Руководство Госземагентства продолжает нахально пиариться на введении в действие "суперсовременного" государственного земельного кадастра и "прогрессивной" системы регистрации прав на землю и недвижимость. На самом деле за чудо современных технологий украинцам выдают систему, не соответствующую европейским стандартам, ключевым условиям Всемирного банка и чреватую для миллионов землепользователей судебными тяжбами, отменой десятков тысяч госактов на землю, то есть масштабным земельным переделом. При этом власть, похоже, не торопится нормализовать ситуацию, но хочет годами осваивать деньги госбюджета на исправление специально допущенных в кадастре ошибок.
Прошло уже больше месяца с тех пор, как для общественного пользования на сайте Госземагентства были размещены содержащие безумные географические погрешности и заведомо ложные сведениями о размещении земельных участков карты Государственного земельного кадастра (ГЗК). Такой результат многолетней работы главных земельщиков страны за счет освоения ими около 200 млн долл. кредитных средств Всемирного банка убеждает - налаживать систему скрупулезного учета земли и недвижимого имущества власть категорически не желает.
Это, в общем-то, понятно. Согласно Закону "О земельном кадастре", на основе ГЗК создаются все остальные кадастры, включая градостроительный. В этом кадастре именно на полную и достоверную информацию о земельных участках должны слоями накладываться данные об уже находящихся на этих участках строениях, о всех возможностях и ограничениях на их дальнейшую застройку, о зеленых насаждениях, предприятиях, инженерных коммуникациях, памятниках архитектуры и пр. То есть на эту официальную и открытую базу данных власти придется ориентироваться, принимая управленческие решения. Соответственно, власть будет легче контролировать и ловить за руку на любых нарушениях регламентов, установленных для каждой территории.
А это, понятно, будет служить интересам граждан и увеличению доходов бюджетов всех уровней, а не интересам коррумпированных чиновников. Если выложить в открытый доступ систему правильных геопространственных данных о любой территории, масштабно заниматься коррупцией и поддерживать высокий уровень теневой экономики чиновникам будет намного сложнее.
Для чего Украине нужен полноценный ГЗК, объяснил действительный член Академии архитектуры Украины, бывший заместитель главного архитекторы Киева Виктор Глеба. Он отметил, что, например, парижский муниципалитет, используя единую базу геопространственных данных Большого Парижа, куда послойно были заведены карты имущественных прав с указанием собственников и целевого назначения всех объектов и земли, перешел на электронное управление территориями еще в 1991 г. "В результате к 1994 г. ВВП Парижа вырос в три раза", - подчеркнул г-н Глеба.
Чудо-кадастр
Ну а мы "маємо те, що маємо". В выданном на-гора Госземагентством "чуде современных технологий" сотни тысяч собственников земли и недвижимости вообще не обнаружили своих участков. А еще большее число землевладельцев узрели свои наделы наползающими на другие, а то и вовсе - в реках, морях или на территории других суверенных держав.
Глава Госземагентства Сергей Тимченко в своих публикациях информирует граждан о том, что всего в системе кадастра насчитывается около 50 млн госактов. Но, по его же словам, создатели ГЗК для начала просто отсканировали и перенесли на публичную кадастровую карту Украины около 17 млн участков, собственники которых имеют на руках зарегистрированные в ГЗК госакты на землю. Из них, по информации специалистов, согласных сегодня озвучивать масштабы проблемы лишь анонимно, не менее 3,5 млн участков наслаиваются друг на друга или имеют совершенно другую конфигурацию, нежели в изначальном своем проекте землеустройства.
На самом деле, если на кадастровой карте мы видим пропуски, это вовсе не означает, что в этих местах земля бесхозная. В черте населенных пунктов на таких участках зачастую построены дома, владельцы которых имеют на руках первичную техническую земельную документацию. Но такие госакты не имеют кадастровых номеров госрегистрации, поскольку оформлялись они в основном до 2004 г., без привязки к общегосударственной системе координат.
В сельской местности пропущенные в ГЗК участки - это в основном наделы, полученные при распаевании земель колхозов и совхозов, а также земли личного крестьянского хозяйства. Их владельцы просто не успели озаботиться выносом своих наделов в натуру - не сделали на них проекты землеустройства и не подали их на регистрацию.
Также следует отметить, что границ областей, районов, городских и сельских советов на официальной кадастровой карте страны нет вообще. Соответственно, использовать такую чудо-карту ГЗК для нужд областных и районных госадминистраций невозможно. То же происходит и с границами любых стратегических объектов, а также государственной границей страны.
Везде налицо несоответствие размещения в координатном геодезическом пространстве. И при таких не устраненных перекосах Государственного земельного кадастра в стране на местных уровнях продолжают тратиться значительные бюджетные средства на разработку градостроительной документации: генпланов, схем планировки районов, детальных планов территории (ДТП), зонинга. И все эти документы при отсутствии полноценного ГЗК потом придется переделывать, по второму кругу тратя на этот унылый процесс деньги налогоплательщиков.
И фактом обнародования всего этого кадастрового абсурда, по словам главы Госземагентства Сергея Тимченко, госчиновники показали свое мужество. Но официально (кто бы сомневался?) у нас все хорошо. По версии ГП "Центр государственного земельного кадастра" (ГП "ЦГЗК"), произошло нечто такое, что дает повод для гордости. "С учетом лучших практик мирового опыта разработали и успешно внедрили в работу суперсовременную, полностью автоматизированную и высокотехнологичную Национальную кадастровую систему", - бодро несет оптимистическую белиберду сайт ЦГЗК.
Насчет "некой путаницы с земельными участками" земельные чиновники говорят: "Будем исправлять. Постепенно". Потому как кадастр - это процесс наполнения электронной базы данными. То есть, если подойти "чисто философски", то процесс этот бесконечен во времени, а если еще и учесть, что гипотетически от ошибок никто не застрахован, то и исправление оных ошибок может идти вечно. Того же, что на сегодняшний день планируется переложить все финансовые затраты по исправлению этих ошибок на самих землепользователей, понятно, никто не афиширует. Но намеки вполне понятны - мол, сами виноваты, товарищи, нужно было регистрироваться своевременно.
В чем-то госчиновники, наверное, правы. Но они забывают главное - именно ГП "ЦГЗК" за кредитные деньги Всемирного банка обязано было создать систему регистрации, гордо именуемую "кадастром", и учесть при разработке этой суперсовременной геоинформационной системы всю техническую документацию, которая когда-либо разрабатывалась за деньги собственников земли и недвижимости.
Как достигали такого "прекрасного" результата
Соглашение о займе Всемирного банка на реализацию проекта "Выдача государственных актов на право собственности на землю в сельской местности и развитие системы кадастра" Украина подписала еще в октябре 2003 г. В июне 2004-го это соглашение ратифицировала Верховная Рада. В итоге под государственные гарантии Украины и был выделен кредит в сумме 195,13 млн долл., из которых, по словам г-на Тимченко, около 50 млн было потрачено непосредственно на создание национальной кадастровой системы. Вот этот-то кредит с 2005 г. и тратится структурными подразделениями Госкомзема
(впоследствии - Госземагентства) и подрядчиками - фирмами-исполнителями работ. Официальный сайт Госземагентства, кстати, 30 января 2013 года проинформировал, что проект Всемирного банка "Выдача государственных актов на право собственности на землю в сельской местности и развитие системы кадастра" почти завершен, и оставшиеся кредитные средства будут окончательно освоены ориентировочно до 30 марта 2013 года.
Тут нужно отметить, что, по условиям Всемирного банка, выиграть тендеры, проводимые Госземагентством, могли только иностранные фирмы, имеющие определенное дорогостоящее оборудование. В Украине таковых не нашлось. Как удалось выяснить автору этих строк, среди иностранных подрядчиков присутствовали, к примеру, такие, как Marmanet (израильская компания, на официальном сайте которой в числе клиентов указан Госкомзем Украины), а также британская компания Blum. По словам источников в Госземагентстве, именно эти компании проводили работы по созданию ортофотопланов территории Украины. Также они размещали по всей стране GPS-приемники, позволяющие с высокой точностью отразить и нанести на электронную карту ГЗК не только зарегистрированные земельные участки юридических и физических лиц, но и все стратегические и наиболее значимые для национальной безопасности Украины объекты.
Эти иностранные фирмы, конечно же, имели доступ и ко всей земельно-кадастровой информации о собственниках земельных участков в стране. К той информации, которая сегодня для простых украинцев закрыта. Как после этого не предположить, что только для внутреннего пользования у нас выложен в открытый доступ бракованный продукт? Ведь вся высокоточная навигационная информация, полученная за семь лет реализации проекта Всемирного банка, и все данные о собственниках и пользователях украинской земли вполне могли быть переданы в Лондон и Тель-Авив и, теоретически, уже могут быть доступны для спецслужб других государств.
При этом масштабную путаницу с имеющими номер госрегистрации земельными участками в ГЗК (упомянутые 17 млн участков) можно объяснить довольно просто. В течение 20 лет все землеустройство в Украине осуществлялось в разных системах координат, в разном масштабе и с погрешностью географической привязки. Подтверждает это и сам г-н Тимченко. В своем блоге на Forbes.ua он написал о том, что земельщики по всей стране могли использовать более чем 1,5 тыс. систем координат. Единого знаменателя, мол, не было. Также Сергей Тимченко сетует на то, что более
20 лет вся информация о земельных участках в стране содержалась только на бумаге, стало быть, проверить качество данных о земельных участках невозможно.
Но ведь для того, чтобы создать действенную пространственно-информационную систему учета земли и недвижимости в Украине, и затевалась реализация масштабного проекта Всемирного банка! А в результате за семь лет, отведенных на реализацию стратегически важных и довольно легко выполнимых задач, откорректировать кадастрово-регистрационную систему, приведя ее к единой системе координат, как предполагалось ранее - к УСК-2000, так никто и не удосужился.
Система координат УСК-2000, по словам одного из создателей и руководителей Ассоциации "Земельный союз Украины" Николая Калюжного, была разработана еще в 2007 г. Но она так и не была до конца апробирована и утверждена постановлением Кабмина как единый и единственный для страны стандарт. Поэтому гендиректор ГП "ЦГЗК" Андрей Тарнопольский, по информации источников в Госземагентстве, ее и не использовал, ссылаясь на сложность и длительность пересчета координат изначально искривленной системы СК-63. В результате, в ГЗК земельные файлы привязаны не к актуальной системе геодезических координат, а к устаревшей растровой военной карте масштаба М 1:100000.
Вывод очевиден: работы над созданием ГЗК явно проводились не в полном объеме, с нарушением технических регламентов и требований к геодезической и картографической продукции. Более того, в существующем виде ГЗК не соответствует своему законодательному определению - ни тому, который дан в Земельном кодексе, ни тому, который содержится в Законе "О государственном земельном кадастре".
Согласно действующему законодательству, в стране должна работать полноценная геоинформационная система, содержащая данные не только о площади некоторых участков и их целевом назначении, но и в том числе о количественной и качественной характеристиках земель, об их оценке, распределении земель между собственниками и пользователями и пр. Такой информации в украинском Государственном кадастре. Но это, похоже, руководство страны вполне устраивает.
В связи с этим, вероятно, стоит перечислить основных руководителей создания недоразумения под названием "украинский кадастр". Это Сергей Кубах, директор и организатор проекта Всемирного банка; Гевин Адлингтон, эксперт Всемирного банка; Анатолий Даниленко, председатель Госкомзема, который начинал работу с Всемирным банком; Сергей Тимченко, руководитель Госземагентства Украины, участвовавший в заключительной части проекта; Артем Кадомский, первый заместитель главы Госземагентства; Андрей Тарнопольский, директор Центра государственного земельного кадастра.
Можно, конечно, предположить, что все эти люди - просто непрофессионалы и изначально не были способны к выполнению возложенных на них задач. Но деньги, и деньги немалые, потратить они оказались вполне способны.
Сменим акты
на свидетельства
Наличие вместо нормального ГЗК подобного недоразумения - лишь часть проблемы. Обязательным условием предоставления Украине займа Всемирного банка было внедрение не только единой кадастровой базы данных, но и отвечающей европейским параметрам системы регистрации права на землю и на другую недвижимость одним органом и по единым правилам. Естественно - отдельно от нотариата и судебной системы. Но в Украине в нынешних законодательных реалиях регистрация земли и прав собственности на нее отныне разделены между двумя ведомствами.
Органы земельных ресурсов регистрируют земельные участки в кадастре (присваивают им уникальный кадастровый номер, накапливают техническую документацию), а функции регистрации имущественных прав собственности, постоянного пользования, а также договоров аренды земли и расположенных на ней объектов с 1 января отошли к Госреестру. Это ведомство теперь должно вместо госактов собственности выдавать свидетельства на право собственности на недвижимое имущество.
Эти две системы в Украине должны работать параллельно, что создает угрозы для контролируемости рынка земли, а также трудности при регистрации сделок для населения. При этом предусматривается, что государственная регистрация прав должна проводиться нотариусом, что абсолютно не отвечает требованиям Евросоюза к процедуре регистрации земельных участков.
По опыту цивилизованных стран и согласно логике процесса (любая недвижимость находится на определенном земельном участке) в государстве должна работать единая информационная система, содержащая полную информацию о состоянии и правах собственности на земельные участки и недвижимость. Нетрудно догадаться, что иначе создается двойная угроза массовых фальсификаций при регистрации или перерегистрации имущественных прав. Но ведь к этому-то, возможно, и стремились…
Кто и сколько заплатит
за переоформление
Сергей Тимченко уже успел заявить, что, "благодаря внедренной автоматизации", вписывание в новую систему регистрации прав на землю и недвижимость обойдется собственникам наделов и недвижимости недорого. Мол, постановлением Кабмина №835 уже утверждена предельная стоимость админуслуг, и если раньше граждане за полную регистрацию платили 255 грн, то теперь за перерегистрацию земельного участка им придется выложить всего
184 грн (65 грн за регистрацию в кадастре и 119 грн за регистрацию права собственности). О том, что десяткам тысяч собственников земли и недвижимости при этом придется гораздо более существенно потратиться, оплачивая услуги нотариуса, адвокатов и судей,
г-н Тимченко умолчал.
Что характерно, и г-н Калюжный, и первый заместитель директора столичного КП "Киевский институт земельных отношений" Леонид Новаковский предпочитают не давать оценку качеству отечественного ГЗК и происходящему абсурду. Но при этом они не скрывают, что увеличение финансовой нагрузки на собственников земли и недвижимости в сегодняшней ситуации неизбежно. "Градостроительный кадастр, понятное дело, исправить и довести до ума нужно и можно. Но почему за счет землепользователей? Ведь они уже и так в свое время полностью заплатили за оформление прав собственности на свои участки", - отметил г-н Новаковский.
По мнению Николая Калюжного, в связи с переходом на новую систему регистрации земли и прав на недвижимость имеет место нарушение конституционных прав граждан. "Конституция гарантирует гражданам право собственности. Сегодня в ГЗК многие участки действительно накладываются друг на друга и имеют искаженную конфигурацию, поэтому государство должно признать допущенные ошибки и гарантировать их исправление за счет бюджетных средств", - говорит г-н Калюжный.
Снова получается полная ерунда. Государство в этом году начнет погашать кредит Всемирного банка, причем за счет госбюджета, т.е. денег налогоплательщиков, а также продолжит финансировать разработку ГЗК, который уже и так должен работать как часы. Вариант использования средств от конфискации имущества провинившихся специалистов Госземагентства и ЦГЗК, естественно, не рассматривается. Осваивать новые бюджетные ассигнования, надо полагать, будут те же специалисты Госземагентства.
Что делать?
Наверное, в ответ на сложившуюся ситуацию комитет ВР по вопросам аграрной политики и земельных отношений собирался
6 февраля 2013 года провести в Национальном доме профсоюзов парламентские слушания о проблемах в современном земельном законодательстве. На эти слушания приглашались делегации в составе представителей бизнеса и власти из всех областей страны. Всем, конечно же, было понятно, что активнее всего на этих слушаниях будет подниматься вопрос не отвечающего потребностям государства и населения страны земельного кадастра. Парламентские слушания не состоялись. Официально потому, что комитет решил их перенести (на неопределенное время. - Ред.) из-за "возникшего у общественности повышенного интереса к данной теме и необходимости расширить круг вопросов…". Реально же, по информации автора этих строк, г-н Тимченко, который должен был на этом мероприятии выступать главным докладчиком, дал заднюю. Как аргументированно объяснить общественности, что семь лет работы Госземагентства над освоением кредита Всемирного банка, по сути, дали нулевой результат, он еще, видимо, не придумал.
Но даже если бы эти слушания состоялись, что толку? Все понимают, что на таких массовых собраниях наработать ряд каких-либо действенных решений невозможно. А принимать решения, чтобы, наконец, направить ситуацию в конструктивное русло, нужно. Для начала - хотя бы добиться проведения независимой экспертизы результатов работы над проектом Всемирного банка, чтобы качеству нашего ГЗК и адекватности списанных на создание этого продукта средств была дана, наконец, хоть какая-то официальная оценка.
Вот где поле для деятельности народных избранников, относящих себя к лагерю оппозиции. Ведь, по сути, сегодня государству Украина нанесены материальные убытки на сотни миллионов долларов, и создана социально-экономическая угроза, связанная с предстоящими расходами владельцев и пользователей земельных участков на судебные иски и корректировку землеустроительной документации. Это уже не говоря о том, что создание градостроительного кадастра опять на долгие годы рискует остаться далекой несбыточной целью.
Не лишним было бы, наверное, и провести официальное внутреннее расследование с направлением официальных запросов к руководству Всемирного банка - пускай бы предоставили документы сдачи-приемки работ по проекту и подтвердили качество нашего ГЗК согласно международной системе ISO. Или наши бютовцы, свободовцы и ударовцы реально считают, что избиратели ждут от них активных действий, только если, по мнению народных избранников, создается угроза правам граждан в языковом вопросе или, к примеру, суперугроза внесения в законодательство ответственности за клевету?
Как объясняют в частных беседах не находящиеся "у кормушки" специалисты в вопросах земли и градостроительства, на самом деле привести нашу геоинформационную систему к мировым стандартам качества регистрации прав на землю и недвижимость при наличии политической воли и незначительных капиталовложений можно всего за шесть-восемь месяцев. Причем стоимость работ по корректировке несовершенных кадастровых карт, внедрению новой актуализированной системы регистрации имущественных прав в единой, как это и предусмотрено нормами ЕС, системе, а также корректировка границ и пространственного положения около 3,5 млн наложенных друг на друга участков обойдется всего в 100-150 млн грн.
По словам экспертов из Киевского национального университета строительства и архитектуры, этих денег хватит даже на подготовку базы для создания градостроительного кадастра - для отражения в кадастровых картах условий и ограничений землепользования, функционального зонирования и пр. По мнению специалистов, учитывая явное нежелание руководства Госземагентства заниматься всем этим, организовать такую работу можно было бы, создав отдельный информационный центр, к примеру, при Госреестре или Минрегионстрое. Но все это станет возможным, только если решением указанных задач займутся те, кто способен работать на результат, а не только заниматься процессом планомерного освоения бюджетных ассигнований.
Если все оставить, как есть
Можно, конечно, все оставить, как есть. Спрогнозировать развитие ситуации тогда будет совсем несложно.
С этого года, согласно ст. 79 Земельного кодекса, участки, не имеющие номеров в ГЗК, считаются не сформированными. Вероятно, поэтому ГП "ЦГЗК" и не сочло нужным включать такие участки в кадастр. В этой структуре и в Госземагентстве явно ждут, чтобы владельцы таких участков пришли и еще раз заказали, а, по сути, купили у региональных представительств госземкомиссии техническую документацию на свои наделы, чтобы получить кадастровый номер. И никуда не денешься. Не сформированные и не вынесенные в натуру земельные участки в сегодняшних законодательных реалиях не могут быть задействованы ни в каких трансакциях (купли-продажи, наследования, кредита, залога и т.д.). Собственники таких земельных наделов только пользуются землей, а не распоряжаются ею.
Как тут людям, не обнаружившим свой кусок земли в официально обнародованном ГЗК, не схватиться за сердце? Ведь не факт, что, если не подсуетиться, в ближайшем времени в ГЗК не появятся не вынесенные своевременно в натуру наделы и что они не поменяют при этом собственников. Земельщики рассказывают, что в районных "земструктурах" сейчас идет заметание следов - первичная техническая земельная документация массово горит ярким пламенем, теряется, замокает и просто закапывается в землю. В первую очередь, это, конечно, делается для того, чтобы в судах было невозможно доказать вину глав сельсоветов, райгосадминистраций, местных центров ГЗК и землеустроителей, которые в свое время массово принимали неправомерные решения по выделению земли в лесах, в водоохранных и санитарно-защитных зонах, вдоль дорог или, к примеру, прямо на реках. Известно же, что около 70% землеотводов в селе Козин под Киевом осуществлялось прямо на водной глади, которая под будущий гидронамыв становилась сушей. Чего стоит только урочище "Дубки" на малой дамбе, которое ООО "Гея" намыло вместе с пеньками спиленных столетних пойменных дубов и нерестилищами редких рыб в нескольких километрах от пансионата "Жовтень".
Но пострадать от потери первичных земельных документов из любого местного архива может любой, даже самый законопослушный землевладелец.
Но и тем, кто нашел свои участки хоть как-то отображенными в ГЗК, есть о чем переживать. Имеются в виду собственники около 3,5 млн наделов (в основном на границах различных административных единиц), которые в ГЗК накладываются друг на друга и имеют не отвечающую земельной "первичке" форму. Глава Госземагентства Сергей Тимченко без тени сомнения заявляет, что исправление таких "недоразумений" будет происходить в судах за счет собственников проблемных госактов. То, что устранить эти ошибки в нашем земельном бардаке будет сложно и накладно, понимают, наверное, все. Как разобраться, у кого из соседей земельная документация более законная, а у кого - менее? Судьи наверняка уже потирают руки и подсчитывают барыши, ведь, благодаря переходу на новую систему, без них явно не обойтись.
Обойтись бы, по крайней мере, без кровопролития. Примеров соседоубийственных конфликтов в ходе споров за межу история знает немало… Словом, дорогие украинцы, добро пожаловать в национальную игру "Кайдашева сім'я".