Европейские названия жилья для массового потребителя

Во Львове намечается строительный бум

Приход во Львов и ряд других городов строительных компаний из восточных и центральных регионов Украины крайне обострил конкуренцию между застройщиками. В процессе строительства во Львове сегодня находятся 124 жилищных объекта. Цена "квадрата" в новостройке колеблется от 6 до 40 тыс. грн. По мнению риэлторов, скоро можно ожидать настоящую войну за покупателей. Расчет на потребности переселенцев из Крыма и Донбасса не оправдался. У одних на жилье нет средств, а другие не против вернуться домой, как только там установится хоть какой-нибудь порядок.

В 2014 г. Львовщина поднялась с пятого на третье место в Украине по объемам выполненных работ в жилищном строительстве, продемонстрировав 29,9% рост. В целом, в 2014-м в области в эксплуатацию сдано рекордное количество жилой площади за последнее двадцатилетие - 877 тыс. 484 кв. м, сообщила пресс-служба Львовской ОГА. А за пять месяцев текущего года Львовщина вообще вышла на второе место, опередив индустриальную Одесскую область.

Застройщики из других регионов

Как рассказали журналистам в корпорации "Риэл" на недавней презентации информационного проекта "Как покупать жилье, а не проблемы", на рынке жилой недвижимости Львова сегодня прослеживаются две тенденции. Во-первых, и дальше растет количество участников рынка. Во Львов продолжают прибывать застройщики из других регионов Украины. При этом привлечение средств населения на строительство жилья получает новые формы финансирования. В частности, кооперативную.

Вторая тенденция - строительство во Львове приобретает вид жилых комплексов и целых кварталов. Что характерно, они получили сплошь европейские названия: "Бельгийский городок", "Ренуар", "Моне", "Рафаэль" и т.п. Преимущественно это жилье для массового потребителя. Преобладают предложения 1–2-комнатных квартир стоимостью 700–800 долл. за кв. м. Площадь однокомнатных - 40 кв. м, двухкомнатных - 60 кв. м, трехкомнатных - 80 кв. м.

Самый высокий спрос - в сегменте дешевого жилья. Также ищут жилье премиум-класса, а вот со средним классом сложно. Как в дальнейшем будет развиваться рынок, сложно сказать. Очевидно, легко не будет. Сейчас есть определенный уровень спроса, но его рост зависит от ситуации в стране и благосостоянии людей.

Вширь или в высоту?

Начальник управления архитектуры города Юлиан Чаплинский считает, что часть проектов не полностью соответствует полученным градостроительным условиям и ограничениям и планам города. Вместо начальных 5–7 этажей застройщики нередко возводят 9–12 и более. Это создает дополнительную нагрузку на социальную, транспортную и инженерную городские инфраструктуры, которые параллельно не развиваются. Сооружая крупные жилищные комплексы, застройщики далеко не всегда имеют возможность обеспечить своих жителей нормативным количеством парковочных мест для автомобилей.

Все больше обостряется вопрос, на который нет ответа: что делать с нехваткой детских дошкольных учреждений? Следует сказать, что ко времени развала Советского Союза Львов был обеспечен дошкольными учреждениями на 115%. Но к 2000 г. многие из них успешно разбазарили, переоборудовали и продали. И поэтому теперь стоит большая проблема - как восстановить социальную инфраструктуру для города.

Массовое строительство многоэтажек дает повод львовянам в очередной раз обвинить власть в уплотнении жилой застройки. Отдельные общественные организации вообще ставят под сомнение целесообразность самого строительства. Впрочем, как заметил начальник департамента градостроительства ЛГС Андрей Павлив, за последние десятилетия в 750-тысячном Львове, дополненном 130 тысячами студентов, в целом возведено 12 млн кв. м жилья. Много это или мало? Если поделить метраж жилья на количество жителей Львова, то выйдет около 20 кв. м. Но в Центральной и Восточной Европе на одного жителя приходится около 45–55 кв. м жилья.

Однако есть вопросы к качеству жилья. Приближенные к центру районы застраивают массовым жильем эконом-класса, хотя, казалось бы, там должны строить особые дома. Создается впечатление, что город потерял возможность руководить этим процессом.

Большинство земельных участков в этих районах давно проданы или находятся у кого-то в аренде. Теперь каждый застройщик самостоятельно ищет возможности строить на каком-то объекте. Это очень непросто. В каждом отдельном случае существует множество факторов, которые влияют на цену жилья, условия строительства. Очень редко продавец земельного участка является его владельцем. Чаще всего это аренда участка с определенным целевым назначением.

Застройщикам было бы выгодно арендовать или покупать земельные участки непосредственно у города, ведь в таком случае они освобождались бы от взносов на развитие городской инфраструктуры. Вместе с тем тот, кто покупает или арендует земельный участок на вторичном рынке, обязан платить на развитие инфраструктуры. А это немало - около 3–4% от стоимости застройки.

Но и строители сейчас очень редко покупают земельные участки под застройку, чаще всего - арендуют. Как свидетельствует практика, для будущих жителей дома это не имеет значения. Они имеют право на придомовую территорию, и город обязан ее предоставить.

Пригодными для строительства многоэтажного жилья, согласно генеральному плану Львова, признаны территория Рясное-2 и район улицы Щурата. Но они недостаточно обеспечены инженерными коммуникациями. Есть также свободные площади в районе нового стадиона, что на улице Стрыйской. Однако Львову остро не хватает свободных площадей. Львов со своими 13 тыс. га - один из самых компактных городов Украины и Центральной и Восточной Европы. Для примера, Вроцлав, который является побратимом Львова, занимает территорию площадью 35 тыс. га. А живет в нем только 600 тыс. жителей.

По мнению главного архитектора Львова Юлиана Чаплинского, спасти ситуацию с качеством застройки могут только архитекторы. Сегодня никто не спрашивает, кто архитектор того или иного дома, а интересуются, кто застройщик и кто согласовал строительство. В западных странах люди знают своих архитекторов. Кто-то их любит, кто-то ненавидит, но знают. Например, в Польше рекламируют не названия жилого комплекса, не количество парковочных мест в них, а фамилии архитекторов. Это повышает привлекательность и стоимость жилья. Образцом для подражания могла бы стать застройка Вроцлава, которая идет вширь. Такая застройка содействует формированию устойчивого общества, где соседи знают друг друга, где есть возможность формировать скверы, зеленые зоны отдыха и т.п.

Много сулит, да мало дает

Но пока главного архитектора Львова заботит архитектура, вкладчиков беспокоит другое: они хотели бы как можно скорее получить свое жилье и забыть обо всех проблемах. Вопрос доверия к застройщикам никуда не исчез. Наряду с серьезными компаниями в регион приходят фирмы-парашютисты, за которыми нужен неусыпный контроль. "В частности, наблюдается такое явление, как увеличение этажности в процессе строительства и отклонение от начального проекта, - говорит депутат Львовского облсовета Богдан Гагалюк. - Нередко земельный участок выдается фирме под один вид застройки, а используется - под другой. В дальнейшем это будет вести к росту напряженности в обществе и недоразумениям с другими застройщиками. Есть и откровенные нарушения. Например, в Брюховичах в плотной усадебной застройке строители возводят пятиэтажный дом с массой нарушений. Сейчас строительство частично откорректировано, но технических условий на энергоснабжение, водоснабжение и канализацию у застройщика нет".

Разобраться во всех хитросплетениях строительства будущим покупателям очень сложно. Ведь застройщики, по их же словам, не всегда продают людям готовые квартиры, часто - только обещание, что человек ее получит в надлежащем состоянии, с подключенными инженерными сетями и соответствующими характеристиками. До сих пор структуры, контролирующие строительство, были сосредоточены в Киеве. С
1 сентября с.г. часть полномочий Государственной архитектурной инспекции будет передана на места под контроль местных советов. Это якобы облегчит процедуры и законность принятия жилья в эксплуатацию. Хотелось бы верить...

Комментарии

Галина, риэлтор:

- Для человека, который вложил свои средства в еще не построенное жилье, есть риск, что дом могут не достроить или сдадут незавершенным. Во Львове был случай, когда люди вселились в дом и полгода жили без света. Не исключено, что инвестора вообще могут обмануть.

Поскольку Львов стоит на карстовых пустотах, а под большинством новостроек никто не проводил геодезических исследований, то немногие из застройщиков знают, что находится под домами. Если и знают, то молчат. Возможно, геодезисты дают заключение, что там можно строить 6 этажей, а строители делают 10. Это все на их совести. Много пустот есть во Франковском районе, в частности на улицах Научной, Пулюя, Стрыйской. Там ничего строить нельзя, но будущие жители об этом не всегда даже догадываются. Это тайна за семью печатями, и государство за это должно отвечать.

И, наконец, иногда строят из некачественных материалов. Не успевают дом сдать в эксплуатацию, как он начинает трещать. Вроде бы понятно - новые здания всегда дают осадку, но уверенности, что этим ограничится, нет. Дома теперь строят из самых дешевых материалов. Это я видела собственными глазами даже в элитных районах. Лестничная клетка из цемента, из тоненького профиля варится каркас и облицовывается самой дешевой плиткой. Она настолько дешевая, что колется. В ступенях дыры. Видела трещины на несущих стенах. Новоселы заносят в лифт мебель, включают лифт, а он дымит.

Когда ты вселяешься в дом, в котором до сих пор никто не жил, это чудесно: никаких запахов, другая энергетика. Получаешь голые стены с батареями, что хочешь, то и делаешь. Есть деньги - делаешь хороший ремонт, нет - поклеил обои, положил ламинат и живешь.

Жилые дома во Львове растут как грибы после дождя. Застройщики существенно затормозили куплю-продажу на вторичном рынке, но и сами остались там же. Не скажу, что многие люди начали покупать жилье в новостройках. Люди, приехавшие с востока Украины, надеются, что когда-нибудь это безумие закончится и можно будет вернуться домой. Что там будет порядок, хотя их квартиры может уже и не быть. У них не на что покупать здесь квартиры, в лучшем случае - арендуют. Случай из моей практики: бизнесмен хотел покупать жилье, но потом передумал и решил его арендовать, потому что, как он сказал, если в Украине будет введено военное положение, то будет покупать жилье в другом государстве.

Богдан ПРИСТУПА,
директор строительной компании "Будимекс":

- При выборе жилья ни один инспектор не поможет потенциальному покупателю. Он не скажет, какое жилье лучше, какая компания лучше. Человек сам должен выяснить, что это за строительная компания, как она открыта, прозрачная ли, насколько стабильная. Если дом сдают в эксплуатацию - должны быть подведены все коммуникации.