Крымская недвижимость: вслед за войском идут мародеры

Захватом Крымского полуострова процесс агрессии не закончился, а принял еще более ожесточенный характер, нанося удары не только жителям Крыма, но также украинцам, предприятиям, имеющим на полуострове собственность. Поскольку вслед за российскими войсками идут мародеры, сметая все на своем пути. Почувствовав слабину, мародерствует не только криминалитет. Мародерствуют и оккупационные власти полуострова, действующие по сценарию своих хозяев. После того, как Совмин Крыма принял решение национализировать украинское имущество на территории полуострова, а власти РФ поддержали его, масштабы мародерства приняли беспрецедентный характер. Центробанк России, не ограничившись запретом деятельности Ощадбанка Украины на территории полуострова, принялся захватывать госактивы нашей страны, присвоив средства, пребывающие на балансе НБУ, ипотечные обязательства, наличность со счетов банков в Крыму… В Минюсте Украины в 17 томах зафиксировали понесенные Украиной убытки в 1 трлн 80 млрд грн. И это далеко не конец. После разграбления госфинансов Украины для мародеров начинается не менее интересное - захват собственности украинских граждан, предприятий и учреждений, в основном - недвижимости.

Под шоком
правового коллапса

В Крыму в отношении недвижимости создалась патовая ситуация. Ведь на полуострове остались не только наши люди, но и собственность, причем не только крымчан, но и граждан, предприятий, учреждений других регионов Украины. И она - под угрозой. Специалисты информцентра "Майдан мониторинг", несколько месяцев изучавшие положение дел на месте, бьют тревогу. В Крыму создалась ситуация, когда заявительные цены на недвижимость растут, но реальных продаж, по существу, не происходит. В этом хаосе недвижимость у украинцев, особенно у тех, кто живет на материковой Украине, просто отбирают. Беззаконие облегчает то обстоятельство, что собственность в Крыму оформлена в целом хуже, чем на материке. Есть немало таких земельных участков, документы на которые еще не составлены, а дома уже построены. Впрочем, упорядоченность документов не всегда гарантирует сохранность собственности. По словам эксперта Натальи Зубарь, базу отдыха Харьковского политехнического института, как и такие же учреждения ряда других вузов города, оккупационные власти Крыма национализировали и используют в своих целях. Требования законных собственников - возвратить недвижимость или компенсировать ее стоимость - игнорируются. Пребывая в тревоге за свою собственность, многие украинцы едут в Крым, чтобы узнать о судьбе принадлежащих им домов, участков, на месте решить вопросы. Однако на месте такие вопросы как раз не решаются. Эксперты утверждают, что ситуация на полуострове вокруг недвижимости накалилась настолько, что ряд жителей Киева, Одессы и других городов объединяют усилия для защиты своей крымской собственности. При этом не только обращаются к адвокатам, но и нанимают вооруженную охрану, которая бы защитила их дома и квартиры если не от оккупационных властей, то хотя бы от мелких рэкетиров.

Пока Крым пребывает под шоком правового коллапса, т.к. после аннексии полуострова украинское законодательство уже не действует, а российское еще не вступило в силу, оккупанты ведут подготовку к наступлению на чужую собственность по всему фронту. Разработаны как стратегия, так и тактика захвата. Во время майского посещения полуострова премьер-министр РФ Д.Медведев сообщил, что в Крыму применят опыт олимпийского Сочи, т.е. "скорей всего, владельцам земельных участков и домов на побережье придется попрощаться со своей недвижимостью". И хотя в первом случае речь шла о трансформации собственности в рамках одного государства, а во втором - о действиях на территории чужой страны, власти РФ полагают, что в подходах по "зачистке" большой разницы быть не должно. По информации эксперта С.Данилова, вскоре после откровения премьера России "крымчан уведомили, что согласно российским законам, 200-метровую прибрежную зону надо будет освободить от строений" - все пойдет под снос и без компенсаций. А что касается морского берега, таким образом "очищенного" от домов и строений, принадлежащих то ли крымчанам, то ли владельцам других регионов Украины, то он уже поделен между новыми собственниками в основном из регионов РФ.

Более того, в отношении к земле и недвижимости полуострова российские власти готовы действовать жестче и решительней, чем во время строительства олимпийских объектов в Сочи или обустройства районов новой Москвы, когда применялись упрощенные методы отъема земли и сноса застроек. В российской печати появились первые подробности проекта создания особой экономической зоны (ОЭЗ) в Крыму. Проект федерального закона "Об особой экономической зоне на территории республики Крым и города федерального значения Севастополь" проходит согласование в правительстве РФ. В законопроект об ОЭЗ еще вносятся изменения и уточнения, но основные его параметры ясны. Действовать будет 48 лет. В это время в Крыму будет действовать ускоренная и упрощенная процедура изъятия земель под строительство транспортных, инфраструктурных, коммерческих объектов. Законопроект даст возможность отторгать для нужд ОЭЗ любые земли, в т.ч. и те, на которые собственнику выдан госакт собственности или заключен договор аренды, сроки которого не истекли.

В условиях противостояния законов

В этой связи стоит напомнить, что согласно украинскому законодательству, граждане могут приобрести земли для личного селянского хозяйства, под садовый участок, строительство жилья и автогаражи, и многие крымчане и жители других регионов Украины этим правом воспользовались, построив дома, дачи на полуострове. Но в законодательстве РФ таких прав нет. Следовательно, особого почтения к объектам частной собственности от оккупационных российских властей вряд ли можно ожидать. Инициаторы передела крымской собственности посредством ОЭЗ отдают себе отчет в том, что иностранные инвесторы на территории оккупированного полуострова едва ли появятся. Специальная зона создается для представителей крупного российского капитала. Они станут в Крыму резидентами, для них законодатели готовят разного рода льготы и преференции. Размах такой, что тут не до учета прав мелких собственников.

Тем не менее, утверждают риелторы, процесс купли-продажи крымской недвижимости все-таки происходит. Правда, он имеет свои особенности, учитывающие неопределенное состояние рынка и связанные с этим риски. Те, кому совсем невмоготу откладывать сделки, ступают на скользкую дорогу риска: как правило, оформляют их на континентальной Украине, заключая в агентствах договора задатка с его оплатой, при этом прописывается и общая сумма сделки. Продавцы и покупатели, откладывая окончательное заключение сделки и полный расчет на 3-6 месяцев (срок можно продлевать), надеются, что такие житейские вопросы, как законность купли-продажи, регистрации недвижимости будут решены. Либо на условиях межгосударственных соглашений, либо в судах на основе международного права. Используются и иные приемы, имеющие общее свойство в том, что те, кто их применяет, рискуют своей собственностью, т.к. на территории Крыма действуют законы со взаимоисключающими положениями.

Пытаясь придать хотя бы видимость законности противоправному и авантюристическому захвату территории соседней страны, в РФ поспешно принимают федеральный конституционный закон от 21 марта 2014 г. "О принятии в РФ Республики Крым и города федерального значения Севастополя". Провозгласив Крым территорией РФ и заявив о действии на его территории российского законодательства, оккупационные власти не смогли обеспечить нормального функционирования рынка недвижимости. В частности, и через месяц, и через два после принятия закона российского государственного реестра прав на недвижимость не появилось. А ведь без него невозможно проводить нотариальные действия, куплю-продажу недвижимости. Ответной реакцией на законодательную активность оккупантов стал принятый ВР Украины Закон "Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории", согласно которому Минюст для защиты собственности украинцев в Крыму закрыл доступ к реестру недвижимости на полуострове. Таким образом, с 17 марта ни один крымский нотариус не имеет доступа к Госреестру и правовых оснований использования сохраняющихся в нем сведений.

Как защитить собственность

В условиях противостояния законов двух стран на полуострове создалась парадоксальная ситуация. Рынок недвижимости замер. Есть продавцы и покупатели, цены на квартиры и дома (особенно на побережье) демонстрируют рост, но реальных сделок, по существу, не происходит. Поскольку Украина закрыла реестр недвижимости, а РФ не открыла. Оформлять сделки с крымской недвижимостью в Херсонской, Николаевской, Запорожской областях не многие рискуют. Существует опасность, что Россия может впоследствии признать недействительными сделки, состоявшиеся благодаря новопринятому закону, допускающему на какое-то время действие украинского законодательства. Эксперт по имущественным вопросам М.Швец полагает, что "любая сделка с крымской недвижимостью содержит потенциальные риски ее недействительности". Тем более что в условиях неопределенности увеличивается не только опасность рэкета и отъявленного мошенничества (на оккупированный полуостров вслед за войсками пришли аферисты со всей РФ, "специализирующиеся" на махинациях с недвижимостью), но и официально "освященных" действий оккупационных властей, использующих в условиях перераспределения недвижимой собственности неправомерные решения местных судов с заготовленным набором сомнительных "доказательств".

Что делать в условиях возрастающего давления в Крыму на собственников земли, домов и квартир? Что будет с недвижимостью украинцев, находящейся на временно оккупированной территории? Как в создавшихся условиях распорядиться своим имуществом? Юрист международной юридической фирмы Goldblum and Partners Д.Набугорнов советует не спешить осуществлять какие-либо сделки, связанные с переходом прав собственности на имущество в Крыму, подождать до вступления в силу российского законодательства на территории Крыма, учесть, что Украина может оспорить действия России в международном суде. Но при этом необходимо привести в порядок документы, подтверждающие легитимность прав собственности. Чтобы ее защитить, владельцы должны иметь на руках соответствующие свидетельства либо внести имущество в Госреестр, а лучше всего сделать и то, и другое. Т.к. доступ в Госреестр Украины для нотариусов и собственников в Крыму закрыт, такая регистрация возможна только на материковой части Украины. Поскольку регистрация прав собственности по заявлению собственника - процедура длительная и содержит много нюансов, Д.Набугорнов рекомендует (как один из вариантов) снова-таки на материковой части страны оформить договор аренды на имущество, возможно с родственником. Одна из сторон сделки должна быть зарегистрирована именно в области нотариального оформления договора. Процедура, занимающая не более дня, приведет к тому, что сведения об имуществе будут внесены в реестр. Договор можно потом расторгнуть, но данные о собственности останутся в Госреестре прав на недвижимое имущество.