Дорого: арендаторы будут вынуждены разрывать договора

Принудительное повышение стоимости аренды земли приведет к уменьшению поступлений в местные бюджеты

Уже с начала 2016 г. все без исключения юридические и физические лица Украины получат новые ставки аренды земельных участков. Основания для этого - изменения (подпункт 288.5.1 пункта 288.5 ст. 288) к Налоговому кодексу Украины, внесенные 1 апреля 2014 г., о минимальном размере годовой арендной платы.

Следовательно, арендная плата (налог) для пользователей земельных участков сельскохозяйственного назначения и других категорий земель государственной и коммунальной собственности (в пределах населенных пунктов) будет составлять не менее 3% от нормативной денежной оценки.

Изменения будут касаться: земельных участков жилищного фонда, стоянок для транспортных средств граждан, гаражно-строительных, строительных и садоводческих обществ, индивидуальных гаражей и садовых и дачных домов физических лиц. Никаких льгот за аренду участков законодательством не предусмотрено.

Рост в 33 раза!

Как рассказала Елена Герасимчук, президент Федерации ассоциаций малого и среднего бизнеса (МСБ), одними из первых "воплощать в жизнь" новый земельный налог начали в г. Николаеве. Уже в июне с.г. государственные налоговые инспекции, по требованию органов городской прокуратуры, начали начислять его жителям годовую арендную плату за землю в размере 3% от нормативной денежной оценки земельных участков. Что в 33 раза (!) превышает размер, установленный предварительно заключенными договорами аренды земли.

На 1 апреля 2014 г. в Николаеве являются действующими 1400 договоров аренды земли, заключенных между городским советом и гражданами, объединениями граждан для обслуживания ими индивидуальных и многоквартирных жилых домов, гаражей, садовых кооперативов и т.п., которые являются неприбыльными. По разным причинам граждане не могут иметь эти земельные участки на правах собственности, или же участки не могут быть переданы в собственность из-за ограничения статей 83 и 84 Земельного кодекса. Сумма годовой арендной платы по этим договорам была установлена в соответствии с нормами законодательства, которое действовало на время их заключения (0,09% или 0,1% нормативной денежной оценки земельных участков).

Например, гражданин, получивший по наследству дом на неприватизированном земельном участке, тогда, когда он уже воспользовался правом на бесплатную приватизацию, может получить земельный участок только в аренду или приобрести его в собственность. Не у всех граждан есть возможность оформить договор аренды земли, по которому годовая арендная плата установлена в размере 3% нормативной денежной оценки (минимальная годовая арендная плата будет составлять от 2 000 до 10 000 грн), или выкупить земельный участок. В частности, пенсионеры и граждане, на правах аренды пользующиеся земельным участком, который находится в красных линиях улицы.

Треть выручки - Минфина

О том, как возрастет стоимость аренды, свидетельствуют примеры ниже.

Житель г. Николаева до внесения изменений в минимальный размер годовой арендной платы за 884 кв. м (для обслуживания индивидуального жилого дома) ежегодно платил 214 грн, а после внесения изменений сумма арендной платы будет составлять 6 409 грн.

Автогаражный кооператив (объединение граждан) до внесения изменений за аренду земельного участка площадью 33681 кв. м платил 9 816 грн в год. После внесения изменений кооперативу придется искать... 327 208 грн.

Как считает Олег Абрамов, голова Николаевского городского отделения всеукраинской общественной организации "Союз оценщиков земли", несладко придется и арендаторам земель сельскохозяйственного назначения. При установлении минимальной ставки за пашню они вынуждены будут платить в 30 раз выше арендную плату, чем платили до внесения изменений, а за земли многолетних насаждений превышение достигнет 100 раз. Это даже больше, чем платит владелец земель. При средней нормативной оценке пашни 17650 грн/га арендная плата будет составлять 529,5 грн/га, вместо бывших 17,65грн/га. Это подорвет экономические показатели сельскохозяйственного бизнеса. Максимальная арендная плата (12%) нормативной денежной оценки гектара пашни будет составлять 2107 грн/год. Это почти треть всей выручки сельхозпроизводителя.

Сознавая возможное повышение социального напряжения среди жителей города, в июле с.г. Николаевский городской совет принял решение:

- №42/48 от 24.07.2014 г. "Об обращении депутатов Николаевского городского совета к Верховной Раде, Кабинету Министров и Минфину";

- №47/55 от 19.05.2015 г. "Об обращении депутатов Николаевского городского совета к Верховной Раде Украины по вопросу пересмотра минимального размера арендной платы за земельные участки".

В своих обращениях депутаты Николаевского городского совета предложили парламенту снизить минимальный размер арендной платы для пользователей земельных участков (в пределах населенных пунктов), занятых под жилищным фондом, автостоянками для хранения личных транспортных средств граждан, которые используются без получения прибыли, гаражно-строительными, дачно-строительными и садоводческими обществами, индивидуальными гаражами, садовыми и дачными домами физических лиц, а также для пользователей земельных участков, предоставленных для потреб сельскохозяйственного производства, водного и лесного хозяйств, занятых под производственными, культурно-бытовыми, хозяйственными и другими зданиями и сооружениями, и установить для них годовую сумму платежа за аренду земли в трехкратном размере земельного налога.

На обращение депутатов Николаевского городского совета от 24.07.2014 г. Министерство финансов по доверенности Кабмина письмом от 3 сентября 2014 г. №31-11140-06-21/22632 сообщило, что... считает увеличение минимального размера арендной платы до 3% не значительным, а наоборот, довольно умеренным. А еще указало, что установление размера арендной платы на уровне 3% было... обусловлено необходимостью создать равные условия налогообложения для всех категорий земли.

Таким образом, после внесения изменений минимальный размер годовой арендной платы за землю для субъектов хозяйствования, получающих доход от пользования землей, и для граждан и юридических лиц - объединений граждан, которые являются неприбыльными, сравнялся. И это при том, что никаких льгот с уплаты арендной платы за землю налоговым законодательством не предусмотрено.

Предотвращение катастрофы... через катастрофу

На Николаевщине, как и во многих других областях, в последние годы взялись развивать животноводство. Сейчас в области созданы общественные организации - союзы владельцев коров, которым переданы в пользование для сенокошения и выпаса скота сельскохозяйственные угодья на условиях аренды.

Но и здесь, похоже, законодатели вставили палку в колеса. После изменений в налоговом законодательстве арендная плата для союзов - владельцев коров вырастит более чем в десять раз! Это означает, что их существование теряет смысл, что может привести к резкому сокращению поголовья крупного рогатого скота и, соответственно, к ухудшению ситуации в селе. В аналогичном положении и другие общественные организации, которые осуществляют свою деятельность на земельных участках сельскохозяйственного назначения.

Это означает, что значительная часть арендаторов будет вынуждена обратиться к землевладельцам с просьбой разорвать договора аренды земли или переоформить права аренды на право собственности. В случае оформления права собственности на земельные участки землепользователи будут платить земельный налог. Следовательно, общий размер годовых поступлений в бюджет от пользования земельными участками уменьшится в 3–100 раз.

Таким образом, вследствие внесения изменений в ст. 288 Налогового кодекса можно ожидать не увеличение, а уменьшение поступлений в местные бюджеты. Зато возрастет уровень безработицы.

Как считает Елена Герасимчук, новый размер арендной платы непосильный для граждан, предприятий и учреждений, неприбыльных по своему статусу. Чаще всего, по ее словам, земля под частным домом (до 10 соток) находится в праве собственности, еще две сотки могут находиться в аренде. Преимущественно эти сотки размещаются между домами - в виде полос. Если возрастет налог на эти полосы, жители расторгнут договор аренды. Как следствие, эти земельные участки "будут гулять". Ведь их никто не сможет ни выкупить, ни арендовать. Государство только потеряет.

Местные депутаты против

Первое, что придется сделать депутатам местных советов нового состава, - определять стоимость аренды земельных участков. Казалось бы, у них есть возможность установить для своих избирателей умеренную цену земли. Но только до нижнего уровня - не ниже 3% от нормативно-денежной оценки. Об этом позаботились депутаты Верховной Рады еще в марте-апреле 2014 г.

Законодатель определил нижнюю предельную черту годовой суммы арендного платежа за земельные участки, независимо от того, совпадает ли его размер с определенным в договоре.

В постановлении коллегия судей Судебной палаты по административным делам Верховного суда Украины пришли к выводу, что со вступлением в силу НК годовой размер арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которая подлежит перечислению в бюджет, должен соответствовать требованиям подпункта 288.5.1 пункта 288.5 ст. 288 НК и является основанием для пересмотра установленного размера арендной платы. При этом, исходя из принципа приоритетности норм НК над нормами других актов в случае их разногласия, который закреплен в п. 5.2 ст. 5 НК, до момента внесения в такой договор соответствующих изменений, размер арендной платы в любом случае не может быть меньше, чем установленный подпунктом 288.5.1 пункта 288.5 ст. 288 НКУ. То есть 3% от нормативной денежной оценки.

Вернуть предыдущую редакцию закона

Как считает президент Федерации ассоциаций МСБ Елена Герасимчук, чтобы исправить ситуацию, Верховная Рада еще в нынешнем году должна внести соответствующие изменения в Налоговый кодекс. Соответствующее обращение в парламент от лица Федерации ассоциаций малого и среднего бизнеса недавно передано председателю Комитета ВР по вопросам налоговой и таможенной политики Н.Южаниной.

По мнению Е.Герасимчук, каждый человек должна платить за земельные участки реальную цену. Но это возможно только при одном условии: если в государстве нет экономического кризиса, а жители - обеспечены работой. Говорить о какой-то справедливой плате за землю, когда люди не могут оплатить коммунальные услуги, купить еду, цинично. Поэтому государство должно поддержать пользователей земельных участков.

Следовательно, целесообразно отменить нижний предел годовой суммы платежа по арендной плате за землю, установленную Налоговым кодексом, и предоставить возможность органам местного самоуправления определять ее самостоятельно в качестве земельного налога. Исходя из вышеупомянутого, предприниматели просят парламент изучить эту ситуацию и инициировать внесение изменений в НК. По их мнению, лучше всего вернуть предыдущую редакцию, а еще справедливее - установить 1,2% или 1,5% от нормативной денежной оценки земельного участка, что будет соответствовать п. 4.1.8 Налогового кодекса.

Для многих граждан Украины льготы, компенсации и гарантии, право на предоставление которых предусмотрено действующим законодательством (ст. 276.1. НК), являются дополнением к основным источникам существования, необходимой составляющей конституционного права на обеспечение достаточного жизненного уровня. Сужение содержания и объема этого права через принятие новых законов или внесение изменений в действующие законы ст. 22 Конституции Украины не допускается (решение Конституционного суда Украины от 06.07.1999 г. № 8-рп/99, от 20.03.2002 г. № 5-рп/2002, от 17.03.2004 г. № 7-рп/2004, от 01.12.2004 г. № 20-рп/2004). Поэтому рассмотрение комплекса проблем, касающихся изменений в уровне и условиях социального обеспечения различных категорий граждан, может осуществляться с учетом позиции Конституционного суда Украины по этим вопросам.