Продление моратория на продажу земли

6 октября 2016 г. Верховная Рада Украины проголосовала за продление моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 1 января

2018 г. Для вступления закона в силу его еще должен подписать президент.

Продление запрета на продажу земель сельхозназначения на один год не означает, что с
1 января 2018-го такие земельные участки можно будет свободно продавать. Мораторий на продажу земель сельхозназначения предусмотрен п. 15 и 14 Переходных положений Земельного кодекса Украины (ЗКУ) и действует с момента принятия последнего. Редакция данных пунктов неоднократно менялась, всегда при этом предусматривая запрет на продажу сельхозземель и продляя срок действия моратория. Действующая их редакция предусматривает необходимость принятия закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Законодатели неоднократно предпринимали попытки принять закон о рынке земель. Так, в Верховную Раду вносилось несколько различных законопроектов, один из которых, авторства Г.Калетника, был даже принят в первом чтении в 2011 г.

Вопрос о необходимости снятия моратория на продажу земель сельхозназначения является актуальным и одним из наиболее дискуссионных на протяжении многих лет. Так, сторонники снятия моратория настаивают на том, что собственники сельхозземли должны иметь право распоряжаться принадлежащими им участками, указывая на то, что действие моратория приводит к существованию теневого рынка земли. В то же время противники свободной продажи земли указывают на то, что снятие моратория может привести к лишению большого количества граждан Украины прав собственности на землю и к концентрации значительных земельных ресурсов в руках немногих крупных землевладельцев, которыми могут оказаться иностранные производители.

Позиция как сторонников, так и противников отмены моратория имеет право на существование. Так, согласно ст. 78 ЗКУ право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Поэтому запрет на продажу земельных участков сельхозназначения является ограничением права собственности на землю. Отсутствие возможности ее продажи делает невозможным кредитование сельхозпроизводителей под залог земли, а отсутствие средств делает невозможным развитие мелких сельскохозяйственных производств, например фермерских хозяйств.

Крупные компании, занимающиеся выращиванием сельхозпродукции, в свою очередь, нуждаются в значительных земельных угодьях. Так, вопрос о концентрации земельных угодий решается на практике путем заключения договоров аренды земельных участков и договоров аренды земельных долей (паев). При этом их собственники, как правило, предпочитают заключать договоры аренды земли на короткий срок, что вынуждает арендаторов достаточно часто перезаключать их. В 2015 г. в Закон Украины "Об аренде земли" были внесены изменения, согласно которым срок договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения не может быть менее семи лет, также был значительно сокращен перечень существенных условий договоров аренды земли. Согласно законодательству Украины арендатор имеет право преимущественной покупки земли в случае, если он готов уплатить запрашиваемую цену за земельный участок. Таким образом, у арендатора есть возможность выкупить земельный участок в случае отмены моратория на продажу земельных участков. В то же время его преимущественное право не гарантировано, если будет другой покупатель, готовый предложить более высокую цену.

Отсутствие собственности на земельные участки и короткие сроки аренды являются причиной незаинтересованности арендаторов в ее улучшении. В результате достаточно частым явлением в Украине является несоблюдение севооборота и, как следствие, истощение почвы в результате выращивания таких культур, как подсолнечник и рапс. Ситуацию усугубляет то, что в 2015 г. из Земельного кодекса Украины были исключены положения, обязывающие лиц, использующих земельные участки для товарного сельскохозяйственного производства, разрабатывать и утверждать проекты землеустройства, обеспечивающие эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочения угодий и предусматривающие меры по охране земель.

С позицией противников снятия моратория, особенно в существующей ситуации, также можно согласиться. Одной из основных причин они называют риск того, что земельные участки в условиях практически отсутствия кредитования будут скуплены иностранными производителями. Земельный кодекс Украины запрещает иностранным юридическим и физическим лицам иметь в собственности земельные участки сельхозназначения. Однако этот запрет может быть обойден путем создания иностранными производителями украинских юридических лиц, которые будут собственниками таких земельных участков, что обеспечит формальное соблюдение законодательных ограничений, в то время как конечным бенефициаром будет иностранный производитель.

Также необходимо учитывать существование риска, что в современных условиях низкой платежеспособности населения, отсутствия кредитования и невысокой арендной платы цена на земельные участки, несмотря на их ценность, не будет высокой.

Согласно ст. 1 ЗКУ земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Нынче проходит реформа органов, осуществляющих контроль за охраной земель. Так, с 1 октября 2016 г. ликвидирована Государственная сельскохозяйственная инспекция Украины. Часть ее функций планируется передать Госгеокадастру, а часть - Министерству аграрной политики Украины. Таким образом, по состоянию на сегодняшний день не урегулирован вопрос относительно функций контроля над соблюдением требований законодательства об охране земель.

В связи с вышеизложенным, снятие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения должно быть обусловлено созданием необходимых предпосылок для работы рынка земель, а для этого нужно принять закон об обороте земель сельскохозяйственного производства. Необходимо определиться концептуально, стоит ли вводить ограничение на площади владения землей, и если да, то в каких размерах, будет ли создаваться земельный банк. Необходимо также создать механизм формирования цены на земельные участки (возможно, ввести ограничение минимальной цены).