Сегодня в большинстве городов Украины осталось очень мало свободного пространства для застройки. Именно поэтому привычными стали скандалы из-за того, что очередную многоэтажку начинают возводить на месте парка или во дворе исторического здания.
Вместо восстановления памятников архитектуры их сознательно доводят до аварийного состояния, чтобы освободить место под новостройки. Часто многоэтажки вырастают прямо в скверах или исторических комплексах, искажая архитектурные облики городов. Решение этой проблемы есть и уже давно применяется в других странах: реновация существующих в городах промышленных зон в новые урбанистические комплексы - центры современной городской жизни.
Откуда взялись заводы в центре города
Тот, кто захочет исследовать карту какого-либо среднего или крупного украинского города, выявит очень интересную закономерность. В центральных районах Киева наподобие Шевченковского или Подола огромные территории заняты старыми "ангарами" и бараками. Когда-то на их месте располагались заводы, генерировавшие десятки тысяч рабочих мест. Но сегодня производства или закрыты совсем, или капитальные мощности используются только частично. Появление промзон в теперь уже фешенебельных районах объясняется историей развития мегаполисов.
Еще несколько сотен лет назад исторический центр Киева помещался на очень маленьком участке земли. В эпоху индустриализации Киев, как и другие украинские города, стал "обрастать" поясами из заводов и фабрик. Но с развитием мегаполисов застройка продолжилась, и новые районы стали появляться уже за заводами. В результате образовалась своеобразная городская структура: ее ядром является старый город, затем идут слои промышленных зон, после которых раскинулся город второй половины XX в.
В советское время промзоны работали по своему прямому назначению, и поэтому в их перенесении не видели особого смысла. В современную эпоху потенциал промышленных зон также продолжительное время никто даже не пытался увидеть. Пока в городах оставалось достаточно свободного места между домами, а также большой запас старых малоэтажек к сносу, девелоперы всерьез не задумывались о застройке промзон.
Но вот свободные места в центре почти закончились, и застройщики все чаще стали посматривать на просторные оазисы в урбанистических джунглях. Например, сегодня, даже по оценкам КГГА, из 7 тыс. га промышленных зон столицы 1,8 тыс. га могут быть застроены. Для сравнения, в европейских городах на промзоны обычно приходится не более 3–4% всей площади мегаполиса, тогда как в Киеве это около 9–10%. Для других украинских городов статистика будет аналогичной.
Исходя из формулы 40/40/20, когда 40% площадей застройки отдается под жилую недвижимость, 40% - под офисы и чистые производства, а 20% - под социальную инфраструктуру, речь идет о почти 400 тыс. квартир и как минимум о вдвое большем количестве рабочих мест только в Киеве. Если говорить обо всей стране, то это миллионы жилых, офисных и культурных помещений.
А нам что с этого?
Логика, по которой в пределах города должны быть не старые развалины, а ухоженные здания и объекты инфраструктуры, предложена американскими социологами Джеймсом Уилсоном и Джорджем Келлингом. Она получила название теории разбитых окон. Ее суть заключается в том, что человек не будет портить окружающую среду, если рядом с ним все хорошо и чисто. Но когда кто-то уже начал - разбил в здании первое окно, то остальные с легкостью присоединятся.
И дело не только в ухоженности украинских городов. Застройка промзон может решить сразу несколько проблем мегаполисов. Во-первых, исторически сформированное разделение на спальные и рабочие районы приводит к огромным маятниковым миграциям - утром люди едут на работу, создавая заторы по направлению к центру, вечером направляются домой, и заторы уже тянутся от центра к спальным районам.
Правильная застройка промышленных зон поможет уменьшить маятниковую миграцию. Новые пространства можно создавать не наобум, как это происходит с современным городским планированием, а используя лучший мировой опыт, в соответствии с которым промзона может стать местом, где человек одновременно живет и работает, развлекается, ходит за покупками и т.п. Не надо думать, что такой подход "закрывает" горожанина в его маленьком мире. Разве мы сильно выигрываем от того, что по полтора-два часа ежедневно тратим на дорогу в центр и обратно?
Другая важная особенность процесса переосмысления промышленных зон - возможность придать им целевое назначение. Например, это могут быть центры для ІТ-фирм и компаний, занимающихся исследованиями. Тогда даже на относительно небольших участках земли появится экономический смысл создавать инфраструктуру, необходимую таким предприятиям. А высокая концентрация технологических фирм точно сыграет свою роль в нетворкинге и производительности работы компаний.
Промышленные пространства также могут быть замечательными локациями для разнообразных культурных объектов. И здесь нельзя обойти вниманием почти классический пример и не вспомнить Лос-Анджелес с его знаменитой Great Wall of Los Angeles - композицией граффити, растянувшейся на 840 м. Инициатива властей очень быстро принесла свои плоды. Цена недвижимости в проблемном районе рядом с арт-объектом начала расти, а сам район постепенно стал местом жительства художников и представителей других творческих профессий.
Подобные проекты вполне реально воплотить в Украине. Проще всего это делать как раз на территориях бывших промышленных зон. По крайней мере, это однозначно более перспективные проекты, чем запуск технопарков с нуля за городом или галерей молодых художников в его центральной части с заоблачной ценой аренды.
После входа в промзону нескольких якорей - крупных компаний, учебных заведений или студий - там станут появляться различные кафе и магазины, начнется строительство жилой недвижимости в пределах пешей доступности основных рабочих мест, создание социальной инфраструктуры.
Проблемы и выгоды реновации промышленных зон для застройщика
Конечно, даже расписывая все плюсы преобразования промзон в объекты городской жизни XXI в., не следует забывать о возможных минусах. Они действительно есть.
Первый - мотивация застройщика. Часто снести старые здания или вписать новые элементы в уже существующие сооружения стоит даже больше, чем возведение с нуля.
Сюда же входит проблема предназначения земли. Дело в том, что с точки зрения местной власти экс-промзоны оставляют поле для манипуляций. Можно, например, очень долго не менять целевое назначение участка. В таком случае инвестор просто не сможет построить на нем объекты жилой недвижимости. Часто не совсем понятна структура собственности земли в промзонах. Частично она может принадлежать городу, министерствам или другим ведомствам. При этом отдельные объекты могут находиться в частной собственности. В момент приватизации советских заводов и фабрик их купили за бесценок, а теперь они никому не нужны. Но когда начнется процесс строительства в промзоне, вполне вероятно, что частные владельцы участков вспомнят о своем имуществе и попытаются заработать на нем снова. С точки зрения девелопера, это серьезный риск. Ведь даже разработка проекта реновации промзоны и подготовка участка обойдутся в несколько миллионов гривен.
Также в промзонах нет школ, детских садов и больниц. В большинстве случаев к ним не ведут широкие магистрали, не ездит общественный транспорт. Поэтому решение обжить территорию завода может быть воплощено в жизнь только при условии полного содействия городских властей.
Например, даже если власть не захочет строить социальную инфраструктуру за бюджетные деньги, она может принять ее на баланс от застройщика в дар. Но потом содержание этих объектов все равно ляжет на плечи городского бюджета. Еще может понадобиться возведение новых дорог на подъездах к промзонам и на территории комплексов или модернизация и расширение существующих. Прибавьте сюда необходимость запуска маршрутов общественного транспорта, и получится огромный пласт работы, который местная власть должна согласиться взять на себя.
Но, несмотря на все проблемы для застройщиков от использования бывших заводских мощностей, они могут неплохо выиграть. Во-первых, мы говорим о центральных районах с высокой потенциальной ценой метра и при этом относительно недорогой землей. Во-вторых, в промзонах точно не будет проблем с коммуникациями. Чаще всего заводам требуется больше воды, электрики и газа, чем жилым домам, офисам или небольшим современным производствам.
Из промзоны до родного дома: мировые и украинские кейсы
В мире есть замечательные примеры настоящей реинкарнации промышленных зон. Взять, например, венские газометры - в прошлом резервуары для сжиженного газа, которые появились на свет в 1899 г. и через 50 лет перестали быть нужными. В 1995 г. было решено дать памятникам промышленного дизайна вторую жизнь. Для этого четыре здания накрыли стеклянными куполами и сделали город в городе - со своими офисами, жилыми площадями и развлекательными зонами.
В Гамбурге в 2003 г. начали строить городской район на припортовой территории Хафенсити. Крупный проект собираются закончить только через 25 лет и оставить его максимально насыщенным морской тематикой, а также оборудовать на территории множество парков, зон отдыха, галерей и музеев.
Другой интересный кейс - это район Лондона, возникший рядом с электростанцией Баттерси. Само историческое здание планируют оставить для размещения в нем офисов, ресторанов, кафе, а также жилья. Вокруг бывшей электростанции вырастет немало объектов, включая футбольное поле.
В украинской столице также есть свои кейсы развития промзон или отдельных зданий бывших заводских комплексов. Очевидно, самый главный - это довольно приятный на вид жилой комплекс "Комфорт Таун", расположенный на месте киевского завода "Вулкан". Другой интересный пример уже с нежилой недвижимостью - UNIT.city, который по своей сути является попыткой сделать IT-хаб украинского масштаба. Одним из первых открытых объектов UNIT.city была школа для подготовки молодых IT-специалистов - базы кадров для компаний, которые станут резидентами хаба. Все это происходит на территории столичного мотоциклетного завода, и в дальнейшем UNIT.city будет расширяться. Активно застраивается Рыбальский остров. В других городах, среди которых Львов и Харьков, освоение промышленных зон только начинается, но старые производственные мощности уже используются для проведения культурных событий.
При условии принятия долгосрочных программ развития городского пространства и отлаживания механизмов кооперации власти и бизнеса мы легко сможем пополнить мировой опыт успешного развития территорий, на которых когда-то стояли заводы, превратив старые ангары и пустыри в современные культурные и деловые центры.
Комментарий
Гендиректор "Укрбуд Девелопмент" Олег Майборода:
- Общая площадь столичных промзон сегодня составляет около 7 тыс. га, приблизительно половина из них приходится на коммунально-складские территории. По оценкам столичного департамента градостроительства и архитектуры, для жилой и общественной застройки пригодна приблизительно четверть всех этих земель. Но, говоря о жилой застройке этих территорий, нужно понимать, что речь идет не о реновации в форме трансформации промышленных конструкций в жилые. Такие примеры в мировой практике, конечно, есть. Так, в лондонском районе Кингс-Кросс в жилые дома превратили даже емкости для хранения газа, предварительно разобрав их до каркаса. Но в украинских реалиях подобные проекты реализовывать крайне сложно. Реновация промзон прежде всего предусматривает снесение старых конструкций и создание на их месте качественно нового жилого и общественного пространства. И в таком подходе есть как плюсы, так и минусы.
Из положительных моментов: работа на территории промзон дает девелоперам больше творческой свободы, возможность реализовывать современные концепции, которые не удается воплотить в существующей городской среде. Например, полностью освободить двор от машин путем организации парковок и подъездных путей за его пределами. Появляется возможность внедрить необычные архитектурные решения, правильно организовать территорию и внутреннюю инфраструктуру, не будучи скованным границами соседних дворов. Еще один большой плюс - это развитая коммунальная и транспортная инфраструктура, которая была рассчитана на большие производственные потребности.
Из противоречивых вопросов, очевидно, самым важным является обеспечение жителей социальной инфраструктурой. Если промзона удалена от таких объектов, как больницы, школы и детсады, то одними силами застройщика проблему уже не решить. Поэтому в этот процесс должна включаться и городская власть. А она должна увидеть интерес в развитии простаивающих индустриальных зон, в создании новых жилых районов и рабочих мест и вместе со строителями развивать город.
Также к противоречивым моментам можно отнести работу с землей. С одной стороны, она уже готова к серьезным нагрузкам. С другой - делать фундамент с нуля проще, чем сначала убирать старый и только потом приступать к созданию нового. Кроме того, девелоперу невыгодно владеть землей, на которой он ведет строительство. Проект через несколько лет будет закончен, жилой комплекс будет полностью заселен, и после этого земельный участок повиснет на шее застройщика мертвым грузом, который ежегодно тянет деньги в виде земельного налога. Более привлекательной для девелопера выглядит возможность взять землю в аренду у города или частного собственника. Или же привлечь частного собственника к реновации в качестве заказчика, который получит часть построенных площадей или дохода от их продажи.