Для селянина - собственника земли понятие "расторгнуть договор аренды земли" скоро станет синонимическим понятию "вернуть землю" и даже "отвоевать землю себе". Право расторгать договор аренды земли сельскохозяйственного назначения по инициативе ее владельца - первоначальное желание селян и рыночно-экономическая необходимость. Без этого права какие-либо изменения в земельных отношениях не произойдут даже после открытия рынка.
Стране и украинцам необходимы рыночные механизмы в земельных отношениях, а не тот условный рынок, который обсуждают сейчас. Именно такое условие обеспечит многократное увеличение доходов от земли ее собственникам и рост стоимости земли.
Законотворцы и раньше становились не на сторону владельцев паев, а на сторону арендаторов-латифундистов, максимально закрепощая собственников земли. Речь идет и о семилетнем минимальном сроке аренды, и о начале действия договора с момента регистрации, а не с момента заключения, и о действительности этих договоров даже после смерти владельца пая. Конституционными правами селян систематически пренебрегали. Могут пренебречь и сейчас.
Необходимость предоставления права расторгать договоры аренды сейчас все больше осознается из-за появления и существования разногласий и конфликтов между селянами - собственниками земли и арендаторами, а главное, из-за необходимости переходить к самостоятельному хозяйствованию - становиться селянину владельцем аграрного производства.
Проблема возвращения земли из аренды по желанию собственника актуальна и сейчас, когда законодатели хотят закрепить за арендаторами приоритетное право выкупа арендованных участков, предусмотренное законопроектом №2178-10.
Владельца пая фактически заставляют или отдавать землю даром нынешнему арендатору, или годами ожидать окончания договора аренды.
Мы все понимаем, что за землю в аренде будут предлагать меньшую цену, чем за землю, не обремененную арендой, - никто не будет покупать то, чем не сможет владеть сразу, не говоря уже о 7, 10, 40 годах ожидания. Не будет содействовать росту цены на землю и проект закона от той же "Слуги народа" №2194, предусматривающего появление части 3 статьи 130 Земельного кодекса Украины, согласно которой без согласия арендатора собственник земли не вправе продать принадлежащую ему землю. Это означает, что продать землю можно будет, опять-таки, только арендатору без торгов, конкурсов или какой-либо процедуры продажи с рыночным ценообразованием - дешево или даром.
Фактически земельная реформа нынешней власти направлена на накопление земельных банков действующими латифундистами. И если эти нормы будут приняты, о каком-либо развитии фермерства на селе вряд ли можно будет говорить еще много лет, поскольку это фермерство негде будет развивать.
Ведь проблема не только в снижении стоимости земель, находящихся сейчас в аренде. Главное то, что вместе с получением права расторгнуть договор аренды собственник земли сможет перейти к самостоятельному хозяйствованию на своей земле единолично или объединившись с другими владельцами. Но ведь это и является целью открытия рынка, не так ли?
На сегодняшний день из-за заключения долгосрочных договоров аренды (до 49 лет) и предыдущих соглашений купли-продажи земли у селян за мизерные суммы выкупаются сотни тысяч гектаров земли. Селяне, потерявшие работу с развалом аграрной отрасли, или на фоне низкого уровня социального обеспечения были вынуждены таким образом продавать землю, чтобы решить проблемы со здоровьем и другие неотложные социально-бытовые вопросы.
Количество земли, выкупленной таким образом, по разным оценкам, достигает от 4 до 8 миллионов гектаров. С открытием рынка эти миллионы гектаров будут узаконены за арендаторами и латифундистами.
Вывод достаточно прост: законопроекты, в которые заложены такие мины замедленного действия (№2178-10, №2194), надо снимать с рассмотрения и переходить к реализации того, ради чего, собственно, и начиналась земельная реформа, - к формированию прогрессивных земельных отношений.
Одним из главных положений в таких отношениях должно быть право селянина - собственника земли расторгать договор аренды. Это сейчас основной фактор повышения ценности земли, роста прибыли от земли у ее владельцев и развития фермерских производств.
В первую очередь, необходимо законодательно уделить внимание прогрессивной форме земельных отношений, которая характеризуется возможностью реализовать быстрые, эффективные преобразования, нацеленные на расширенное воспроизводство сельского хозяйства, включая животноводство и переработку сельхозпродукции до оптимального производственного передела. Необходим закон о прогрессивных земельных отношениях.
Кроме предоставления селянам - собственникам земли права расторгать договоры пользования (аренда, эмфитевзис) принадлежащих им земельных участков на основании простого требования о досрочном расторжении договора, основными тезисами такого закона должны быть:
- поддержка самостоятельного хозяйствования на собственной земле непосредственно или путем участия в товариществах;
- финансовое обеспечение владельцев паев для возврата полученных авансовых платежей, которое может быть необходимо при досрочном расторжении договоров пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения;
- обязательный выкуп земельного участка органами местного самоуправления или органами государственной власти по цене, отвечающей пятикратному размеру нормативно-денежной оценки (приблизительно 5 тысяч долларов за гектар для чернозема);
- кредитование владельцев за счет прямого государственного кредитования в одно-трехкратном размере нормативно-денежной оценки (приблизительно 3 тысячи долларов за гектар для чернозема) для удовлетворения неотложных потребительских нужд на условиях до 5% годовых;
- прямое государственное кредитование граждан для покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения в сумме пятикратного размера нормативно-денежной оценки (приблизительно 5 тысяч долларов за гектар) на условиях до 5% годовых;
- кредитование в необходимом объеме товариществ собственников земли, созданных для самостоятельного хозяйствования на собственной земле, на условиях до 3% годовых;
- помощь в возврате незаконно отчужденных земельных участков;
- формирование государственной поддержки объединения собственников земли в товарищества, созданные для самостоятельного хозяйствования на земле;
- установление требования, что приобретателями права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть исключительно лица с украинским гражданством, органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Скажу больше, такой законопроект уже разрабатывается и вполне может стать действительно альтернативным тем документам, над которыми уже не первую неделю работает парламент. Но для того чтобы такая возможность появилась, действующая власть должна признать, что предложенная ею земельная реформа - не о предоставлении людям права свободно распоряжаться своим имуществом, не о развитии фермерства и мелких хозяйств, а об исключительной возможности для латифундистов накопить земельные банки в своей собственности путем обезземеливания селян.
Все статьи автора читайте здесь.