Земельные противостояния под парламентом - четкий сигнал того, что простых решений этого вопроса не будет. Конечно, мы можем заменить гектар квадратным километром, но что это изменит в сути реформы и пути ее развития, который выбирает действующая власть?
Фактически все земли сельскохозяйственного назначения, собственниками которых являются крестьяне, бывшие колхозники и их наследники, находятся в пользовании других лиц согласно договорам аренды или эмфитевзиса. Пользовательская форма земельных отношений выгодна только пользователям землями - арендаторам. Она породила аграрных олигархов от сельского масштаба до мирового, оставив миллионы украинцев-крестьян за чертой бедности, а главное, без доступа к принадлежащей им земле. По этому ли пути мы хотим идти дальше?
С каждым годом предыдущие законодатели все больше отмежевывали крестьян от их земли, принимая законы в интересах арендаторов, чтобы собственник земли никогда не смог вырваться из объятий арендатора, становился нищим и отдавал ему землю даром.
Отмежевание крестьян от их земли продолжается и сейчас.
Главные законодательные моменты дискриминации прав собственников земли таковы:
- законодательное регулирование права собственника земли по владению и пользованию землей не в интересах такого собственника;
- предоставление прямых или опосредствованных законодательных преференций и преференций обстоятельств пользователю земли (арендатору);
- бюрократизация реализации прав собственника земли в земельных отношениях.
Так, в статью 19 Закона Украины "Об аренде земли" законом №191-VIII от 12.02.2015 были внесены изменения, определяющие, что срок действия договора аренды должен быть не менее семи лет. Собственники земли хотят заключать договоры на меньшие сроки, что позволяет существовать определенным рыночным отношениям и, как следствие, получать более эффективные условия арендных отношений - от выбора большей цены аренды до более качественного обращения с землей ее пользователей. Обязательство заключать договоры не менее чем на семь лет - это не только отсутствие рыночных механизмов в земельных отношениях, но и ограничение прав граждан в интересах даже не государства, а арендаторов, которые являются бизнесменами и действуют лишь ради прибыли. Такие изменения, как ни странно, проталкивали известные "землееды" Олег Ляшко и Виктор Галасюк.
В статью 17 Закона Украины "Об аренде земли" законом №191-VIII от 12.02.2015 были внесены изменения, в соответствии с которыми земля считается переданной в пользование не с момента подписания акта приема-передачи сторонами договора (арендатором и арендодателем), а с момента государственной регистрации права аренды. Таким образом, преднамеренное пренебрежение государственной регистрацией договоров согласно таким законодательным изменениям дает право арендатору считать, что он пользуется земельным участком не с момента его фактического получения во владение и пользование, а с момента государственной регистрации права аренды. Но за время, пока договор аренды земли регистрировался, земля не висела в воздухе, ее обрабатывал арендатор и получал прибыль.
Кроме закона, на сторону денежных арендаторов встал и Верховный суд, который своими решениями (в частности постановлением ВРУ от 07.06.2017 №6-872цс17) определяет, что договор аренды земли действует с момента государственной регистрации.
Но собственники земли страдают от такого произвола, - они отдавали землю на один срок, а в итоге получили аренду земли на два-три года больше, чем предполагали.
Статья 33 Закона "Об аренде земли" несет в себе разногласия, сложна в применении для собственников земли, обязывая их как владельцев проводить активные действия по защите своих прав в виде уведомления арендатора перед окончанием договора аренды земли об отказе в возобновлении аренды. При отсутствии сообщения от арендодателя договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, что были предусмотрены договором. Здесь делается ставка и на сложную процедуру прекращения договора в связи с окончанием срока его действия, и на неосведомленность либо другие обстоятельства, которые вызвали пропуск сроков для уведомления арендатора об окончании срока действия договора аренды. Хотя законодатель должен был бы поставить интересы миллионов граждан - собственников земли выше интересов бизнеса, который должен был бы поощрять владельцев земли к сотрудничеству, а не получать привилегии через законодательство и судебную коррупцию, следствием чего являются закрепощение собственников земли и формирование их зависимости от арендаторов.
Законопроектом №2194 от 02.10.2019, принятым 14 ноября в первом чтении, вносятся изменения в статью 130 Земельного кодекса, дополняя ее частью 3, которая предусматривает отсутствие у собственника земли возможности без арендатора продавать свою землю.
Само по себе нахождение земли в аренде будет снижать цену на нее в случае желания собственника земли ее продать: аренда - это отягощение для покупателя. И разница в цене может быть существенной или вообще сделает невыгодной покупку земли кем-либо, кроме арендатора.
Кроме законодательной дискриминации, собственников земель дискриминируют арендаторы. Основой такой дискриминации являются:
- сформированное у собственников земли чувство незащищенности и превосходства со стороны арендаторов;
- низкий уровень доходов, отсутствие работы и социальной защиты.
Исходя из наличия дискриминации собственников земли и ее формирования, а также с целью предотвращения дальнейшего развития дискриминации следует восстановить права собственников земли и сформировать возможность для них добиться роста эффективности от владения и пользования землей.
Надо освободить крестьян - владельцев земли из рабства арендаторов. Нужно внедрить рыночные механизмы в земельные отношения, необходимы либерализация и упрощение. Нужно служить народу, а не сверхприбылям.
Для этого требуется не распродажа земли под флагом земельной реформы, а действия, направленные на развитие самостоятельного хозяйствования.
В сложившейся ситуации наиболее важным и эффективным шагом со стороны законодателей должны стать законодательные изменения в интересах собственников земли, а не в интересах бизнеса. Суть этих изменений заключается в прекращении дискриминации собственников земли со стороны арендаторов, предоставлении возможностей и преференций владельцам земли при переходе к самостоятельному хозяйствованию, формировании условий для эффективного обмена землей, что предполагает появление у украинской земли эффективного собственника исключительно из граждан Украины.
Под возможностями и преференциями предполагаю следующее:
- предоставление собственникам земель возможности расторгать договоры пользования (аренды) землей;
- предоставление прав исключительно гражданам Украины по принципу социально-экономической справедливости покупать земли сельскохозяйственного назначения;
- информационная, учебная и организационная поддержка при начале самостоятельного хозяйствования, как индивидуального, так и через участие в товариществах собственников земли;
- внедрение механизма преференциального кредитования самостоятельного хозяйствования: от перехода к самостоятельному хозяйствованию до обеспечения созданного самостоятельного производства кредитным ресурсом для формирования новой сельскохозяйственной инфраструктуры, обеспечения техникой и оборотными средствами;
- внедрение механизма преференциального кредитования граждан Украины для покупки земель сельскохозяйственного назначения;
- внедрение механизмов потребительского кредитования участников товариществ собственников земли для решения неотложных потребительских нужд, возникших при действии дискриминационной аграрной политики;
- обеспечение действия механизмов по возврату крестьянам земли, незаконно приобретенной у них под давлением материальных проблем.
Формирование и реализация предложенных мною возможностей и преференций для граждан Украины обеспечат переход к самостоятельному хозяйствованию на собственной земле, определят единственно возможное направление восстановления и развития аграрной отрасли, снимут общественно-экономические разногласия в стране относительно земельных отношений.
Предложенные возможности и преференции для украинцев - собственников земель должны стать целью законодательных изменений для формирования "эффективной земли" для украинцев и программой действий для правительства страны. Давайте поможем не только сами себе, но и своей земле.