Принятие законопроекта №2178-10 в первом чтении подтвердило готовность правительства решить проблему с оборотом земли. Оно стало сигналом, что сегодняшняя ситуация не удовлетворяет как правительство, так и международных кредиторов.
Пришло время переговоров: по каким правилам играть?
С одной стороны, не созданы объективные условия для цивилизованного оборота земли: инвентаризацию земель по вине Госгеокадастра не завершили, да и формирование способных осуществлять сопровождение такого оборота объединенных территориальных громад далеко от успешного финиша. Не созданы устойчивые к коррупционной эрозии государственные органы в лице префектов. Без них Украина останется неофеодальной страной, где подкуп чиновников местными князьками происходит едва ли не на второй день после их назначения. Банковские кредиты по нынешним ставкам де-факто недоступны. Судебная система не гарантирует защиту прав собственности.
С другой стороны, экстенсивное развитие сельского хозяйства, ориентированное на быстрый возврат вложенных средств, не удовлетворяет ни фермеров, ни крупных агропроизводителей. Ведь затратные и долговременные проекты, как, например, садоводство, юридически защищены в случае, если земля оформлена на правах собственности, а не аренды. И не спасает даже такая скрытая форма продажи, как аренда на 49 лет, ведь можно найти достаточно оснований для ее расторжения. Совокупный бизнес, такой как первичная переработка сельскохозяйственной продукции, тоже нуждается в определенности с поставками сырья.
Крупные молочные предприятия решают эту проблему, покупая молоко в нескольких областях. Производство продукции немассового потребления, например изделий из козьего и овечьего сыра, эффективно на маленьких заводах, основанных на семейном труде. Поэтому наличие земли, занятой под сенокос или для выпаса скота, - вопрос договоренностей с рядом фермеров, обеспечивающих севооборот. Устойчивость и постоянство таких отношений зависит от права собственности на землю.
Эксплуатация земель госсобственности также далека от желательного уровня эффективности, который мог бы быть в случае нахождения земли в частной собственности. А именно формирование органов публичной власти на новой территориальной основе прогнозируется до конца 2020 г., когда и запланирован запуск рынка земли. Постепенное и неуклонное снижение учетной ставки Нацбанка свидетельствует об усилении устойчивости банковской системы и дает надежду на более привлекательное кредитование сельскохозяйственного сектора через доступные кредиты к концу 2020-го.
Исходные интересы участников рынка
Продавцы - физические лица, получившие право собственности в 1990-х годах, за двадцать лет поняли, что земля - это не только товар, но и капитал для небольшого, но постоянного дохода крестьян. Фактически это дополнительная форма социальной помощи.
Сразу после распаевания почти 80% новых землевладельцев были готовы продать землю, но сейчас их в десять раз меньше. Это некоторым образом гарантирует, что рынок не упадет после его открытия. Государство заинтересовано в продаже своей доли хотя бы для того, чтобы решить хронические проблемы с бюджетом. Фермеры морально созрели, что землю придется выкупать, но у них нет достаточных оборотных средств, чтобы конкурировать с агрохолдингами. Последние могут тягаться на земельных аукционах с другими реальными участниками земельного рынка, но бессильны перед отечественными олигархами, которые возлагают надежду на спекулятивные операции. Это любимая игра в монополию с постоянным шантажом государства - характерная особенность эпохи становления капитализма. Отбеливание через покупку земли неподтвержденных документами задекларированных денег - привлекательное вложение для коррупционеров, но им трудно конкурировать с профессиональными спекулянтами. Иностранный капитал не против выйти на земельный рынок Украины, но его готовность покупать землю по заоблачным ценам слишком преувеличивают. В первую очередь, речь идет об обеспечении стабильного экспорта необработанной сельскохозяйственной продукции из Украины, которая на экономических картах мира определена как сырьевой придаток в разделении труда и капитала.
Будущее Украины будет корректироваться в зависимости от того, каким образом запустят рынок земли. Отпустив его в свободную конкуренцию, вскоре мы получим аналогичную Аргентине схему расселения, - 5% жителей страны проживают в сельской местности, остальные обезземеленные бывшие крестьяне ютятся в трущобах крупных городов, создавая социальное давление. Сельскохозяйственный сектор выглядит эффективным, но несколько мощных агрохолдингов серьезно шантажируют государство, угрожая продуктовой безопасности. Европейский рынок множества фермеров с относительно небольшим семейным бизнесом характеризуется меньшей производительностью, но он хорошо подпитывает социальную инфраструктуру в сельской местности. Европейский пример для Украины выглядит более приемлемым хотя бы из-за серьезного демографического кризиса в стране. Его можно остановить стимулированием рождаемости, прежде всего в сельской местности, где нет проблемы с жильем, но высокий уровень безработицы. Децентрализация позволяет стимулировать создание рабочих мест в городках и поселках, а фермерское хозяйство использует рабочую силу местных крестьян.
Можно ли удовлетворить интересы всех участников рынка?
Любой первичный рынок не может быть сразу чисто конкурентным, и рынок земли - не исключение. После перепродаж включаются механизмы балансирования спроса и предложения. Применение же механизмов государственного регулирования на первичном рынке во многих случаях оправдано. Следует напомнить, что владельцы паев получили их де-факто бесплатно, поэтому психологически готовы с ними попрощаться, - в то же время в странах Восточной Европы в ходе приватизации имущество отдавали бесплатно только в рамках реституции. Другие лица без подтверждающих документов на землю или поместья, реквизированные при коллективизации, покупали их, хотя и по относительно небольшой цене. Опыт ваучеризации в Украине начала 90-х годов прошлого века сигнализировал, что средний класс собственников до сих пор не сформировался. Поэтому психологически для людей открытая продажа земли выглядит скрытой формой грабежа. Отсутствие государственного сопровождения процедур купли-продажи в сочетании со слабой судебной системой не гарантирует покупателям или продавцам отсутствия в перспективе третьего лица с "предложениями, от которых невозможно отказаться". Нейтрализовать арендаторов и арендодателей можно по банальной схеме - выкупить по высокой цене земельный участок, перекрывающий доступ арендатора к другой части обрабатываемого им поля. Конечно, цена такой части земли упадет, и рейдер выкупит ее за бесценок.
Поэтому государственное регулирование может быть в следующем виде: государство предлагает покупателям и продавцам справедливые цены для всех сторон, например через нормативную оценку земли. Продавцы могут считать цену низкой, но выход на аукционы тоже не лучшая идея. Фермерам выигрывать аукционы против агрохолдингов трудно, так что прогнозируемо фермер скорее заплатит фиксированную государственную цену.
Стоит установить максимальную площадь, в рамках которой могут осуществляться операции купли-продажи по фиксированной цене. Это может быть максимальная площадь, которую фермерская семья сможет обработать самостоятельно, а это около 300 га. Следует установить, что право выкупа в пределах такой площади имеют только физические и юридические лица, арендующие ее в течение последних трех лет. Таким образом, они подтверждают серьезность намерений трудиться на земле. Такое право должны иметь и сельскохозяйственные предприятия - для равных условий для всех покупателей. Остальное можно довыкупить на земельных аукционах, которые целесообразно запустить не ранее, чем через два года после запуска рынка по фиксированной цене.
Очевидно: нормативная оценка земли будет меняться из-за изменений расчетных параметров, прежде всего дохода от земли. Эксперты предполагают, что оценка будет меняться достаточно медленно, и это успокоит рынок после запуска. Предложение-спрос лучше всего регулировать через Земельный банк, хотя уровень доверия к этому инструменту невысокий. Но в любом случае госорганы должны контролировать процесс.
Переходить к полностью открытому рынку земли целесообразно минимум через пять лет. Фермерам этого срока хватит для выкупа по фиксированной цене достаточного для ведения хозяйства количества земли за собственные или заемные средства. На протяжении этого срока не следует рассчитывать на серьезные капиталовложения, - все заработанные средства будут расходоваться на выкуп земли. Государственному бюджету также не стоит рассчитывать на дополнительные поступления. Они возможны только вследствие продажи госземли иностранным инвесторам, что сегодня общество воспринимает достаточно негативно.
Какой сценарий открытия рынка земли будет выбран, решать народным избранникам и правительству. Но не следует ожидать простого и популярного решения, - земля всегда была сакральной для украинцев, и откровенно либертарианские подходы в этом вопросе могут послужить причиной жесткого сопротивления в обществе.