество и земельным кадастром.

Однако ни для кого не секрет, что земельный мораторий, словно губка, впитал в себя немало проблем, тормозящих развитие земельных отношений. Он, к сожалению, не стал стимулом для развития земельных отношений и источником благосостояния граждан - владельцев паев.

Ныне 90% владельцев земельных паев в Украине не могут самостоятельно обрабатывать землю, поэтому вынуждены сдавать ее в аренду. Арендаторов в типичной местности обычно 2–4, конкуренция между ними слабая, а потому и арендная плата - низкая. По данным Государственной службы статистики, в прошлом году средняя арендная плата за 1 га пая в Украине с самыми плодородными в мире черноземами составляла всего 50 долл., тогда как в странах Европы она достигает в среднем 250 долл. Хотя реально арендная плата за гектар в Украине несколько выше, колеблется от 90 до 120 долл., государственная статистика ее почему-то не фиксирует. Как бы то ни было, житель села ежегодно теряет более 10 тыс. грн доходов, что составляет более высокую сумму, чем ряд государственных социальных пособий - льгот, субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и т.п. Фактически мораторий способствовал образованию агрохолдингов, которым выгодно, сохраняя арендную плату на низком уровне, получать сверхприбыли.

Упомянутый мораторий сдерживает развитие фермерства, поскольку фермеры не могут взять в банке кредит под залог земли, что является распространенной практикой в ​​странах Европы. Поэтому, по данным Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины, с 2010 по 2016 г. количество фермерских хозяйств в Украине ежегодно уменьшалось на 850–1000.

Невозможность получить ипотечные кредиты тормозит приток инвестиций в сельское хозяйство и не дает возможности развивать нишевые отрасли - животноводство, садоводство, выращивание ягод... Так как же крестьяне будут заняты работой, если, как показывает украинская аграрная практика, средних размеров ферма на 1000 га земли привлекает 100 работников, а растениеводство на 1000 га - всего семь.

Мораторий способствовал и в дальнейшем способствует монокультуризации земли, неконтролируемому расширению посевов подсолнечника, рапса, сои - культур, предназначенных на экспорт и пользующихся спросом в Европе. А уже там, за границей, в результате их глубокой переработки создается высокая добавленная стоимость. Даже на аграрной Тернопольщине, по информации департамента агропромышленного развития облгосадминистрации, с 820 тыс. га пашни посевы рапса расширились до 73 тыс. га, подсолнечника - более чем до 80 тыс. га. В результате катастрофически падает содержание гумуса в почве. Судите сами: на Тернопольщине за последние 15 лет он уменьшился с 3,24 до 3,16%. Похожие процессы происходят и в масштабах государства. Над Украиной нависла угроза потери черноземов.

Консультант проекта Всемирного банка "Развитие прозрачного управления земельными ресурсами в Украине" Денис Низалов на круглом столе "Повышение эффективности управления земельными ресурсами в аграрной сфере", состоявшемся недавно в Тернополе при поддержке Всемирного банка, проекта USAID "Агросельхозразвитие" и Национальной ассоциации сельскохозяйственных совещательных служб Украины, негативно оценил значение моратория на продажу земли сельхозназначения.

- Мораторий - это рудимент социализма, когда государство говорит: мы лучше знаем, что вы должны делать. Чтобы земля стала ресурсом для роста, необходимо снять мораторий и ввести оборот земли. Это позволит привлечь в сельское хозяйство инвестиции, ускорить экономический рост страны, улучшить благосостояние граждан, особенно жителей сельской местности. Повышение платы за аренду земли - лучший способ социальной помощи владельцам земли - еыек в основном пенсионерам. Снятие моратория обеспечит возможность людям села чувствовать себя владельцами земли, создаст новый класс кулаков, в хорошем смысле слова, которые заботятся о своей семье, общине, государстве и создают рабочие места. Тогда не будет такой массовой трудовой миграции за границу, будут возрождаться села. А отсрочка моратория - это продолжение потерь и консервация нищеты на селе...

Этому мнению придирчиво оппонирует председатель Совета сельхозтоваропроизводителей области, директор частного агропромышленного предприятия средних размеров "Аркадия" в Гусятинском районе Тернопольской области Николай Пилипив.

- Возможно, в перспективе нужно открывать рынок земель сельхозназначения, но сейчас это - опасно, - убеждает опытный аграрий. - Люди в селе держатся на том, что имеют земельные паи, получают арендную плату за их использование и за счет этого живут. Сельскохозяйственная земля сегодня хоть и находится в собственности граждан, физических лиц, но это - богатство нашей страны. А нам предлагают отнять ее у людей ну просто бесплатно. Ведь цена на землю в Украине сегодня смехотворно низкая, она составляет в среднем 1 тыс. долл. за гектар, тогда как в Европе - на порядок выше, например, в Нидерландах - 65 тыс. долл. Пусть формируется нормальная рыночная стоимость земли, и тогда с годами можно будет открывать рынок земли.

Рациональные зерна аргументации имеются у обоих оппонентов. Но вряд ли станут нынешние малоимущие владельцы земельных паев массово продавать землю за бесценок, что вызывает у общества серьезные опасения и оговорки. В этом контексте любопытны результаты опроса, проведенного с 10 февраля по 20 мая 2017 г. Национальным научным центром "Институт аграрной экономики". Они свидетельствуют, что лишь 10,4% владельцев паев готовы продать свои земельные участки в случае снятия моратория, а купить землю хотят 48% нынешних землепользователей (было опрошено 3000 человек, 2503 из которых - владельцы земельных паев, 900 - землепользователи (арендаторы) опросом охвачено 520 сельских населенных пунктов и 25 городских).

Конечно, если открывать рынок земли, следует установить ряд предохранителей, чтобы, во-первых, земля не стала объектом спекуляции, а во-вторых - не была консолидирована в крупные земельные массивы, вследствие чего еще успешнее развивались бы агрохолдинги.

Что же нам предлагают авторы законопроектов, касающихся введения рынка земли?

В законопроекте "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", разработанном Минагрополитики и Госгеокадастром, предусмотрено ограничение для владения одним лицом земельного участка в 200 га (в альтернативном законопроекте №5535, разработанном группой народных депутатов, - это ограничение составляет 500 га). В случае наследования большей площади гражданин будет иметь год времени, чтобы продать "земельную разницу". Предусмотрено также, что, если он этого не сделает, участок будет возвращен в государственную собственность по решению суда. И только Богу известно, как долго продлится рассмотрение таких дел в судах и какие капиталы заработает за это время владелец, используя незаконные гектары.

В законопроектах заложены и другие дополнительные ограничения. Например, иностранцы, лица без гражданства, иностранные государства и их юридические лица не смогут приобретать в собственность земельные участки сельхозназначения, кроме вступления их в наследство по закону, а приобретенные в наследство - обязаны отчужить в течение года.

Кое-какие предохранители против консолидации крупных земельных массивов в одних руках в общем-то есть, но они, на мой взгляд, не вполне надежны. В правительственном законопроекте предусмотрено, что во владении одного физического или юридического лица и связанных с ними лиц не может быть более 35% площади сельхозугодий на территории района или территориальной общины. Но нельзя ли обойти указанную норму, если скупать десятки земельных участков на подставных лиц, чтобы потом неформально консолидировать эти участки в одних руках?

Авторы законопроектов обещают бить по рукам земельных спекулянтов. Вроде бы с этой целью они предусмотрели запрет в течение 10 лет со дня заключения договора об отчуждении изменять целевое назначение земельного участка. А чтобы предотвратить спекуляции, перепродажу земли, предлагается ввести госпошлину в размере 50% от нормативно-денежной оценки. Она налагается, если участок будет отчужден в течение трех лет с момента его приобретения в собственность. Однако есть сомнения, что этот размер госпошлины пресечет соблазн и попытки перепродажи земли.

Конечно, перспектива введения полноценного рынка земель сельскохозяйственного назначения не перестает тревожить общество, не снимает социальную напряженность и может в любое время спровоцировать массовые акции протеста. Не зря МВФ или другие международные доноры согласились, что требование открытия рынка земли не будет среди первоочередных для продления программы сотрудничества с Украиной, предоставления нашей стране очередных траншей макрофинансовой помощи. Однако власти, общество, экспертная среда будут часто возвращаться к обсуждению этого важнейшего и чувствительного вопроса, поскольку ограничение рынка земли имеет как положительные стороны, так и создает немало проблем в обществе.