Последние изменения, вносимые в законодательство, в частности законопроект №5600, взбудоражили рынок недвижимости. Люди активно интересуются и покупают жилье, опасаясь повышения цен еще и за счет налоговой составляющей. Попробуем разобраться, что к чему.

Почему цены на недвижимость растут

ZN.UA уже неоднократно писало о том, что в последнее время выросли цены на недвижимость, особенно на квартиры. Причин тому множество и основная — это отсутствие в Украине других надежных инвестиционных инструментов для вложения накоплений: никто не доверяет банковской системе, которая живет сама по себе, а народ сам по себе; отсутствует рынок акций и облигаций или он недоступен. А вот недвижимость по-прежнему может дать доход от 5 до 15% годовых при разумном вложении. И поэтому заменяет все мыслимые и немыслимые «инвестиционные инструменты».

Второй причиной роста цен на недвижимость является благоприятная для Украины внешнеэкономическая ситуация, когда цены на металл и железную руду все еще довольно высоки, так же, как и цены на зерновые вкупе с хорошими видами на урожай в этом году. Многие спросят: какая связь между недвижимостью и металлом или зерном? Тем более что высокие цены на металл приводят только к удорожанию строительства. Но на самом деле связь есть, поскольку высокие доходы Украины не только позволяют платить налоги в бюджет, но также повышают доходы компаний и их сотрудников; эти доходы создают массу денег (валюты), которая давит на рынок и повышает цены на очень многие товары, в том числе и на недвижимость.

И третья причина — выросшая во всем мире масса денег благодаря тому, что все государства, особенно ведущие экономики мира, поддерживали своих граждан выплатами во время эпидемии и в какой-то степени обесценили все мировые валюты. Поэтому валюты стали дешевле, а значит, товары, в том числе и недвижимость, дороже.

Почему важно понимание причин удорожания недвижимости

Именно для того, чтобы принимать такие важные решения, как покупка-продажа недвижимости. Ведь в последнее время вся недвижимость обрастает слухами, как собака блохами, людям начинает казаться, что можно сейчас купить, а потом дороже продать, и что это же так просто! А кроме того, упорно распускаются слухи о том, что в Украине вводится НДС при продаже недвижимости физическими лицами. Вот с этим мы попробуем разобраться, но сначала вспомним (кто знал) о цикличности цен на недвижимость.

Надеюсь, что не открою большой секрет, если скажу, что цены на недвижимость подвержены колебаниям. Причем самые худшие из таких колебаний — это когда цены начинают расти, и создается впечатление, что расти они будут всегда. Но пузырь на то и пузырь, чтобы в один прекрасный день банально лопнуть. Подобные ощущения были у участников рынка в период последнего кризиса 2007–2008 годов. И именно из-за этого многие попали в капкан, когда выросшие цены в один момент обвалились, да так, что все еще не вернулись к ценам того времени. И тогда только ленивый не говорил, что надо купить сегодня дешево и продать завтра дороже. Ну да, продали!

А что же все-таки с НДС? Будем платить?

Все эти колебания и пузыри рынка недвижимости мир проходил много раз, хотя аргументы, которыми заинтересованные участники рынка подталкивают покупателей вкладывать средства в недвижимость, каждый раз и похожи, и отличаются. Чего только стоит аргумент о подорожании в связи с введением НДС в законопроекте №5600! Самое интересное состоит в том, что для компаний-застройщиков НДС отменили, а частные лица как не платили НДС, так и не будут его платить. Любители слухов ссылаются именно на этот законопроект, в котором в разделе, посвященном НДС, на самом деле нет ни одного пункта о добавлении НДС на недвижимость, зато есть пункты именно об освобождении от уплаты НДС.

Например, пункт 197.1: «…освобождаются от налогообложения операции первой поставки доступного жилья и жилья, которое строится с привлечением государственных средств». То есть государство хочет освободить от налога жилье эконом-класса, финансируемое из бюджета. Разве это плохо?

Хочется спросить: где здесь дополнительное налогообложение НДС? Ведь здесь именно освобождение от уплаты НДС при поставке доступного жилья!

Неужели у нас настолько далеко зашло желание пиариться на недвижимости, что можно на этой почве придумывать что угодно? Ведь освобождение прописано для юридических лиц, что как раз может снизить цены, а не повысить. Хотя не эти факторы влияют на стоимость недвижимости, а именно те, что перечислены выше.

Что касается налогообложения НДС физических лиц, то этим в законопроекте просто не пахнет. Я не знаю, как еще убедить людей в том, что никакого НДС на продажу квартир в законопроекте №5600 нет от слова совсем! Знакомый американец при моей попытке обсудить любую новую информацию первым делом задает вопрос об источнике этой информации. Американцы давно прошли тот период, когда «это правда — в телевизоре так сказали», они научились первым делом смотреть на источник, а серьезные издания всегда в первую очередь проверяют информацию, поэтому не печатают фейки. У нас же фейки о недвижимости и повышении налогов — любимое дело для поднятия рейтингов.

Какие цены растут?

Но вернемся к ценам на недвижимость.

Прежде всего надо понимать, что цены меняются очень неравномерно по сегментам рынка. Больше всего поднялись цены на новое жилье. Самым высоким спросом пользуется новое жилье, но введенное в эксплуатацию, так как многие обожглись на вложениях в дома, которые строятся незаконно и годами не вводятся в эксплуатацию, а люди живут там без света и воды. Почему люди вкладывают в незаконные дома? Просто там дешевле и есть надежда, что «государство нас не бросит». Вот только после сноса таких домов надежд (слава Богу) уменьшилось.

Там, где есть повышенный спрос, там наблюдается самый большой рост цен. В то же время застройщики решили: «Зачем давать заработок тем, кто покупает на уровне котлована и потом перепродает? Мы и сами можем на этом зарабатывать». И подняли цены.

Хотя тут тоже все по сегментам, и эконом-класс не дорожает, а вот комфорт стал пользоваться бОльшим спросом — люди хотят жить комфортнее и готовы за это платить.

Жилье, построенное до независимости Украины, дорожает медленнее, а во многих случаях не дорожает вообще, разве что в центральных районах, где построить новое здание практически невозможно из-за плотной застройки.

Повысился спрос и на загородную землю и недвижимость, особенно на новые небольшие дома в хорошем месте — возле реки или леса, в охраняемом поселке с хорошей инфраструктурой и при условии хороших подъездов к нему. Этот спрос активизировался еще с началом пандемии, и был даже некоторый всплеск, хотя он быстро угас, так как оказалось, что трудно жить без городской инфраструктуры — супермаркетов и салонов красоты и даже лечебных клиник. Застройщики озаботились этими вопросами и теперь предлагают новое, более качественное жилье.

А вот в старых садовых товариществах, где нет достаточного объема электроэнергии, водоснабжения и канализации, цены не растут, а иногда даже падают, здесь основной ценностью оказывается земля, но отсутствие инфраструктуры ее все же обесценивает. Поэтому в будущем все большим спросом будут пользоваться закрытые комплексы с хорошей инфраструктурой и услугами, такими как салоны красоты, лечебные клиники и прочее, не говоря уж о электроснабжении, воде и канализации.

Правда, не всегда еще собственники понимают, что эти блага стоят недешево. Но это временно. Например, уже есть понимание, что загородный дом не должен быть большим — 300 или 500 кв. м, на такие дома вообще нет спроса. Сейчас все больше ищут дома площадью 150–200 кв. м, так как обслужить и отопить такое жилище гораздо легче.

Покупать или продавать?

Есть простое правило бизнеса: покупай, когда все продают, и продавай, когда все покупают. Самый плохой советник при принятии решения о покупке недвижимости — это аргумент «все покупают» и причины типа «завтра деньги обесценятся», или «завтра будет дороже», или «завтра придется платить дополнительные налоги», «все друзья покупают» и т.д. Все эти причины совершенно негодные для принятия решения о покупке недвижимости. А какие годные?

Прежде всего это желание улучшить свои жилищные условия, но даже здесь нельзя действовать сломя голову. Любое такое решение требует кропотливого анализа вариантов, просмотра множества объектов, а иногда даже предварительной аренды объекта в приглянувшемся доме, что позволит понять все плюсы и минусы потенциального жилья. Ведь оно выбирается надолго, и поменять его всегда очень сложно и затратно.

Если же вы решили купить недвижимость с целью инвестиций, то здесь принятие хорошего решения, которое позволит быстро окупить недвижимость, будет еще сложнее. Поймите, все лучшее и самое окупаемое раскупается потенциальными инвесторами еще на начальном этапе, так как они этим занимаются постоянно и отслеживают рынок, а вы банально нет: у вас есть своя работа, дом и семья и вам некогда этим заниматься. Поэтому тем, кому некогда, достаются не самые сладкие остатки на рынке, где сливки уже сняты.

Еще раз о дополнительных налогах

Кстати, ZN.UA уже публиковало статью на тему о 18% при третьей продаже.

Насколько этот налог коснется простых инвесторов, покупающих квартиру для сдачи в аренду? Скорее всего, никак не коснется. А тех, кто покупает на стадии котлована несколько квартир? Как ни странно, тоже не коснется, так как на стадии котлована квартиры еще нет, а инвестор покупает право на оформление квартиры в будущем, после ввода ее в эксплуатацию.

Так как налог платится при перепродаже квартиры, на которую оформлены права собственности, то эти инвесторы будут искать реального покупателя раньше, чем жилье будет введено в эксплуатацию. И даже если пройдет ввод и права будут оформлены, можно либо сразу оформлять на родственников, либо годик подождать. Так что и в этом плане разговоры о том, что правительство повышает налоги, тоже всего лишь пиар и пыль в глаза: никакого влияния на стоимость недвижимости изменения в законодательстве не окажет. Поэтому не надо следовать инстинкту толпы и бежать вкладывать с трудом заработанное в ненужные квадратные метры, которые потом невозможно будет ни продать, ни даже сдать в аренду.