Настоящей ценностью является недвижимость - дом на своем клочке земли или, как для коренного горожанина, приватизированная квартира. Ныне формально все мы обрели на это право. Однако законы, признаем, несколько грешат идеализмом, а жизнь - грубым материализмом, причем на самом элементарном, бытовом, уровне. Из него подчас и проистекают всевозможные недоразумения, конфликты, проблемы и вопросы, вопросы, вопросы... За разъяснением некоторых из них я обратилась в Государственный комитет Украины по жилищно-коммунальному хозяйству. Ряд «странностей», связанных с приватизацией квартир, любезно согласился прокомментировать заместитель начальника жилищного управления Валентин Орловский.
Кому жить
в Киев-сити?
Давно бурлят в Старокиевском суде столицы страсти: управление жилищного хозяйства района гневно требует призвать к ответу строптивых жильцов ряда домов по ул. Пушкинской. Не желают, мол, несознательные отселяться, чем тормозят проведение капитальных ремонтных работ. А те - о своем, наболевшем: приватизируем свои квадратные метры - тогда и съедем на время, чтобы потом наверняка вернуться в полюбившийся центр. Право на то имеем - по закону! Нет, отвечают, не имеете, поскольку дома требуют капитального ремонта, реконструкции, перепланировки...
История с сестрами Саможеновыми просто превратилась в трагедию: две немолодые одинокие женщины живут буквально на положении бомжей, однако не желают сдаваться в неравной борьбе с районными властями и переезжать на постоянное место жительства в две троещинские однокомнатки. Ни выкупить, ни приватизировать квартиру №7 по ул. Пушкинской, 24 им не дали, грубо и незаконно (поскольку на то время решение райсуда было приостановлено городским) не выселили даже - вышвырнули на улицу. А один из чиновников в очередной задушевной беседе доходчиво разъяснил: не по Сеньке, мол, шапка -жить в центре города.
Ни для кого не секрет, что минимум 50 процентов жилого фонда столицы подлежит капремонту или реконструкции. Однако вряд ли в старой Дарнице, на глухих Нивках под этим предлогом откажут в приватизации старой «хрущевки» с протекающей крышей, прогнившими трубами и сырыми подвалами. Владейте, коли есть охота... Центр города, будущий наш Сити - дело другого рода. Так кто же должен определять контингент его жителей: местные власти, инвесторы реконструкции (ими, как правило, являются мощные коммерческие структуры) либо все-таки закон?
- Когда разрабатывалось законодательство о приватизации жилищного фонда, - говорит В.Орловский, - предполагалось, что в домах, требующих капремонта, приватизация будет проводиться после такового, причем произведенного за государственный счет. Однако смешно объяснять, почему сегодня это невозможно. Поэтому в силе остается только приказ №56 Госжилкоммунхоза от 15 сентября 1992 года, согласно которому приватизации не подлежат квартиры-музеи, жилье в закрытых воинских поселениях, на территории предприятий (т.е. за оградой при наличии пропускной системы), национальных парков и ботанических садов, а также комнаты в общежитиях, служебное жилье, квартиры в аварийных домах, зданиях, находящихся на загрязненной территории, где обязательно отселение. Там же, где речь идет о капитальном ремонте и реконструкции, вступает в силу приказ №72 от 5 августа 1994 г., которым определено, что жилой дом может быть включен в план реконструкции текущего года только при выполнении следующих требований: наличие утвержденной проектно-сметной документации на проведение ремонта, окончание отселения жильцов (т.е. абсолютно пустой дом), включение дома в титульный список при обязательном решении вопросов финансирования ремонтных работ (либо из бюджетных средств, либо по договору с инвестором), наличие договора между владельцем дома (райсоветом, к примеру) и подрядной организацией. Невыполнение одного из этих правил не дает права включать дома в план реконструкции, следовательно, жильцы на общих основаниях могут приватизировать квартиры, после чего спокойно отселяться на временно предоставленную площадь. Замечу, что здесь необходимо составление договора, юридически закрепляющего согласие возвратиться на прежний метраж (с возможным незначительным увеличением либо уменьшением, обусловленным планом реконструкции).
- По логике, жильцы спорных домов в центре города должны выступать в суде в роли истцов, а не ответчиков, поскольку попираются их законные права?
- Если не найден разумный компромисс с людьми, такие вопросы действительно должны решаться в судебном порядке. И подобные процессы в наше время не единичны как в Старокиевском, так и Печерском, Шевченковском районах. Есть примеры положительных решений. Наш комитет может подтвердить права граждан на приватизацию (как было, кстати, в истории с сестрами Саможеновыми. - В.Ч.), однако повлиять на решение суда - увы, нет...
Всем ли стоит поспешить?
И над этим подчас подумать нелишне, примером чему служит одна житейская история. Пять членов семьи прописаны в небольшой по метражу квартире. Следуя всеобщему модному веянию, хозяйка решает приватизировать жилье - естествено, на всех. А через год происходит для нашего времени почти невероятное: на предприятии, где работает муж старшей дочери, подходит его очередь на квартиру. Ура! Да не совсем, говорят: хоть и положена трехкомнатная, но поскольку жена и сын проживают на приватизированных метрах, то лично тебе, дорогой, предоставим однокомнатную. Дальнейшее -проблемы личные, хоть разводись. А разводиться не хочется, не хочется всем уже и собственности, сыгравшей такую недобрую шутку.
- В данном случае, - улыбается Валентин Александрович, - самым разумным будет обращение в местный орган приватизации с заявлением (мотивированным, конечно) об отмене приватизации. Законом это разрешается.
- Действительно ли ведомство имеет право отказать своему работнику в получении жилья на полный состав семьи, мотивируя тем, что жена и сын уже воспользовались правом приватизации?
- Да, и это наглядный пример того, что поспешность решений не всегда идет на пользу. Семья, стоящая в очереди на расширение жилплощади, имеет право приватизировать занимаемую квартиру, но при получении нового жилья приватизированный метраж может быть вычтен. Поясню на примере: четырем жильцам однокомнатной квартиры, например, 20 кв. м надлежит 60 кв. м жилой площади. Если они уже воспользовались правом приватизации, им предоставят только 40 кв. м (60 минус 20) либо весь полагающийся метраж при условии, что приватизированную квартиру передадут органу, улучшающему жилищные условия (исполкому либо предприятию).
- В то же время житель государственной квартиры может купить хоть пять новых и при этом не потерять право на расширение...
- И это верно. К такому лицу при условии исправно вносимой квартплаты, кроме налоговой инспекции, никто не может предъявить претензии, тем более отменить право на улучшение жилищных условий госпутем. Вопрос о количестве квартир на отдельно взятую душу населения может подрегулировать налог на недвижимость. Однако до принятия соответствующего закона говорить об этом рано. Замечу только, что простым смертным не стоит особо его опасаться.
«Я - собственник! Какие тут излишки?»
- возмущенно восклицал один мой знакомый, купивший для себя и дочери двухкомнатную квартиру. «Кто-то практически даром приватизировал жилье, я же заработал, наскреб свои кровные, а мне жэк наравне со всеми насчитал дополнительную плату за «лишние» 5,5 кв. м. На каких основаниях?»
- На тех, - спокойно разъясняет Валентин Александрович, - что у нас пока существуют госдотации на оплату коммунальных услуг и жилья. В приватизированных, кооперативных, купленных квартирах это приравнивается к компенсации за эксплуатационные работы, содержание дома и прилегающей территории. И такое правило будет существовать, пока не отменят госдотации, что пока не очень реально.
150 кубометров воздуха - в личную собственность
Если площадь квартиры 60 кв. м, а высота потолка - 2,5 м, вы владеете именно таким богатством. Также вам безраздельно принадлежат внутренние перегородки, паркет, штукатурка на потолке и обои на стенах. А «чьи» же наружные стены, перекрытия, коммуникации? А то другой мой знакомый уже дал полет фантазии: «Квартира приватизированная, и все в ней мое, включая 2,5 м водопроводного стояка. Вот поставлю вентиль и потребую с жильцов плату за транзит государственной воды по моей территории. Или балкон к спальне пристрою, в гостиной выбью стену и всю ее - из двойного стекла!..»
- Постановлением Кабинета министров Украины №588 от 31 июня 1995 года утверждено положение, определяющее перечень находящегося в общем пользовании имущества. Это - наружные стены, кровля, подвалы, инженерные коммуникации, все водопроводные трубы и т.п. Следовательно, какие-либо изменения, к примеру, пристройка балкона, вырезка дополнительного окна, могут быть проведены только с разрешения архитектурного совета района. Внутренняя перепланировка - право хозяина.
«Транзит», конечно, не более, чем шутка, однако, все мы в той или иной мере испорчены вопросом водопроводных коммуникаций не меньше, чем квартирным. Нас заливали, мы заливали... Если вследствие собственной халатности - понятно, кто убытки возмещать должен. А если дело - труба? Давно прогнившая и прохудившаяся именно тогда, когда вы, например, уехали в отпуск либо загостились у знакомых? Мало того, что, вернувшись, можете обнаружить в своей квартире импровизированный бассейн, так еще соседи стучат в дверь, предъявляя счет за отсыревший потолок и отпавшие обои. А весь «стояк» - за отсутствие воды на период вашей отлучки.
Так вот, независимо от того, ответственный ли вы квартиросъемщик или собственник, разумнее всего галантно расшаркаться перед всеми без вины пострадавшими и отослать их по адресу местного жэка. Самому отправиться туда же, требуя немедленного ремонта испорченного участка коммуникаций, а заодно и квартиры. Дальнейшее разновариантно. Либо, в итоге многочисленных письменных заявлений, бурных дискуссий, обращений в санслужбы и судебные органы, вы добиваетесь законной справедливости. Либо, если слабы в коленках выстоять против всей этой махины, лично договариваетесь с сантехником Васей и паркетчиком Петей.
Дом стоит, стоит, стоит. А завод - горит, горит...
Еще одна типичная для нашего времени «странность» - ведомственное жилье. Заводы, фабрики разоряются, терпят банкротство, а жилые дома, находящиеся на их балансе, остаются без элементарного эксплуатационного обслуживания. В отдельных случаях в таких домах еще и препятствуют приватизации, мол, с вашим (подразумевается -нашим) жильем и так куча проблем, а тут еще претензии на собственность! Либо местные органы власти (подобный пример мне привел один из директоров заводов в Подольском районе Киева) требуют с ведомств отчисления за проведение приватизации.
- И это также очередная «местная самодеятельность». Жители ведомственных домов приватизируют свои квартиры на общих основаниях. Хотя в целом ситуация с ведомственным жильем остается проблематичной. Предприятия меняют форму собственности, выкупаются, к примеру, а жилые здания не могут быть включены в основные фонды. В итоге немало домов остаются просто без хозяев. Этот вопрос муссировался довольно длительно. В итоге принято постановление Кабинета министров №891 от 6 ноября 1995 года, согласно которому «бесхозные» дома должны передаваться на баланс местных Советов. А ведомства, имеющие на то желание и возможности, будут заниматься своим жильем и впредь.
Ведомство - понятие расплывчатое, и реальнее все же говорить о руководстве, которое может либо довести свой завод, фабрику до полного разорения, либо не допустить такового и не только обеспечить людей работой и зарплатой, но и нормальными условиями проживания.
Примером может служить киевский «Геофизприбор». Бывший директор (фамилию со скидкой на прошедшее время называть не будем) основательно запустил завод, а следовательно, и дом по ул. Мостицкой. Люди практически забыли о горячей воде, а в разгар прошлогодних зимних холодов им почти на неделю отключили отопление. Нового отопительного сезона жильцы ожидали с интересом и примесью страха. Однако - обошлось. Новый руководитель предприятия (его фамилию назову охотно) Г.Вокальчук в короткие сроки - буквально за несколько месяцев - сумел и подхватить распадающееся производство, и, расплатившись с долгами, обеспечить дому тепло, а временами (поскольку котельная принадлежит другому предприятию, но это отдельная невеселая история) даже горячую воду. Причем в дальнейшем директор не собирается отказываться от хлопот по содержанию своего дома, признавая при этом все права жильцов на приватизацию. Государству поддержать бы такие предприятия, но, увы, новопринятый документ ничего подобного не предусматривает.
Будет ли горожанин владеть хоть кусочком земли?
«Будет!» - оптимистически заверяют некоторые, ссылаясь на таинственные, однако весьма компетентные источники информации. Причем даже высчитывают количество перспективных «личных» квадратных дециметров грунта под многоэтажным домом, рассчитывая при оказии включить их стоимость в цену продаваемой квартиры. А прилегающая к дому озелененная территория, детская площадка, земля под мусорными контейнерами? Разделят все это каким-то образом между жильцами или кто-то побогаче да половчее сумеет единолично завладеть такими участками?
- Вопрос о земле под городскими многоэтажками пока остается открытым. На мой взгляд, она останется государственной и будет отдана в распоряжение конкретного хозяйственного органа. Речь идет об объединениях, создаваемых для управления, содержания и использования имущества жилых домов, чья организация и деятельность регулируется вышеупомянутым постановлением N588. Проще говоря, об обществах собственников квартир, действующих по типу малых предприятий - с выборными органами, уставом, уставным фондом и счетом в банке. Интересы жильцов государственных квартир в таких обществах будет представлять исполком либо уполномоченный им орган.
Разработан типовой устав таких объединений (кстати, их освободят от налога на недвижимость), некоторые из них уже действуют в Харькове и Одессе. Не берусь прогнозировать, насколько быстро подобная практика хозяйствования получит распространение в общегосударственных масштабах (пока, к сожалению, существует на то ряд объективных и субъективных причин), но, возможно, она в конечном итоге решит многие наболевшие вопросы содержания домов и благоустройства прилегающих к ним территорий.
«Все нюансы предусмотреть трудно»
- Тем более в нынешней ситуации, - продолжает в развитие темы В.Орловский. - Как и многие парадоксы, связанные с приватизацией. Поэтому к существующему законодательству принимаются поправки и дополнения. Однако юридическое просвещение населения у нас пребывает на более чем низком уровне и среднестатистический обыватель порой не знает своих прав, не может предусмотреть последствия ряда поступков. Этим могут ловко воспользоваться фирмы по купле-продаже, аренде недвижимости, не менее ловкие и лично заинтересованные чиновники в местных органах самоуправления. К вопросу о государственных квартирах, например: в отдельных районах Киева, доводилось слышать (и мне лично пришлось столкнуться с подобными фактами. - В.Ч.), жильцам, имеющим большие излишки жилплощади, буквально насильно пытались навязать переселение или подселить постороннее лицо. По закону, если исправно вносится квартплата, никто не имеет права переселять человека без его добровольного согласия (а при условии такового обязательна доплата за утраченные метры), тем более плодить новые коммуналки.
Еще одна проблема: массовый характер приобрела сдача квартир под офисы. Причем законодательством не оговорено, что это возможно только на первом этаже. Хоть на 5-м или на 8-м сдавай. А каково соседям, под чьими окнами беспрестанно рычат автомобили, быть невольными свидетелями «крутых» разборок за нашими звукопроницаемыми стенами?
Жилье должно быть жильем, где людям обеспечено право на покой. Этот, как и ряд других вопросов, должен подрегулировать новый жилищный кодекс, который, надеемся, будет принят в обозримом будущем.