Заключение или перезаключение договоров аренды земли несет в себе угрозу фактической потери земли. Принятый закон о рынке земли (№2178-10) и законы, которые будут приниматься (№2194, №3131 и другие), именно из-за действия договоров аренды заставят собственников земли дешево от нее избавляться.
До окончания действующих договоров остается еще два-три года, а арендаторы по всей Украине массово заставляют/уговаривают собственников земли перезаключать договоры аренды на новые сроки. Угрозы и выплата вознаграждения за перезаключение могут идти бок о бок.
Принятие закона о рынке земли не несет ничего хорошего крестьянам-собственникам. Этот закон - только первое звено цепи, которое заставит крестьян - собственников земли продать ее дешево. Дальше будут принимать законы, которые не только предоставляют арендатору преобладающее право покупать землю (№2178-10), но и запрещают собственнику без разрешения арендатора земли продавать ее (проект №2194).
Это основная причина активных действий арендаторов по перезаключению договоров аренды, первая ступенька в процессе дальнейшего грабежа собственников. Кроме этого, есть еще ряд факторов, которые объясняют действия арендаторов:
- арендаторы хотят покупать землю, но по той цене, которую вы и так знаете, - это цена аренды на 49 лет с дополнительными соглашениями, которые в случае открытия рынка превратят для арендатора землю из арендованной в собственную;
- находящаяся в аренде земля может быть продана ее собственником, при этом договор аренды будет продолжать действовать. Покупателем земли может быть арендатор или другое лицо. Для других, кроме арендатора, лиц находящаяся в аренде земля - менее интересное приобретение, чем свободная, и, соответственно, за землю в аренде будут давать значительно меньшую цену, либо же она будет вообще не интересна как объект покупки. Арендатору очень выгодно выкупать землю, которая находится у него в аренде, и чем дольше срок такой аренды, тем более низкую цену может предлагать арендатор, потому что фактически только он будет единственным покупателем этой земли;
- арендаторы боятся, что собственники земли, если им предоставят право распоряжаться (продавать) землей, после окончания действия договора аренды предложат землю другим покупателям по цене, которую арендатор не хотел бы платить или не имеет возможности заплатить;
- арендаторы опасаются, что собственники земли могут быстро осознать, что они смогут самостоятельно хозяйствовать на своей земле, а значит, увеличат в несколько раз доход от земли и ее ценность.
Что делать, чтобы избавиться от арендной кабалы?
Во-первых, собственники могут становиться участниками товариществ собственников земли. Формирование расширенных возможностей и поддержка деятельности таких товариществ предусмотрены проектом закона №3208 от 13.03.2020 г. "О прогрессивных земельных отношениях", соавтором которого я являюсь.
Согласно проекту закона №3208, товарищество владельцев земли - юридическое лицо, созданное путем объединения собственников земли с целью консолидации принадлежащих участникам юридического лица земельных участков для использования их в самостоятельной производственной сельскохозяйственной деятельности, социально значимое как для участников товарищества, так и для государства и общества в целом.
Участником товарищества собственников земли может быть собственник земли независимо от его возраста или физических возможностей. Выйти из участников такого товарищества можно через год.
Товарищество собственников земли для проведения работ на земле, принадлежащей его участникам, может нанимать подрядчика на выполнение работ на условиях этого товарищества.
Товарищества собственников земли являются главными участниками формирования прогрессивных земельных отношений. Кроме того, важным для прогрессивных земельных отношений является эффективный обмен земли, который невозможен без предоставления права собственнику земли распоряжаться ею. Также проектом закона устанавливается, что органы государственной власти или органы местного самоуправления обязаны выкупать земельный участок по цене, равной пятикратному размеру ее нормативно-денежной оценки.
Во-вторых, стоит хотя бы не заключать или не продлевать договоры аренды земли более чем на один год.
В-третьих, следует коммуницировать с другими собственниками, чтобы понимать, какие условия, сроки и стоимость предлагают им арендаторы. Понять, есть ли возможность объединить смежные паи либо для собственного производства, либо для увеличения их стоимости на момент продажи. Такие группы уже создают, в частности в социальных сетях, их цель - формирование предпосылок для прогрессивных земельных отношений и их реализация.
Прогрессивные земельные отношения - это:
- увеличение доходов от земли у ее собственников в 2–4 раза;
- прекращение дискриминации собственников земли;
- предоставление прав собственникам земли, в том числе права расторгать договор аренды земли;
- переход к самостоятельному хозяйствованию на собственной земле лично или путем участия в товариществах, превращение собственника земли во владельца аграрного предприятия;
- формирование условий для восстановления и развития животноводства и переработки на селе, создание рабочих мест на собственном предприятии.
В группах, кроме рассмотрения прогрессивных земельных отношений, есть и другая важная информация о земельных отношениях: статьи, обсуждения, предложения, консультации, советы, как действовать владельцам паев в своих интересах и интересах товарищества.
Ознакомиться с презентацией основных положений проекта закона №3208 "О прогрессивных земельных отношениях" можно по ссылке: презентация положений закона №3208.
Ознакомиться с текстом проекта закона №3208 "О прогрессивных земельных отношениях" можно по ссылке: текст Закона №3208.
Больше материалов Романа Головина читайте здесь.