Несмотря на направленность законопроекта о риелторской деятельности в Украине (№3618) установить единую государственную политику в сфере регулирования данной отрасли и защиту прав ее субъектов, его положения вызвали всеобщую критику, что легко объяснимо предлагаемыми нововведениями:
1. Низкие базовые требования к субъектам риелторской деятельности.
Положительным аспектом законопроекта можно назвать обязательную сертификацию брокеров и их регистрацию в Едином реестре физических лиц, юридических лиц и профессиональных объединений в сфере риелторской деятельности, что оправдано практикой других европейских стран и позволит потребителям услуг легко проверить данные о том или ином брокере.
В то же время, повышение качества услуг в данной сфере остается под вопросом. Согласно проекту, брокером сможет стать любое физическое лицо, имеющее общее среднее образование, достигнувшее 18-ти лет и владеющее государственным языком. Все остальные требования (качество услуг, опыт, сертификация) будут определяться органом риелторского самоуправления. Принимая во внимание расширенных спектр функций брокеров, такой подход на данном этапе видится непродуманным.
2. Монополия риелторских услуг на распоряжение недвижимостью физических лиц.
Заключение таких сделок будет возможным только при участии брокеров, что противоречит гарантированному Конституцией Украины праву собственника на свободное распоряжение своим имуществом. Исходя из пояснительной записки, целью данного нововведения является легализация сделок с недвижимостью, которая фактически покрывает только аренду. Продажа недвижимости и так подлежит государственной регистрации и не требует дополнительного фискального контроля.
Такая легализация, очевидно, может быть достигнута иными методами. На сегодня Налоговый кодекс Украины уже определяет обязанность риелторов информировать контролирующие органы о проведенных при их участии сделках (пп. 170.1.6) и ответственность за ее нарушение. На наш взгляд, кроме явного нарушения прав собственника, такое ноу-хау приведет к увеличению договорной стоимости, осложнению проведения сделок в небольших населенных пунктах, где риелторская деятельность не осуществляется.
3. Дополнительные функции брокеров.
В классическом понимании риелторские услуги в Украине сводятся к предоставлению помощи в поиске предложений и спроса на объекты недвижимости. Проект оставляет данную функцию, но дополнительно предусматривает обязательства брокеров проводить сбор данных о недвижимости, регистрировать такую информацию в Единой информационной базе данных (ЕИБД). В данном разрезе следует отметить, что такой сбор информации фактически носит статистический характер.
Дополнительно проект относит субъектов риелторской деятельности к органам, осуществляющим финансовый мониторинг, что вполне ожидаемо.
4. Каждая сделка при участии брокера, как и объект недвижимости, подлежит регистрации в новой базе данных — ЕИБД.
Без регистрации данных об объекте физическое лицо как собственник не сможет распорядиться данным объектом. Более того, размещение рекламы любым собственником недвижимости также требует прохождения этой процедуры. Сама база не будет принадлежать государству, а будет находиться в собственности и администрироваться частной структурой, принося ей доход, а всем нам — огромные коррупционные и рейдерские риски.
На сегодня информация об объектах недвижимости и их собственниках уже отображена в ряде государственных реестров (Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, ГЗК и др.), наполнение и достоверность данных которых строго регулируется на государственном уровне. Дублирование данных непрофильными субъектами еще в одном реестре, да еще и принадлежащем частной структуре (!), может создать лишь дополнительные сложности.
* * *
Все вышеперечисленные аспекты свидетельствуют о необходимости доработки правовых инициатив регулирования риелторской деятельности, основываясь на принципах свободы рыночных отношений, высоких стандартов качества, а также понимании основных аспектов сделок с недвижимостью в целом.
Ассоциация юристов Украины уже обратилась к парламентскому комитету по вопросам экономического развития с просьбой отклонить законопроект №3618 как ограничивающий конституционные права граждан, угрожающий интересам потребителей и несущий высокие коррупционные риски. На ряд сомнительных норм законопроекта указали и в Нотариальной палате Украины, проводившей анализ проекта закона. Лига антитраста также отметила ряд сомнительных положений в законопроекте, указав, что он не дает ответов на множество вопросов, хотя призван отрегулировать рынок риэлтерских услуг, зато содержит множество коррупционных рисков. Даже главное научно-экспертное управление ВРУ отметило, что проект закона требует, как минимум, существенной доработки до момента его внесения в зал парламента. Показательно, что на этапах разработки законопроекта к процессу не была привлечена ни одна профильная организация Украины, связанная с рынком недвижимости и естественно, их опыт и понимание процессов никто из авторов проекта не учел.