Открытие рынка сельскохозяйственной земли — это новые игроки, новые возможности и новые правила. Ажиотаж вокруг события постепенно стихает, а вопросов, связанных с заключением договоров купли-продажи аграрных земель, возникает все больше. Спеша с отчуждением земельного участка, владельцы часто забывают о важном нюансе — наличии преимущественного права на ее приобретение…
Для кого предусмотрено преимущественное право на приобретение?
При установлении субъекта преимущественного права на приобретение сельскохозяйственной земли бродить среди представителей многочисленных очередей не придется. Законодатель лаконично выделил два варианта.
Первый — недропользователи со специальным разрешением в границах отчуждаемого земельного участка.
Второй — его текущие арендаторы. Важный момент: во втором случае речь идет только об отношениях аренды, пользователям на других титулах рассчитывать на преимущественное право не следует. Необходимо учитывать и недавние нововведения в сфере арендных отношений, а именно: возможность эмфитевтам земельного участка передавать его в аренду. В таком случае у арендатора преимущества на приобретение участка не будет.
Говорить о реализации права субъектами второй очереди актуально лишь при отсутствии субъектов первой или их отказе от права. Возникают вопросы? Даем ответы!
Как установить наличие субъекта преимущественного права?
Актуальный вопрос как для добросовестных собственников участков, играющих по правилам рынка, так и для нотариусов (об их роли в процедуре ниже).
Установить наличие субъекта первой очереди возможно путем получения сведений из Государственного земельного кадастра (ГЗК). Нет информации в извлечении о специальном разрешении на недропользование — нет преимущественного права.
А вот с субъектами второй очереди ситуация несколько усложняется. Согласно общему правилу, информацию об арендаторах участка также можно получить из сведений ГЗК либо же заказав информационную справку в Государственном реестре вещных прав (ГРВП) на недвижимое имущество. Однако отсутствие информации в ГЗК и ГРВП еще не свидетельствует о фактическом отсутствии арендаторов, договорные отношения владельцев с которыми в прошлом могли быть оформлены, но не зарегистрированы. В таком случае свою заинтересованность в законности отчуждения участка следует проявить как ее владельцу, так и осведомленному арендатору, предоставив информацию и документы об арендных отношениях для нотариуса.
Можно ли передать преимущественное право другому лицу?
Упомянутую возможность законодатель предусмотрел для каждого субъекта преимущественного права, но особую ценность она представляет для лиц, которые не могут приобретать в собственность сельскохозяйственные земли. Яркий пример — юридическое лицо-арендатор до 1 января 2024 года, которое может осуществить передачу своего права, в частности на платной основе. Для этого необходимо лишь ее юридическое оформление путем:
— сообщения о передаче владельцу участка;
— заключения договора между субъектом преимущественного права и его получателем;
— регистрации переданного права в ГРВП.
Помните, что передачу преимущественного права можно осуществить лишь один раз, и она не останавливает сроки для подтверждения субъектом такого права намерений о приобретении участка. О каких сроках вообще идет речь? Расскажем подробнее.
Как продать участок с преимущественным правом и воспользоваться им?
Процедурные моменты реализации права на преимущественное приобретение сельхозземли в зависимости от способа отчуждения земельного участка (на земельных торгах или не на конкурентных началах) четко прописаны в законодательстве, так что не будем повторяться.
Главное — не прозевать установленные сроки:
— продавец подает нотариусу заявление о намерении продать вместе с проектом договора — не позже чем за 2 месяца до желаемой даты;
— нотариус сообщает о таком намерении субъектам преимущественного права ценным письмом с описанием вложений и уведомлением о вручении или под расписку — на протяжении 3 рабочих дней;
— субъект преимущественного права сообщает нотариусу о намерении воспользоваться своим ценным письмом с описанием вложений и уведомлением о вручении или под расписку — на протяжении 1 месяца.
В случае продажи земельного участка сельхозназначения через земельные торги и при наличии преимущественного права покупки ее владелец обязан не позднее чем за два месяца до дня заключения договора купли-продажи земельного участка зарегистрировать в ГРВП намерение о его продаже. Преимущественное право покупки реализуется при условии, что предложение субъекта преимущественного права равно наибольшему из предложенных участниками аукциона предложению, а также он выполняет все другие установленные продавцом условия договора купли-продажи.
Чек-лист для субъектов преимущественного права
Для того чтобы успешно реализовать свое преимущественное право, обратите внимание на следующие моменты.
- Нотариусы не обязаны осуществлять проверку актуальности места доставки сообщения, поэтому «письмо счастья» может не дойти до адресата.
- Качество предоставления услуг почтовыми отделениями связи часто оставляет желать лучшего, поэтому сообщение с задержкой может отрицательно повлиять на соблюдение сроков предоставления ответа.
- При отказе получить сообщение или при его возвращении к нотариусу из-за окончания срока его хранения считается, что субъект уведомлен о намерениях владельца.
- Если субъект преимущественного права надлежащим образом уведомлен о времени и месте продажи ему участка, но не явился к нотариусу, считается, что он отказался от преимущественного права.
- Изменение владельцем участка цены его продажи является основанием повторно провести процедуру уведомления субъекта преимущественного права.
- В случае нарушения вашего преимущественного права необходимо подать иск в суд о переведении на него прав и обязанностей покупателя и внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую согласно договору купли-продажи должен уплатить покупатель.
P.S. Советуем субъектам преимущественного права брать контроль над ситуацией в свои руки и уведомлять владельцев о потенциальных намерениях о приобретении земли либо же периодически обновлять имеющуюся у них контактную информацию. Преимущественное право на приобретение земли терять не следует, воспользуйтесь!