«Мы уже два года живем в общежитии. В комнате шестеро: я, муж, двое детей и мои родители. Сначала думали, что это ненадолго. Но время идет, и мы начинаем терять надежду», — рассказывает Елена, переселенка из Бахмута.
В Украине таких историй миллионы. По данным правительства, в Украине почти 4,9 миллиона внутренне перемещенных лиц, из них около 2,5 миллиона человек не могут вернуться в свои дома из-за повреждения жилья или потому, что это жилье расположено на временно оккупированных территориях или на территориях боевых действий. И когда государство говорит о «программе восстановления», для многих это звучит слишком абстрактно. Людям необходима крыша над головой уже сейчас.
Впрочем, сегодня отсутствует актуальная официальная статистика Госстата о количестве замороженных жилых недостроев. Нет до сих пор и результатов инвентаризации недостроев на сайте профильного министерства. Хотя любой житель крупного города назовет по меньшей мере с десяток недостроев, оставшихся после банкротств застройщиков. По некоторым экспертным данным, в Украине по состоянию на 2023 год насчитывалось более 2500 жилых зданий, которые были законсервированы или просто заброшены. Из них сотни объектов относятся к многоквартирной застройке.
Это не только руины на улицах наших городов. Это десятки тысяч квартир, которые могли бы стать домом для тех, кто его потерял. Необходим только работающий механизм, который бы позволил использовать недострои для обеспечения жильем тех, кто в нем в первую очередь нуждается. К сожалению, именно тогда, когда голос правительства действительно необходим, чиновники молчат.
Главная проблема в том, что большинство из этих зданий юридически находятся в подвешенном состоянии: застройщики или сбежали за границу, или утратили разрешительные документы. К тому же часть этих объектов, чего греха таить, с самого начала строились с нарушениями или вообще без разрешений. Каждый случай, конечно, индивидуален, что только усложняет глобальную проблему их правового статуса. В итоге именно поэтому те частные инвесторы, которые вложили деньги в эти стройки, остались без правовой защиты, и случаи, когда силами совладельцев дом все же доводят до введения в эксплуатацию, — нечастые исключения. Собственно, из-за этого, к сожалению, недострои стали в Украине массовым явлением, хотя в Европе они являются большой редкостью благодаря строгому контролю банков и системе эскроу-счетов.
Сегодня «Укрфинжилье» — это государственная компания, которая тратит миллиарды гривен на льготные ипотеки. Но воспользоваться ими могут чаще всего те, кто и так не бедствует: чиновники, прокуроры, судьи и работники силовых структур.
Новая модель, которую предлагает «Укрфинжилье» для ВПЛ, также выглядит дискуссионной. Речь идет о частичном бюджетном дотировании первого взноса по ипотеке. Формально это механизм поддержки, но по сути это кредитный продукт с долговременными обязательствами. Для переселенцев, часто потерявших имущество, работу и стабильные доходы, ипотека становится обременением, а не решением.
В мировой практике обеспечение жильем таких категорий населения происходит чаще всего через социальное жилье, субсидируемую аренду, жилищные ваучеры или государственные программы выкупа и достройки объектов. В Украине же акцент делается на кредитовании, что фактически перекладывает риски на людей, которые и без того находятся в очень уязвимой ситуации.
Значительно более эффективным решением было бы направить ресурсы «Укрфинжилья» на создание фонда достройки незавершенных объектов и развитие системы социального и арендного жилья для тех, кто в нем в первую очередь нуждается. Это, с одной стороны, позволило бы оперативно вводить в жилой фонд тысячи квартир, предлагая переселенцам варианты проживания без немедленной долговой нагрузки, а с другой — дало бы экономике стимул к восстановлению строительной отрасли, попутно избавив города от непривлекательных недостроев.
На самом деле для этого требуется не так и много. Прежде всего перепрофилировать «Укрфинжилье» в финансовую компанию по достройке жилья, задачами которого станут:
- формирование пула по недостроенным жилым объектам и проведение (заказ) технической оценки и подготовка обновленных проектно-сметных документов;
- создание специальных компаний наподобие «дирекций по капитальному строительству», каждая из которых будет брать недострои на баланс и достраивать их, привлекая к работе украинских и зарубежных подрядчиков, в частности тех, кто представляет страны-доноров;
- обеспечение (вместе с органами местного самоуправления) справедливого распределения жилья сред ВПЛ из уязвимых категорий: пенсионеров, семей с детьми, людей с инвалидностью, а также критически важных специалистов.
Тем частным инвесторам, которые в свое время вложили деньги в долгострой, будут предоставлять выбор: или выкуп их прав по справедливой оценочной стоимости, или зачисление их взноса как первого платежа по льготной ипотеке. Это поможет снять социальное напряжение и одновременно не бросать на произвол судьбы как тех, кто пострадал от войны, так и тех, кому создали проблемы недобросовестные застройщики.
К сожалению, сами застройщики — это отдельный источник проблем, даже если они давно в банкротстве, а их владельцы за границей. Ведь именно на застройщика зарегистрированы документы на землю, разрешительные акты и долговые обязательства. Игнорировать его нельзя, но и позволять бесконтрольно влиять тоже рискованно. Собственно, в этой части необходим прежде всего качественный юридический аудит каждого объекта: кто владелец земли под ним, какие разрешения еще действуют, каких нет, какие выданы с нарушениями, налицо ли банкротство, открыто ли уголовное производство. Как бы мы ни стремились к простым решениям, без индивидуального подхода не обойтись. Но, имея детализированную информацию по каждому недострою, государство получит четкий перечень объектов, — с какими можно начать работать при минимальных усилиях, а каким потребуется больше внимания и забот.
Если застройщик еще «жив», его можно интегрировать в финкомпанию как миноритарного участника: он передает документы и получает определенную долю без права блокировать дальнейшее развитие проекта. Если же сотрудничество по тем или иным причинам невозможно, действует сценарий банкротства и выкупа, где контроль получает финкомпания или государство. Это более долгий путь, но и он может снять все юридические вопросы.
Именно такая системная модель могла бы стать прорывом для «Укрфинжилья», наделив компанию новой миссией: не просто работать с ипотекой, а реально решать одну из самых болезненных проблем Украины — жилищную. Достроенные квартиры могли бы стать новым жильем для тысяч семей, а бетонные руины наконец исчезли бы из наших городов.
Если эту идею реализовать, правительство получит не только десятки тысяч квартир для переселенцев, но и новые рабочие места в строительстве, прозрачный и понятный механизм использования донорских средств и, наконец, качественное решение проблемы недостроев.
А главное, государство показало бы, что готово помочь там, где это действительно необходимо, а не только там, где это проще сделать.